3.泡沫破裂

　　泡沫持續(xù)膨脹，直到有一天，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲到幾乎沒(méi)有人愿意接受的程度，或者市場(chǎng)上出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時(shí)，泡沫到達(dá)了頂點(diǎn)。這時(shí)幾乎所有的投資者終于達(dá)成了價(jià)格過(guò)高的共識(shí)，因此一同拋售。而此時(shí)，由于很多投資者承擔(dān)了過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)(比如借債買(mǎi)房或炒股)，價(jià)格的下跌導(dǎo)致他們(以及他們的債務(wù)人)的財(cái)務(wù)狀況急劇惡化，泡沫破滅了，價(jià)格的下滑比上升時(shí)還要快。這就是著名的明斯基時(shí)刻。一般來(lái)說(shuō)，泡沫上漲期(形成、膨脹)和下跌期(崩潰)的用時(shí)比例大約為5比3。即如果是一個(gè)持續(xù)8年的泡沫，其中5年是上漲，3年是急跌。

　　四、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析

　　我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)的一大難題就是高企的房?jī)r(jià)。特別是北京、上海等一、二線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了百姓難以承受的地步。因此，政府出臺(tái)了一系列的政策以求平抑房?jī)r(jià)，如收緊銀行房貸，出臺(tái)限購(gòu)政策，大力推進(jìn)保障房建設(shè)等，目的就是為了通過(guò)抑制投資性購(gòu)房需求，同時(shí)提高保障性住房供給，使房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。

　　那么我國(guó)目前是否存在房地產(chǎn)泡沫呢?通常，房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)快速上漲可能是出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的預(yù)警信號(hào)之一。就中國(guó)而言，過(guò)去10年城鎮(zhèn)新建住房平均銷售價(jià)格年均上漲了9%，09年漲幅則達(dá)到了兩位數(shù)。在一個(gè)城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長(zhǎng)10%的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)以這種速度上漲也不讓人意外。不過(guò)，官方公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并沒(méi)有按地段或質(zhì)量進(jìn)行調(diào)整。由于銷售的大多數(shù)新建房屋往往距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，官方的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并不能準(zhǔn)確反映出房?jī)r(jià)隨著時(shí)間推移而上漲的真實(shí)情況。中國(guó)最大的二手房中介公司——中原地產(chǎn)也公布大城市二手房銷售均價(jià)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示一線城市平均房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)反映出的情況。用來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)常用指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比——即一套住房的平均價(jià)格相對(duì)居民年可支配收入的比率。而中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才買(mǎi)得起一套房;而在一些大城市，這一比率最近攀升到了20年。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比通常在4-6年。另一個(gè)與房?jī)r(jià)相關(guān)的指標(biāo)是租金回報(bào)率，也就是房屋不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示：目前一線城市房產(chǎn)的租金回報(bào)率已經(jīng)跌破了3%，上海更是已經(jīng)接近2%。這一回報(bào)率已經(jīng)低于銀行定期存款利率，說(shuō)明目前投資房地產(chǎn)的資金并不以收取租金為獲利手段，而是依靠房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，屬于典型的投機(jī)資本。其實(shí)，我們可以用更簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，當(dāng)絕大多數(shù)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高了，買(mǎi)不起房了的時(shí)候，就可以斷定房?jī)r(jià)存在泡沫。

　　與一般的金融泡沫相比，樓市的運(yùn)行規(guī)律稍有不同。樓市泡沫的推動(dòng)力主要是恐懼。在泡沫的形成階段，只有比較富有的人群才買(mǎi)房，而隨著房?jī)r(jià)的增高，原來(lái)不具備買(mǎi)房實(shí)力的人群陷入對(duì)未來(lái)的恐慌，從而以“傾家蕩產(chǎn)”或“創(chuàng)新”的方式加入樓市。因此，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)各式各樣的新奇現(xiàn)象，比如高價(jià)倒賣樓號(hào)，合伙買(mǎi)房等。另外，樓市幾乎沒(méi)有做空機(jī)制，因此理性的投資人最多也就是觀望而已，這樣樓市就被多方完全占據(jù)。另外一個(gè)推動(dòng)樓市上漲的因素是賣方的“惜售”行為，具體表現(xiàn)為新樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)以等待高價(jià)，或者二手房賣主在簽約前后仍多次漲價(jià)等。惜售行為在泡沫上漲期會(huì)助推價(jià)格上漲，但是在泡沫崩潰期會(huì)導(dǎo)致賣方不能及時(shí)止損，加大損失，從而進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)。在某一個(gè)時(shí)間，多方的熱情退去或是遇到重大的經(jīng)濟(jì)或政策環(huán)境轉(zhuǎn)變，價(jià)格開(kāi)始下跌，此時(shí)市場(chǎng)會(huì)等待原來(lái)觀望的購(gòu)房人購(gòu)入從而繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，如果還是沒(méi)有人買(mǎi)房，這就是房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)，樓市泡沫開(kāi)始破裂。

　　針對(duì)我國(guó)的情況，可能有多種因素會(huì)觸發(fā)樓市泡沫破裂，例如：信貸大幅度收緊、利率大幅提升、允許資本外流、股市或其他資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)良好等，也有可能到了某個(gè)時(shí)點(diǎn)房?jī)r(jià)不再上漲，房地產(chǎn)的實(shí)際資產(chǎn)收益率為負(fù)，從而造成需求下降。

　　房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，其不僅僅作為投資品和消費(fèi)品而存在，更重要的是，房地產(chǎn)建設(shè)能夠拉動(dòng)上中下游的眾多產(chǎn)業(yè)，例如鋼鐵、水泥、玻璃、工程機(jī)械、家具、家電等等。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速主要依靠投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)投資及其拉動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資占總投資額的很大一部分，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度直接關(guān)系到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速，這也就是為什么房地產(chǎn)能夠“綁架”經(jīng)濟(jì)。另一方面，地方政府依靠賣地獲取了豐厚的財(cái)政收入，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了過(guò)度依賴，助推了房?jī)r(jià)的上漲。

　　基于房地產(chǎn)的重要性，十分有必要在泡沫膨脹階段及時(shí)地通過(guò)政策調(diào)控進(jìn)行遏制，但同時(shí)又要盡量避免房地產(chǎn)投資大幅萎縮傷及經(jīng)濟(jì)。政府目前的對(duì)策是需求、供給兩頭抓，遏制投資需求的同時(shí)提高保障房供給，目前大力推進(jìn)的保障房建設(shè)確實(shí)是能夠長(zhǎng)久解決房地產(chǎn)泡沫的方法之一。另一方面，限制投機(jī)資本買(mǎi)房，雖然能夠有效地遏制需求，但限購(gòu)政策畢竟只能短期運(yùn)用，且其合法性也存在爭(zhēng)議，長(zhǎng)期看必然還是要通過(guò)房產(chǎn)稅、差別貸款利率等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)提高投資房產(chǎn)的交易和持有成本，進(jìn)而抑制投資需求，但這些經(jīng)濟(jì)手段的實(shí)施和完善需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，且其有效性也有待檢驗(yàn)。同時(shí)被抑制的投機(jī)資本從樓市流出后就會(huì)流向其他投資品領(lǐng)域，其投機(jī)的性質(zhì)不會(huì)改變，會(huì)在其他市場(chǎng)催生泡沫。因此要從根本上解決問(wèn)題，還是要收緊市場(chǎng)上多余的流動(dòng)性，同時(shí)創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，引導(dǎo)投機(jī)資本投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這是一個(gè)長(zhǎng)期的艱巨任務(wù)。回收流動(dòng)性的過(guò)程往往伴隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，特別是我國(guó)目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金緊張，通脹水平又居高不下，政策面臨兩難。要?jiǎng)?chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，就涉及到經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，這也注定是一個(gè)長(zhǎng)期的，不斷探索的過(guò)程。