征地拆遷維權(quán)案例三

　　【事實概要】

　　打從2004年5月31日“呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū)一期”項目動遷以來，丁昊(化名)的生活便堪稱“一泓清冽的休止符，凝住了九曲回腸”。原來，根據(jù)評估報告，他位于三環(huán)以內(nèi)的66.6平方米房屋僅能獲補(bǔ)45.2萬元。如此地段，如此價格，兩項略加權(quán)衡，丁昊便決意拒簽協(xié)議。他的理由很簡單，補(bǔ)償款不夠買個同等水準(zhǔn)的房屋。

　　從2004年6月之后到2009年6月之前，拆遷人首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司屢屢找到丁昊談話協(xié)商，無一不以談崩的結(jié)果告終。終于，拆遷人的忍耐到達(dá)了底線，于2009年6月9日向朝陽區(qū)房屋管理局申請對丁昊進(jìn)行拆遷裁決。朝陽區(qū)房屋管理局受理了這一申請，并通知拆遷雙方當(dāng)事人于2009年6月16日參加裁決調(diào)解會。

　　古語有云：“識時務(wù)者為俊杰”。丁昊在接到裁決調(diào)解通知之后，十分清楚自己的拆遷之旅已經(jīng)陡然崎嶇起來，前途危險難測。于是，這名焦慮已久的拆遷戶帶著相關(guān)材料專程咨詢了馬律師。這位巾幗不讓須眉的女律師接待了丁昊，并深入淺出地幫他答疑解惑。30分鐘的交談過后，丁昊果斷地在《專項法律服務(wù)代理協(xié)議書》簽上姓名。在那一刻，心生希望的他無法預(yù)見，9個月之后的他還會在一份期待已久的、補(bǔ)償額增值5倍以上的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》再度簽上姓名。

　　【辦案掠影】

　　辦案第一階：裁決前的智慧熱身

　　馬律師擔(dān)起丁昊的維權(quán)重任之時，距裁決調(diào)解會只不過短短數(shù)日。雖然時間緊張，馬律師有條不紊地采取了尋找著案件突破點。正所謂天道酬勤，馬律師發(fā)現(xiàn)涉案拆遷項目拆遷許可存在著多次延期情況，本證拆遷期限為2004年6月6日至2005年6月5日，最后一次延期續(xù)證是在2008年12月2日核發(fā)，拆遷期限為2008年12月5日至2009年6月4日。

　　基于前述發(fā)現(xiàn)，馬律師迅即采取了維權(quán)第一方略——向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會同時提交了兩份《復(fù)議申請書》，分別請求確認(rèn)被申請人朝陽區(qū)房屋管理局核發(fā)《拆遷許可證》及《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的具體行政行為違法。馬律師提出了入木三分的理由：朝陽區(qū)房屋管理局對拆遷人提交的申辦材料未盡到審查義務(wù)，也未向申請人送達(dá)和告知相關(guān)內(nèi)容，違法發(fā)放了拆遷許可證和拆遷許可證續(xù)證。

　　拆遷許可雙復(fù)議提起之后，馬律師馬上緊鑼密鼓地投入拆遷裁決調(diào)解會的準(zhǔn)備工作之中……

　　辦案第二階：裁決中的高調(diào)應(yīng)對

　　裁決調(diào)解會轉(zhuǎn)瞬即來。馬律師與委托人丁昊同赴這一拆遷命運攸關(guān)的裁決調(diào)節(jié)會。裁決伊始，二律師提交了《中止裁決申請書》，以丁昊已向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提起了《拆遷許可證》及其續(xù)證的行政復(fù)議，且尚未有復(fù)議結(jié)果為由，要求依法中止裁決活動。

　　緊接裁決中止牌之后，馬律師又炫麗地亮出第二個殺手锏——向朝陽區(qū)房屋管理局提交了《重新委托評估申請書》，認(rèn)為既有評估報告是由拆遷人單方委托的評估機(jī)構(gòu)作出，且估價金額背離了市場價格，初步估價結(jié)果沒有依法公示，并且最終評估報告也未依法送達(dá)，如此之多的違法之處將直接導(dǎo)致評估報告的無效性。而無效的評估報告是不能成為裁決的主要事實依據(jù)的，因此應(yīng)重新進(jìn)行評估。

　　辦案第三階：復(fù)議后的雷霆起訴

　　裁決調(diào)解會結(jié)束后，靜謐開始籠罩在丁昊周圍，直到2009年8月……

　　8月中旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對丁昊作出了兩份《行政復(fù)議決定書》：一份為駁回《拆遷許可證》復(fù)議申請的決定，理由是超過了行政復(fù)議法規(guī)定的復(fù)議申請期限;一份為維持被復(fù)議《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)的決定，理由為申請的延長許可行政行為符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。

　　兩個復(fù)議結(jié)果并未超出馬律師基于行政救濟(jì)行情所作出的預(yù)期，因此結(jié)果一出，馬律師旋即進(jìn)入維權(quán)第三階段，向朝陽區(qū)人民法院提交了《行政起訴狀》，請求確認(rèn)被告朝陽區(qū)房屋管理局作出的《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法。這一次的訴，馬律師引入了新的元素——拆遷單位不具備合法的拆遷資質(zhì)證書。

　　辦案第四階：裁決出世·訴訟尷尬VS小荷才露尖尖角

　　一如《紅樓夢》中所言“你方唱罷我登場”，就在丁昊一方提起《拆遷許可證續(xù)證》訴訟以后，朝陽區(qū)房屋管理局作出了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決：①丁昊在接到裁決書之日起15日內(nèi)將房屋騰空交給拆遷人拆除;②拆遷人為丁昊提供臨時周轉(zhuǎn)房，周轉(zhuǎn)期限三個月;③拆遷人應(yīng)在裁決送達(dá)之日起5日內(nèi)將拆遷補(bǔ)償款45.2萬元向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，待丁昊騰退周轉(zhuǎn)房后給付丁昊;④其他補(bǔ)助費憑相關(guān)證明給予補(bǔ)助;⑤除上述法規(guī)確定的補(bǔ)償內(nèi)容，拆遷人自愿給付丁昊困難補(bǔ)助35萬元，異地購房款48萬元。

　　“屋漏偏逢連夜雨”，2009年9月中旬，朝陽區(qū)人民法院經(jīng)過書面審理，對丁昊訴《拆遷許可證》續(xù)證(有效期為2008年12月5日至2009年6月4日)違法一案作出《行政裁定書》，裁定原告的權(quán)益可通過補(bǔ)償安置裁決的合法性審查予以保護(hù)，駁回起訴。

　　面對橫空出世的裁決結(jié)果與那帶著法院紅色鋼印的裁定書，丁昊與馬律師的維權(quán)理念并未抹上失望的消極色彩，因為就維權(quán)結(jié)果來說算得上“雖敗猶榮”——在核心問題，亦即拆遷補(bǔ)償方面，丁昊已經(jīng)著實上了一個臺階，從45.2萬元上升至128.8萬元，突破了百萬大關(guān)。

　　辦案第五階：拆遷許可上訴與裁決起訴花開并蒂

　　2009年9月下旬，馬律師代表委托人，針對《拆遷許可證》續(xù)證一審裁定向北京市第二中級人民法院提起上訴，指出：一審法院未經(jīng)過開庭審理，直接認(rèn)定被上訴人朝陽區(qū)房屋管理局向丁昊作出、送達(dá)了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，因此上訴人沒有對拆遷許可證續(xù)證提起訴訟的主體資格的做法，是顯然錯誤的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷并發(fā)回重審。

　　雖然裁決在一定程度上已經(jīng)對丁昊的實際利益有所傾斜，但這并沒有阻卻丁昊一方維權(quán)大計的繼續(xù)進(jìn)行。2009年10月下旬，馬律師以委托人的名義，向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提交了《行政復(fù)議申請書》，主張朝陽區(qū)房屋管理局應(yīng)當(dāng)中止裁決書的下發(fā)而沒有中止，且作出裁決主要事實依據(jù)的《評估報告》存在程序與實體的雙向違法，不應(yīng)作為裁決的依據(jù)，故此請求撤銷《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

　　辦案第六階：繼續(xù)到底的敗訴VS庭外和解

　　2009年11月中旬，北京市第二中級人民法院對丁昊上訴拆遷許可證續(xù)證一案作出終審《行政裁定書》，認(rèn)為一審法院認(rèn)定被拆遷人的權(quán)益可通過對該裁決的合法性審查予以保護(hù)，藉此認(rèn)定丁昊在本案中不符合起訴條件，并對丁昊針對涉案項目拆遷許可證續(xù)證提起的行政起訴，裁定予以駁回，是正確的，應(yīng)予維持，遂裁定：駁回上訴，維持一審裁定。

　　2009年12月下旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對丁昊復(fù)議拆遷裁決書一案也作出了《行政復(fù)議決定書》，認(rèn)為被復(fù)議《城市房屋拆遷糾紛裁決書》事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，決定予以維持。

　　紛至沓來的敗訴結(jié)果，又一次彰顯了我國行政行為救濟(jì)渠道的狹隘性、有限性。但即便如此，在拆遷維權(quán)領(lǐng)域身經(jīng)百戰(zhàn)的馬律師仍不氣餒，于2010年1月上旬向朝陽區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求撤銷朝陽區(qū)房屋管理局所作《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

　　“善飛能舞世人敬，皇天不負(fù)有心人”，加之馬律師的運籌帷幄飽含技術(shù)含量，在難以改寫的敗訴命運中掙扎已久的丁昊終于迎來來命運的轉(zhuǎn)機(jī)——受理了裁決之訴的朝陽區(qū)人民法院開始在拆遷雙方當(dāng)事人之間積極斡旋。陽春三月，草長鶯飛，這樣一個被嬌美景象填滿的季節(jié)里，拆遷人首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司同意將拆遷補(bǔ)償款提升至296萬元。對于這個標(biāo)準(zhǔn)，丁昊不再說不，在馬律師的陪同下簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》。

　　【律師說法】

　　拆遷中，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而協(xié)議的達(dá)成，則無法回避談判這個程序。談判，堪稱拆遷中的家常便飯!幾乎百分之百的拆遷戶都會有此經(jīng)驗。不同的是，不同的人取得了不同的談判成績。究其原因，談判過程中的強(qiáng)技巧性、談判雙方地位的不對等性以及拆遷戶的補(bǔ)償期望值與拆遷人的補(bǔ)償提供額之間的差距使然!

　　當(dāng)某一個拆遷戶不諳拆遷補(bǔ)償行情，也不明談判技巧，而且又屬于草根階級的一員時，他懵懵懂懂依據(jù)周邊房地產(chǎn)市值所提出的補(bǔ)償價位一般都難以被拆遷人接受。本案中的丁昊就是這樣的一個例子，他認(rèn)為拆遷人給的評估價極為不合理，并提出了自認(rèn)為合理的期望價，結(jié)果在超過5年的漫長期限里始終沒有與拆遷人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。然而，通過專業(yè)拆遷律師的維權(quán)，且時間戰(zhàn)線僅為9個月，丁昊不但脫離了糾結(jié)多年的拆遷苦旅，還抱得理想補(bǔ)償歸，原因何在?

　　其一，專業(yè)智慧與拆遷維權(quán)的正相關(guān)關(guān)系。房屋拆遷無論之于普通大眾，還是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作為被拆遷人，在程序上的優(yōu)勢已堪稱先天性不足，表現(xiàn)為對拆遷流程的不解，對補(bǔ)償之范圍、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)等細(xì)節(jié)的不解。這兩個“不解”足以使得被拆遷人面對經(jīng)驗頗豐的拆遷人時底氣不足，陷入自身拆遷權(quán)益維護(hù)的茫然狀態(tài)：或是自認(rèn)倒霉地接受較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償總額或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換;或是不知者不懼地拒絕簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拒絕參加裁決;或是選擇成為一個艱辛的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然狀態(tài)，已經(jīng)有越來越多的被拆遷人意識到法律維權(quán)、專業(yè)法律工作者輔以維權(quán)這兩點內(nèi)容的重要性。因為后者身上的專業(yè)智慧是一種拆遷市場行情(諸如不同地段的地價等)、開發(fā)商慣用做法、拆遷行政程序及相關(guān)要件等的綜合把握。具有專業(yè)智慧的程度越深厚，取得拆遷維權(quán)的成果就會越斐然。

　　其二，救濟(jì)程序的內(nèi)在多米諾效應(yīng)。對于多米諾骨牌效應(yīng)，多數(shù)人恐怕并不至于陌生，這個效應(yīng)旨在闡釋：在一個存在內(nèi)部聯(lián)系的體系中，一個很小的初始能量就可能導(dǎo)致一連串的連鎖反應(yīng)。拆遷的行政流程有立項、規(guī)劃許可證、拆遷許可證、拆遷許可證續(xù)證、行政裁決等。只有某一個環(huán)節(jié)存在違法，便都可以訴至法院或是提起行政復(fù)議，并最終實現(xiàn)訴訟壓力到談判壓力的轉(zhuǎn)換。如果超過一個以上違法時，怎么安排救濟(jì)程序，則是極為講究的了。因為，一著不慎滿盤皆輸：安排得好，會為案件贏取更大的運作空間;安排失當(dāng)，則可能賠了夫人又折兵。就本案來說，由于律師介入較早，因此在裁決之前極富藝術(shù)性地插入了拆遷許可及其續(xù)證的復(fù)議，這一步驟實為整個維權(quán)程序之中的一大妙筆。其妙在于：①這個程序?qū)⒊蔀椴脹Q中止的法定理由。如果裁決依法中止，那么當(dāng)事人可免于陷入強(qiáng)拆的危險之境;如果裁決未依法中止，那么裁決的違法性可想而知，而這又將賦予當(dāng)事人一方更大的維權(quán)空間。事實上，本案就是后一情形，對違法裁決提起了行政復(fù)議與行政訴訟，層層擴(kuò)大違法壓力，從而贏取了最終的和談;②程序本身的可擴(kuò)展性強(qiáng)。行政復(fù)議與行政訴訟之間，在大多數(shù)情況下是先后銜接的，在拆遷里面尤為如此。先復(fù)議，再訴訟，訴訟本身又為兩審終審制，這樣既能夠重申對方違法，增大對方的壓力，又能夠增強(qiáng)當(dāng)事人期待利益的實現(xiàn)系數(shù)。

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