房屋租賃合同怎么審查
房屋租賃合同應(yīng)該怎么審查
如果要租賃他人房屋的,出租人與承租人是需要簽訂房屋租賃合同的,需要明確彼此的權(quán)利義務(wù),然后進(jìn)行審查,進(jìn)行簽字蓋章。今天小編整理了房屋租賃合同怎么審查供大家參考，一起來(lái)看看吧!
房屋租賃合同該怎么審查
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。
如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。
只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。
4、是否進(jìn)行過(guò)登記備案。
《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。
什么情況下可解除房屋租賃合同
1、行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式
(1)房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益
根據(jù)合同自由的原則經(jīng)協(xié)商一致而解除合同對(duì)此我國(guó)合同法第九十三條規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致
可以解除合同當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件解除合同的條件成就時(shí)解除權(quán)人可以解除合同
(2)房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同終止合同的權(quán)利義務(wù)
根據(jù)我國(guó)合同法第九十四條的規(guī)定有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除合同
①因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
②在履行期限屆滿(mǎn)之前當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
③當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù) 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行;
④當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
⑤法律規(guī)定的其他情形。
2、因承租人無(wú)正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除
如承租人擅自搬離租賃房屋、停止履行合同，使租賃關(guān)系無(wú)存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，是受法律保護(hù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行，但由于承租人可能在無(wú)正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人協(xié)商或協(xié)商無(wú)果的情況下，擅自搬離承租房屋、停止履行合同義務(wù)，這種情況屬于承租人違約。從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持，但鑒于房屋租賃合同履行期間的長(zhǎng)期性，在此過(guò)程中承租人可能由遇到無(wú)法預(yù)料情勢(shì)變更，為體現(xiàn)公平原則，平衡各方利益，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，酌情有必要對(duì)其解除合同請(qǐng)求予以支持。
哪些房屋不能出租
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，下列房屋不能出租：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
5、屬于違法行為的;
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
7、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
簽訂租賃合同注意事項(xiàng)有哪些
1、簽訂租賃合同注意事項(xiàng)有：注意明確租賃期限、能否轉(zhuǎn)租、房租支付時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任、維修責(zé)任;注意問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān);注意開(kāi)具租金、押金收據(jù);注意應(yīng)對(duì)違約責(zé)任與合約終止作出約定。
2、 法律依據(jù)《民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。