拆遷談判技巧談?wù)劷?jīng)驗
拆遷談判技巧談?wù)劷?jīng)驗
為廣大的被拆遷人維護(hù)合法的權(quán)益，經(jīng)驗豐富、專業(yè)知識強(qiáng)，下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷談判技巧和經(jīng)驗，供你閱讀參考。
拆遷談判技巧和經(jīng)驗01
拆遷談判技巧
1. 待業(yè)主簽的80%左右再開條件(這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開價了)。2. 條件讓對方提，不要自己先提，如果不合適，就說再等等，前期不要去接觸。3. 價格定高點(diǎn)還價，慢慢降。4. 注意確定新房交房時間，延遲交房違約計算方式，新房管理費(fèi)減免計算。5. 面積差異的計算補(bǔ)額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶型，或者約定多少層層數(shù)以下都可以選擇(均可以選)。7. 分戶是不是可以多分套數(shù)?可以選1套應(yīng)得的。也可以多套分拆;一般標(biāo)準(zhǔn)是賠付面積的正負(fù)5%之內(nèi)，超過的按新樓盤市場價。8. 交樓標(biāo)準(zhǔn)明確具體，收樓按完成收樓手續(xù)雙方交接為準(zhǔn)，房產(chǎn)證最遲交付時間，違約約定量化。9. 態(tài)度堅決。10.以收新房不再補(bǔ)錢給開發(fā)商為基本談判原則標(biāo)準(zhǔn)，特別是有贈送面積要額外給搭板費(fèi)的和辦理房產(chǎn)證相關(guān)的稅費(fèi)的，一切收到房產(chǎn)證前的任何多余費(fèi)用都是開發(fā)商的。11. 開發(fā)商違約條款，要明確具體有可操作性執(zhí)行性。12. 談判過程，語氣要委婉，態(tài)度要堅決，比如“合適就一定會簽啦”什么什么的。
賠付計算及標(biāo)準(zhǔn)
1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開發(fā)出來的新房的單套面積有沒有合適的，差額面積怎么定價，一定是價格勘死不能模糊標(biāo)準(zhǔn)什么開盤均價這樣的表達(dá)。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;
2.搬遷費(fèi);
3.裝修費(fèi);4.過渡租金;5.稅費(fèi)問題(約定全部由開發(fā)商承擔(dān));6.面積標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)是賠付面積的正負(fù)5%;7.獨(dú)棟、空地、樹苗、樹木、樓頂、裝修另計;8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高于4，如果沒有多贈送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本(量化計算);
拆遷談判技巧和經(jīng)驗02
01合理定位，目標(biāo)明確
這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和最終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。
對于自己的定位是一項重要但是很復(fù)雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進(jìn)行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導(dǎo)致對方認(rèn)為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。
談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?
02掌握主動權(quán)，善于判斷
拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。
在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權(quán)，利用對方的心理特點(diǎn)，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點(diǎn)是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。
對于上述心理特點(diǎn)的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點(diǎn)與上一點(diǎn)是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點(diǎn)。
03注意細(xì)節(jié)，善用技巧
首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。
同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
以下幾個細(xì)節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那么此時就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的最高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費(fèi)時間和精力。
同時在對拆遷方進(jìn)行心理戰(zhàn)的時候，一定要反過來預(yù)防拆遷方對你實施心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了。
尤其在拆遷一開始的時候，雙方對于補(bǔ)償價格的心理預(yù)期差異很大，有時候?qū)τ谠瓌t性的問題存在著原則性的爭執(zhí)，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報價。
總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來的。對于被拆遷戶而言，談判即要做好先期的準(zhǔn)備工作要詳細(xì)了解有關(guān)于除權(quán)補(bǔ)償和安置的相關(guān)法律和政策，在談判中掌控主動地位，善于使用談判技巧，抓住細(xì)節(jié)，做到心中有數(shù)，進(jìn)退有度，保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。
但是，由于拆遷中雙方主體的不平等，拆遷戶在談判中很難獲取優(yōu)勢甚至難以有平等的地位，在進(jìn)行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時候，盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理拆遷糾紛，能更好的保障自身權(quán)益，少走彎路，避免不必要的損失，爭取到合法合理的拆遷補(bǔ)償。
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