“借名買房”引發(fā)案件審理思路整理
在近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施的大背景下，為規(guī)避稅收、限貸、限購等調(diào)控政策，借名買房現(xiàn)象凸顯，且不少已形成了訴訟。下面是小編為大家收集關(guān)于“借名買房”引發(fā)案件審理思路整理，歡迎借鑒參考。
一、“借名買房”的法律屬性
1、兩種爭議
借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一即是房屋的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第二條要求確認其為真實權(quán)利人。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一樣、借名人是否應(yīng)為該房屋的真實權(quán)利人的問題上，實踐中主要存在兩種觀點。
第一種觀點為“物權(quán)說”，即如當事人能證明雙方借名買房，則當事人間的真實意思系借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖被登記為權(quán)利人，但并非當事人的真實意思表示，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定，從而應(yīng)回歸到真實權(quán)利狀態(tài)。
第二種觀點為“債權(quán)說”，即被借名人購房的買賣合同真實有效且完成了所有權(quán)登記，登記權(quán)利人是唯一合法所有權(quán)人。借名人與登記權(quán)利人間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的認定只能約束雙方，不產(chǎn)生直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得所有權(quán)，但可提起合同之訴、要求登記權(quán)利人為其辦理房屋過戶手續(xù)。
2、本文探討采取“債權(quán)說”
北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》中對借名買房采納了“債權(quán)說”。現(xiàn)上海對此問題未予以明確，目前上海法院對借名買房案件的案由仍定為所有權(quán)確認糾紛。筆者認為應(yīng)采取“債權(quán)說”為宜。
首先，《物權(quán)法》確立了物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式，借名買房行為并不能直接產(chǎn)生物權(quán)。其次，當涉及借名人與登記權(quán)利人之外的第三人的對外關(guān)系時，“債權(quán)說”更有利于保護信賴物權(quán)公式效力的第三人，維護交易秩序的暢通與安全。再者，當事人借名買房往往系出于規(guī)避法律及政策(如規(guī)避房貸、稅收、限購等政策)、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠等目的，實際上是對相關(guān)政策的架空，在法律上具有一定的非難性。如采取“物權(quán)說”，則以規(guī)避限購政策而借名買房的當事人可借此確認所有權(quán)，將導(dǎo)致限購政策落空，違背了“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策”的原則。
二、“借名買房”案件的審理要點
1、及時向原告釋明保全事宜
對于借名人要求轉(zhuǎn)移爭議房屋產(chǎn)權(quán)的案件，為了防止案件審理中出現(xiàn)房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移、權(quán)利受限等情況影響原告合法權(quán)利的實現(xiàn)及案件的正常審判，法官收案后應(yīng)及時與原告取得聯(lián)系，告知保全事宜并釋明相關(guān)風險。
對于原告經(jīng)釋明后堅持不申請保全的，法官應(yīng)記明筆錄。如此后經(jīng)庭審認為原告的訴請將獲得準許的，判決前應(yīng)再行要求原告提供最新的不動產(chǎn)登記簿，以查明是否存在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、受限的新情況。
2、對房屋真實歸屬的審查
原告作為借名人通常主張為購房時系為了規(guī)避稅收、限貸、限購政策故而向被告借名，但原告為房款的實際出租人及房屋的真實權(quán)利人。而被告作為登記權(quán)利人，往往會辯稱與原告間系房款的借貸關(guān)系、房屋由原告占用系以租金抵借款等。當原被告對于房屋權(quán)利歸屬的陳述存在不一致時，法院可以通過審查以下相關(guān)要素，查明房屋真實歸屬、還原事實真相。
A、購房經(jīng)過
由誰基于什么原因提出購房、由誰進行選房、購房的洽談過程、簽約及履約過程由誰主導(dǎo)負責。
B、房款等出資情況
購房款(定金、首付款、房屋貸款還款部分等)、房屋交易稅費、購房中介費、房屋維修資金、房屋入戶費用等購房基本費用的出資情況及出資的法律性質(zhì)，主張為實際權(quán)利人的借名人是否進行了出資，相關(guān)出資是否屬于借款或贈與等其他法律關(guān)系。
C、房屋的使用或管理情況
房屋入戶手續(xù)由誰辦理、房屋自始由誰占有使用或管理、房屋出租時租金由誰收取、房屋物業(yè)費及水電費等公共事業(yè)費用由誰支付、網(wǎng)絡(luò)及有線電視等由誰申請開通并付費、房屋的室內(nèi)裝修由誰負責并出資、房屋平時維修及修繕由誰負責并出資等。
D、房屋重要憑證的留存情況
房屋購房合同、購房發(fā)票、稅收繳納憑證、房款支付的轉(zhuǎn)賬憑證及收據(jù)、房屋不動產(chǎn)權(quán)證等與房屋權(quán)屬相關(guān)的重要文件由誰保管。
E、當事人間有無書面約定
各方當事人就房款的出資、房屋權(quán)利的歸屬、房屋的占有使用等是否存在其它口頭或書面的約定。
F、證人證言
借名買方通常發(fā)生在關(guān)系親密的親屬或朋友之間，知道歷史經(jīng)過的往往不僅僅只有原被告，一般還會有其他家人或朋友參與了買房過程或知曉相關(guān)事實，所以相關(guān)證人證言的三性也是法院審查的重點。
3、對房屋是否符合過戶條件的審查
在法院通過審查上列要素，對可支持借名人要求變更房屋權(quán)利登記形成基本的內(nèi)心確認后，法院還應(yīng)當通過查閱最新的房屋不動產(chǎn)登記簿，以審查房屋是否符合轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的交易條件。
其一，查明房屋是否屬于經(jīng)濟適用房、動遷安置房等一定期限內(nèi)不得上市交易的房屋。如爭議房屋屬此類特殊房源，且尚處于不得上市交易的期限內(nèi)，則基于“借名賣房的債權(quán)說”，本文認為以不支持權(quán)利轉(zhuǎn)移登記為宜;待限制交易期限屆滿后，借名人可再行起訴。
其二，查明房屋是否被司法查封，是否因附有違章建筑而被限制交易。對于此類不符合轉(zhuǎn)讓交易條件的房屋，法院不可通過判決或調(diào)解使其過戶。借名人對于司法查封有異議的，可另行提起執(zhí)行異議/執(zhí)行異議之訴。
4、對要求變更權(quán)利登記的借名人購房資格的審查
實踐中，很多借名買房正是為了規(guī)避限購等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。為了避免無購房資格的借名人通過法院調(diào)解或判決過戶房屋、規(guī)避政策，并避免判決書及調(diào)解書在后續(xù)執(zhí)行過程中遇到的過戶障礙，案件審理中，法院應(yīng)對借名人是否上海戶籍、是否已婚、家庭成員名下?lián)碛凶》壳闆r、非本市戶籍居民家庭繳納個人所得稅或社會保險情況等進行詳細詢問，向借名人告知陳述不實的不利后果、記明筆錄，并要求其提供戶口簿、結(jié)婚證、繳稅證明、家庭名下?lián)碛凶》壳闆r等材料。
5、對是否涉及案外人權(quán)利的審查
法院在對此類案件進行審理時，還需注意涉案房屋是否涉及案外人的權(quán)利，如有需要應(yīng)追加為第三人，避免原被告間對房屋權(quán)屬的處理損害了他人的合法權(quán)益。
第一，查明涉案房屋物權(quán)的取得是否在登記權(quán)利人的婚姻存續(xù)期間，如屬夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)追加配偶為第三人參加訴訟。
第二，通過調(diào)閱最新的房屋不動產(chǎn)登記簿，查明涉案房屋是否存在抵押權(quán)人等他項權(quán)利人，并通知其參加訴訟。
第三，查明是否存在與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，并應(yīng)通知參加訴訟。該第三人以是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標準，又可分為針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)人，和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。
三、“借名買房”案件的調(diào)解策略
1、對確無法判決過戶的房屋，應(yīng)告知原告訴訟風險
經(jīng)法院審理查明，如系爭房屋不符合交易過戶條件或借名人不具備購房資格等，致使房屋無法過戶至借名人名下的案件，法院應(yīng)向原告釋明訴訟風險。如原告堅持要求過戶的，法院應(yīng)當判決對訴訟請求不予支持。
2、為化解矛盾，可尋求變更物權(quán)外的其他調(diào)解方法
如法院查明原被告間確實存在借名買房的關(guān)系，但因不符合限購等政策致使房屋權(quán)屬無法轉(zhuǎn)移至借名人名下的案件，考慮到借名人確實對房屋進行了出資，且借名人與登記權(quán)利人間關(guān)系惡化，登記權(quán)利人如今后擅自處置房屋可能致使借名人權(quán)利無從實現(xiàn)的情況，在征得原被告雙方同意的基礎(chǔ)上，法院可以為雙方尋求變更物權(quán)之外的其它調(diào)解方法。
3、對房價款分割進行調(diào)解的可行路徑
對借名人無法獲得物權(quán)的案件中，對房屋進行折價分割及變價分割是兩種對房價款分割進行調(diào)解的可行方案。第一種為折價分割，房屋仍歸登記權(quán)利人所有，登記權(quán)利人向借名人支付房屋折價款。在此類調(diào)解中，法院可引導(dǎo)雙方當事人基于房屋出資情況、房價上漲情況等因素，對房屋折價款的分割進行調(diào)解。在此類調(diào)解中，如房屋目前實際由借名人居住的，為避免今后出現(xiàn)其他矛盾，法院還應(yīng)注意對房屋的占有情況進行處理。第二種為變價分割，由原被告共同出售房屋后對房屋實際出售價格進行分割。
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