房地產(chǎn)成本管理
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房地產(chǎn)成本管理資料：
一、集團(tuán)成本管理辦法
★1、目的
?、偬岣吣繕?biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性
?、诩訌?qiáng)項(xiàng)目成本過程可控、透明
?、勖鞔_成本管理責(zé)任
④控制成本風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)成本競(jìng)爭(zhēng)力
?、輼?gòu)建行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的成本管理體系
★2、適用范圍
本辦法適用于全集團(tuán)各地區(qū)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本管理.
★3、成本管理責(zé)任界定
?、夙?xiàng)目成本經(jīng)理：開發(fā)成本的直接責(zé)任人;營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，預(yù)警責(zé)任人;負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。
?、陧?xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理：項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的直接責(zé)任人
?、垌?xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理：負(fù)責(zé)分?jǐn)傔M(jìn)入項(xiàng)目的“部門費(fèi)用”;負(fù)責(zé)牽頭編制項(xiàng)目預(yù)算;負(fù)責(zé)項(xiàng)目收益分析及跟蹤。
部門費(fèi)項(xiàng)包括：項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用中的人工成本及行政辦公費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅。
?、茼?xiàng)目總監(jiān)：全項(xiàng)目成本的責(zé)任人，牽頭編制全項(xiàng)目合約規(guī)劃;檢查、督促項(xiàng)目目標(biāo)成本制定、動(dòng)態(tài)成本月度回顧。
★4、成本管理原理及主要概念
☆4.1、成本管理原理
在項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)成本。
通過對(duì)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的比較，檢查，發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。
☆4.2、“動(dòng)態(tài)成本”概念
動(dòng)態(tài)成本=合同簽約金額+已確認(rèn)合同變更金額+已簽合同的預(yù)估變更金額+庫(kù)存材料結(jié)轉(zhuǎn)+帶發(fā)生合約規(guī)劃金額
☆4.3、“已確認(rèn)合同變更”的概念
指已簽合同發(fā)生合同金額變更，包括以下4種情況：
☞1)經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽談。
☞2)經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)的施工圖預(yù)算調(diào)整。
☞3)經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)的工程量調(diào)整、材料價(jià)格調(diào)整。
☞4)進(jìn)我房確認(rèn)增加費(fèi)用的實(shí)施方案。
若需另簽補(bǔ)充協(xié)議，則視為新合同，不視為變更合同。
☆4.4、“已簽合同預(yù)估的變更”的概念
指對(duì)方已提出變更，但我方尚未完全確認(rèn)變更及變更金額，或?qū)ξ刺岢觥⑽曳筋A(yù)計(jì)要發(fā)生的合同金額增加。包括：
☞1)未與分供方確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商。
☞2)預(yù)估的預(yù)算調(diào)整
☞3)預(yù)計(jì)發(fā)生的材料漲價(jià)、工程量變化等。
★5、目標(biāo)成本編制及審批管理
1】
目標(biāo)成本的版本：土地版、啟動(dòng)版、基準(zhǔn)版(放案板)、執(zhí)行調(diào)整版
其中：
?、倩鶞?zhǔn)版(放案板)是評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見書后10天內(nèi)提交上線。
?、趫?zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正。
?、蹫楸ＷC目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性、合理性，在成本系統(tǒng)中提交目標(biāo)成本時(shí)至少應(yīng)提交以下內(nèi)容(詳見《目標(biāo)成本預(yù)算(總結(jié))模板》)：
Ø 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
Ø 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)
Ø 含量指標(biāo)(如含鋼量、窗地比等)
Ø 在公司內(nèi)部找一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，便于成本參照對(duì)比。
土地版目標(biāo)成本(土地投資論證階段)：
?、俑鶕?jù)發(fā)展部提供的土地信息，由地區(qū)公司總經(jīng)理主持，地區(qū)公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位(含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成本設(shè)定等)
?、诟鶕?jù)地塊項(xiàng)目定位，公司研發(fā)部門負(fù)責(zé)完成(項(xiàng)目預(yù)案)公司發(fā)展部法則提供土地信息及周邊市政配套情況;
?、鄹鶕?jù)項(xiàng)目定位，(項(xiàng)目預(yù)案)、土地信息和周邊市政配套情況，由公司造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)人(或其指定人員)負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段。
《目標(biāo)成本(土地版)》：
☞《目標(biāo)成本(土地版)》按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成;
☞《目標(biāo)成本(土地版)》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委會(huì)委員審核;
☞如土地中標(biāo)，《目標(biāo)成本(土地版)》由項(xiàng)目經(jīng)理(或造價(jià)采購(gòu)部指定人員)于取得土地中標(biāo)通知書后3個(gè)工作日內(nèi)，提交到成本系統(tǒng)中，若未取得土地，由地區(qū)公司造價(jià)采購(gòu)部存檔。
☞審批流程：
2】
★6、成本系統(tǒng)控制
為保證項(xiàng)目成本在可控范圍內(nèi)，通過成本系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目成本總額及二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的動(dòng)態(tài)成本分別進(jìn)行控制。
若動(dòng)態(tài)成本相對(duì)目標(biāo)成本超出一值，系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警或項(xiàng)目停止付款及簽合同。
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