“以房抵債”的買賣合同有效嗎
二手房買賣過程中，一些當事人形式上簽訂了房屋買賣合同，實則將房屋作為借貸合同的擔保，或作為借款無法歸還時的抵償，這一類“以房抵債”的買賣合同的有效性往往難以認定。下面是小編為大家收集關(guān)于“以房抵債”的買賣合同有效嗎，歡迎借鑒參考。
一、以房抵債的表現(xiàn)形式
“以房抵債”在我國現(xiàn)行法律中無律可循，屬于“無名合同”。廣義上，只要出現(xiàn)民間借貸與房屋買賣法律關(guān)系及當事人主體互相交叉的情況，都可以稱作為以房抵債;狹義上，只有在借貸債務履行期限到期后，借款人與出借人達成的以房屋買賣的價款折抵債務的協(xié)議，才是以房抵債。無論廣義還是狹義，房屋買賣合同均為以房抵債的外觀形式。本文擬從廣義上，對近年上海法院司法實踐進行梳理，總結(jié)幾種典型表現(xiàn)形式如下：
形式一：套取銀行貸款
出賣人為償還欠款，與債權(quán)人或與債權(quán)人指定的購買人簽訂房屋買賣合同，購房人則向銀行等金融機構(gòu)申請購房貸款，貸款獲批后，出賣人隨即將貸款取出用以償還欠款，雙方實際并無交付房屋或支付房款等履行合同行為，銀行貸款實際由出賣人/借款人予以償還。
形式二：公證委托出售
出賣人在向出借人借款時，應出借人要求出具授權(quán)他人出售房屋的委托書并辦理公證，雙方往往還就此簽訂抵押借款協(xié)議并在房屋上設(shè)定借款抵押。后借款人無法歸還欠款，經(jīng)公證授權(quán)的委托人則以出賣人的名義將房屋出售給他人。后因購買人要求出賣人履行合同未果引起糾紛，出賣人則往往要求確認買賣合同無效。
形式三：過戶回贖約定
出賣人為擔保本人或他人的借款屆時清償，將房屋以買賣合同的形式過戶給債權(quán)人或其指定的他人，同時約定若在一定期限前可以相當于借款本息的價款贖回房屋。若逾期未能贖買，則將房屋確定交付給買受人。此類型中，購房人往往并沒有實際付款的事實。
形式四：債務抵銷協(xié)議
借款人欠款到期無法歸還，與出借人協(xié)商約定用借款人或他人名下的房屋折價抵銷債務，雙方簽訂房屋買賣合同后實際并無付款行為，出賣人往往以虛假買賣為由拒絕履行合同導致糾紛的產(chǎn)生。
二、以房抵債的性質(zhì)效力
1、房屋買賣合同在債務清償期屆滿前簽訂——有限納入“讓與擔保”
無論是公證委托出售房屋還是約定房屋產(chǎn)權(quán)回贖條款，當事人的真意在于通過房屋買賣合同的形式擔保借款得以全部清償，實質(zhì)上這是一種不通過占有，而是將擔保房屋整體權(quán)利讓渡于擔保權(quán)人(房屋所有權(quán)可在借款發(fā)生時既已轉(zhuǎn)移也可在債務人不履行債務時再行轉(zhuǎn)移)，當債務不履行時，擔保權(quán)人就該擔保房屋優(yōu)先受償?shù)膿７绞健＿@種非典型擔保方式便是讓與擔保。
法條鏈接：
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。”
根據(jù)上述司法解釋，筆者認為以房抵債買賣合同若要認定為讓與擔保，須符合以下幾個條件：
條件一：存在真實有效的借貸關(guān)系且雙方均有以房屋進行擔保的意思表示。
讓與擔保雖為一種非典型性擔保，但作為擔保物權(quán)也應遵循從屬性原則，既然當事人簽訂房屋買賣合同系為了擔保民間借貸，那么借貸關(guān)系就是擔保合同得以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，只有借貸關(guān)系客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓作為債務保障的擔保關(guān)系才可以成立，這也是司法解釋規(guī)定必須先審理借貸關(guān)系然后再依據(jù)借貸糾紛的生效判決方可主張買賣合同標的物優(yōu)先受償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
條件二：在債務履行期屆滿時債權(quán)人負有強制清算義務。
在以房抵債的場合，若當事人之間沒有約定清算條款，而僅有一份轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋買賣合同，則存在債權(quán)人利用其優(yōu)勢地位乘人之危，貶低房屋價值謀取暴利的危險。雖然《物權(quán)法》及《擔保法》中均有關(guān)于流質(zhì)/流押契約無效的規(guī)定，但讓與擔保并非質(zhì)押也非抵押，不受上述法律調(diào)整，所以司法解釋規(guī)定在確定擔?；A(chǔ)法律關(guān)系后，出借人可以申請拍賣買賣合同中的標的物，而不是直接依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)。在審判實踐中，筆者認為可不拘泥于司法解釋中的清算方法，當事人還可以合意達成房屋價值或申請司法評估等方式進行，并與借貸本息相抵扣后多退少補。而若購買人堅持以買賣合同約定要求直接過戶的，法院不應予以支持。
結(jié)論：以房抵債的買賣合同不宜在查明借貸關(guān)系之前進行實體審理，輕易做出合同無效或有效的認定。在查明基礎(chǔ)法律關(guān)系之后，應將買賣合同、借貸合同結(jié)合當事人擔保合意作為一個整體進行效力審查，原則上應充分尊重當事人的意思自治做出有效認定。
2、房屋買賣合同在債務清償期屆滿后簽訂——探討成立代物清償協(xié)議
在借貸債務清償期屆滿后達成以房抵債協(xié)議，實際是當事人約定以房屋過戶的他種給付來代替原有的負擔，通過房屋所有權(quán)的讓渡消滅原債務。雖然從形式外觀上具有借貸合同和房屋買賣合同兩個法律關(guān)系，但實質(zhì)上當事人之間只成立一個債，即為代物清償協(xié)議。
當事人用房屋買賣的形式對借貸債務進行結(jié)算，應視為雙方之間的具體債務數(shù)額已經(jīng)確定，若當事人對房屋的價款與債務如何抵銷已經(jīng)形成較明確的清算合意，在排除了當事人存在欺詐、脅迫或虛構(gòu)債務、規(guī)避限購政策等無效撤銷情形后，不妨認定為代物清償協(xié)議，合法有效，支持當事人要求履行買賣合同的訴請。
3、具體類型的合同效力審查
1.套取銀行貸款的買賣合同無效此類糾紛中，房屋出賣人與購買人均無買賣房屋的真實意思表示，其內(nèi)心的效果意思是通過房屋買賣的形式套取信貸機構(gòu)的貸款，而非取得房屋所有權(quán)或獲取購房款，故買賣雙方的行為因通謀的虛偽意思表示而使合同無效。需注意的是，審理該類糾紛時，應充分保護銀行等信貸機構(gòu)的利益，程序上通知其參加訴訟，實體上確定滌除抵押權(quán)及償還貸款的義務主體，再判令恢復原狀。
2.公證委托出售房屋，謹慎認定合同效力在公證委托授權(quán)書未經(jīng)撤銷的情況下，一般應認定受托人的行為由委托人直接承擔后果，難以認定合同無效。但在此類糾紛中，往往存在“高利貸”從業(yè)人員的惡意操作，故法官應主動審查受托人與購買人之間是否存在惡意串通，損害出賣人權(quán)益的情形，謹慎認定合同效力，可重點從以下方面審查以排除無效情形：
A、受托人的行為是否在委托授權(quán)范圍之內(nèi)，如是否具有議價權(quán)、及收取房款的權(quán)利;
B、合同訂立過程是否符合一般交易習慣，約定的房價是否過低;
C、購房人是否盡到謹慎注意義務，是否符合正常購房人的行為，如是否實地看房及支付房款情況等;
D、雙方之間是否約定有清算條款，是否將收取的購房款扣除債務后返還出賣人等。
3.房屋過戶回贖約定，傾向認定有效訂有回贖約定的以房抵債合同中常常具有類似“絕賣”條款，即一旦出賣人未在約定的履行期限前支付相當于借貸數(shù)額的購房款回購房屋，則債權(quán)人可直接取得房屋，出賣人再無權(quán)取回房屋所有權(quán)。故有觀點認為回贖約定違反禁止流押契約規(guī)定而無效。
回贖約定往往表明了出賣人具有兩個意思表示：一是確認了之前房屋出售給他人的事實，即使存在無權(quán)代理或無權(quán)處分的情形，回贖協(xié)議的達成也可視作對無權(quán)代理/處分的追認;二是表明出賣人認可了以房屋出賣所得價款抵償債務的形式，故不必苛求買受人是否具有實際的付款行為。若認定回贖約定有效，則出賣人尚可以通過回贖價款取回房屋所有權(quán)，也不失為一種救濟。若其未能按約贖回，也應充分尊重意思自治，確認合同效力，使雙方之間的債權(quán)債務關(guān)系徹底了結(jié)。
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