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上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

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  為了加強(qiáng)住宅物業(yè)的管理,上海市人大會(huì)頒布了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的相關(guān)資料,希望對(duì)您有所幫助。

  上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

  第一章總則

  第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本規(guī)定。

  第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,適用本規(guī)定。

  第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理),是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

  本規(guī)定所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。

  本規(guī)定所稱使用人,是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。

  本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

  第四條上海市房屋土地資源管理局(以下簡(jiǎn)稱市房地資源局)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

  有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé),協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

  街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

  第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

  第五條新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

  建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。

  尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),按照本條第一款的規(guī)定,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐?村)民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。

  第六條業(yè)主在物業(yè)管理中,除享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外,還有權(quán)提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,有權(quán)推選業(yè)主代表,并享有被推選權(quán)。

  業(yè)主在物業(yè)管理中,應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

  業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

  第七條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì)。

  第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén),并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料;建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的,業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

  區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)接到建設(shè)單位的書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主的書(shū)面要求后,應(yīng)當(dāng)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)成員。

  籌備組由業(yè)主代表組成,其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

  籌備組自成立之日起三十日內(nèi),在區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  第九條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算,每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算,每滿一百平方米計(jì)一票;不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的,可與其他業(yè)主合并計(jì)票,每滿一百平方米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán),最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十。

  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

  第十條業(yè)主大會(huì)除履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外,還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

  第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開(kāi)的,到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

  業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

  召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和居(村)民委員會(huì),邀請(qǐng)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和居(村)民委員會(huì)派代表參加,并認(rèn)真聽(tīng)取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和居(村)民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議。

  第十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。

  業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),依法履行職責(zé)。

  第十三條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案:(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)業(yè)主公約;(四)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

  區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

  業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。

  第十四條業(yè)主委員會(huì)任期為三年到五年。

  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組,指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

  業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好其他交接工作。

  第十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

  業(yè)主小組履行下列職責(zé):(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

  業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

  第十六條兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

  業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)組織召開(kāi)。

  第三章物業(yè)管理服務(wù)

  第十七條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),提供前期物業(yè)服務(wù)。但是,投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

  第十八條建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前,應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本,制定業(yè)主臨時(shí)公約和房屋使用說(shuō)明書(shū),作為房屋銷售合同的附件。

  業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定,但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

  房屋使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備,詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu)),不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備,以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

  建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷售合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖,并在房屋交接書(shū)中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

  建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

  第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱物業(yè)管理用房),并在業(yè)主大會(huì)成立后無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。

  建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號(hào)、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。

  第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有:(一)物業(yè)管理用房;(二)門(mén)衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù);(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場(chǎng)地;(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

  建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng),由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載,但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

  第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng):(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);(二)公共綠化的維護(hù);(三)公共區(qū)域的保潔;(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);(五)車輛的停放管理;(六)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;(八)物業(yè)檔案資料的保管;(九)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

  物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

  第二十二條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:(一)符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;(二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,改進(jìn)和完善服務(wù);(四)配合居(村)民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

  物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益,不得妨礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

  第二十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍,按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

  物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二十五條利用物業(yè)共用部分獲取的收益,歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

  第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

  第二十六條禁止下列損害公共利益的行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;(七)排放有毒、有害物質(zhì);(八)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

  第二十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

  業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

  第二十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

  第二十九條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。

  第三十條車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng),由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的,參照物價(jià)部門(mén)的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前,車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車主對(duì)車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

  公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,不得收費(fèi)。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù)),應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

  第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第三十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,按幢立賬、按戶核算。

  業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

  第三十四條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):(一)專有部分的所需費(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);(二)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);(三)全體共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

  按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

  第三十五條單幢房屋的共同部分,其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意,且不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵觸;其他決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高限額,按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。

  第三十六條機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納,納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理,單獨(dú)核算。

  第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋,可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照業(yè)主公約的約定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

  發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì),維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

  物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí),業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)督促限期改正,仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)組織代為實(shí)施,費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

  第五章法律責(zé)任

  第三十八條違反本規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

  第三十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約,有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為,損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

  第四十條建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定,未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén),或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正,可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

  建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定,未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,由市房地資源局或者區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正,可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

  第四十一條違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令立即改正,恢復(fù)原狀,可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

  違反本規(guī)定第二十六條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定,破壞房屋外貌,擅自改建、占用物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正,恢復(fù)原狀,可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

  第四十二條違反本規(guī)定第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定,違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期拆除,可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)可以申請(qǐng)區(qū)(縣)人民政府組織強(qiáng)制拆除。

  對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工,可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的,可以組織代為改正,代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

  附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

  第四十三條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定,擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

  第四十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定,對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正,可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

  第四十五條當(dāng)事人對(duì)市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)以及其他有關(guān)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的,可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

  當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行為的行政管理部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  第四十六條市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)以及其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第六章附則

  第四十七條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義:(一)專有部分,是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

  (二)部分共用部分,是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。

  (三)全體共用部分,是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。

  第四十八條非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理,參照本規(guī)定執(zhí)行。

  第四十九條本規(guī)定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

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