房地產(chǎn)會計實務(wù)
房地產(chǎn)會計實務(wù)
房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策解析和會計實務(wù)，下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)會計實務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策解析和會計實務(wù)：
“營改增”是一場全面的，系統(tǒng)性的工程，每一個企業(yè)都不得不將“營改增”作為企業(yè)的一把手工程來抓，完成工程的時間緊，任務(wù)重，難度大，對企業(yè)的老板和每一位員工都是一場巨大的挑戰(zhàn)!建議企業(yè)高度重視爭取給企業(yè)財務(wù)多一些知識儲備!
政策要點解讀：
(1)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售試點前開工的老項目，可選擇簡易計稅，征收率為5%;(當(dāng)然也可以不選擇)
(2)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售試點后開工的新項目，或者銷售未選擇簡易計稅的老項目，適用一般計稅方法，稅率為11%，但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價款;
(3)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(無論新項目還是老項目)，都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額;
(4)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅。
(5)、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的以及小規(guī)模納稅人，按照5%的征收率計算。
(6)、房地產(chǎn)開發(fā)一般計稅辦法銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)
(7)、當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款。
(8)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不執(zhí)行“納稅人自建不動產(chǎn)”進(jìn)項稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項稅額可一次性抵扣;
(9)、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)
(10)、一般納稅人向其他個人(即消費(fèi)者個人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
實務(wù)案例說明
案例一：A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人)自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日， 2016 年1 月15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016 年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500 萬元(含2016 年4 月30 日前取得的未開票預(yù)收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元)，同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
問：納稅人在7 月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款?
1、由于A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，納稅人按照《辦法》第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
2、納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。
3、納稅人按照《辦法》第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在6 月申報期就取得的預(yù)收款5250 萬元預(yù)繳稅款150 萬元。即應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷(1+5%)×3%=150 萬元。(5月預(yù)收6月申報預(yù)交)
4、納稅人應(yīng)按照《辦法》第十五條規(guī)定，在7 月申報期應(yīng)申報的增值稅稅款為5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100 萬元
案例二：A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目有關(guān)情況同上例。2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價稅合計1110 萬元(其中：注明的增值稅稅額為110 萬元)，納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。(一般計稅)
問：納稅人在7 月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款?
1、納稅人按照《辦法》第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6 月申報期就取得的預(yù)收款計算應(yīng)預(yù)繳稅款。即應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷(1+11%)×3%=141.9 萬元(一般征收的計稅方式下預(yù)交款)
2、納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。
即：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票
3、納稅人應(yīng)在7 月申報期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項稅額=5250÷(1+11%)×11%=520.3 萬元
進(jìn)項稅額=110 萬元
應(yīng)納稅額=520.3-110-141.9=268.4 萬元。
納稅人應(yīng)在7 月申報期申報增值稅268.4 萬元。
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