亳州市物業(yè)管理若干規(guī)定
亳州市物業(yè)管理若干規(guī)定
《亳州市物業(yè)管理若干規(guī)定》經(jīng)市政府常務會議研究通過，已于今年1月1日起正式施行，下面學習啦小編給大家介紹關于亳州市物業(yè)管理若干規(guī)定的相關資料，希望對您有所幫助。
亳州市物業(yè)管理若干規(guī)定
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《國務院物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條本規(guī)定適用于全市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。
第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;各縣房地產(chǎn)行政主管部門、譙城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會、各開發(fā)區(qū)管委會確定的機構，負責本區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作(上述各部門以下統(tǒng)稱為：物業(yè)管理行政主管部門)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的綜合管理。
建設、城管、人防、公安、司法、環(huán)保、工商、物價、財政、民政、稅務、文明辦等主管部門按照各自職責做好本規(guī)定的實施工作。
文明辦應將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設指導檢查范圍。
價格行政主管部門應會同物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)綜合服務收費實施細則，并適時調整普通住宅物業(yè)綜合服務收費政府指導價。
城市管理行政執(zhí)法部門應對物業(yè)管理區(qū)域內私挖地下室、私接樓房、私自擴院開門改門、私搭簡易棚房等違法行為，依法查處。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定新建商品住宅小區(qū)規(guī)劃條件時，應根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180—93)及各行業(yè)的專業(yè)規(guī)劃要求，遵循可持續(xù)發(fā)展和節(jié)約用地的原則，明確配置相關的配套設施。新建住宅小區(qū)詳細規(guī)劃要注明配套設施的名稱、建筑規(guī)模、用地位置、用地面積、建筑面積、產(chǎn)權歸屬等內容。
財政主管部門應將部分老舊小區(qū)的改造、新建小區(qū)物業(yè)服務費的補貼及對優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的獎勵等費用納入同級財政預算。
第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)在縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導下，負責組織協(xié)調本區(qū)域內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)使用和管理糾紛。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應建立定期處理物業(yè)管理問題工作機制。居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)做好與物業(yè)管理有關的工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當會同縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門召開每季度不少于1次的物業(yè)管理聯(lián)席會議。聯(lián)席會議要組織社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會(或業(yè)主代表)等有關單位參加。具體協(xié)調解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會未依法選舉產(chǎn)生或換屆;
(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調解決的事項。
第六條市、縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應加強物業(yè)管理信息化體系建設，建立物業(yè)管理信息平臺。
第七條市、縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強與人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善物業(yè)管理糾紛審理工作機制。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條房屋所有權人為業(yè)主。
已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主;尚未進行房屋權屬登記，但基于建設、買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在30日內向所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)提出召開首次業(yè)主大會的申請，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當在收到籌備業(yè)主大會書面申請后30日內，在縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導下，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
劃定為一個建筑區(qū)劃的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)服務招投標應當以該建筑區(qū)劃為范圍;先期開發(fā)建設的區(qū)域內交付使用的物業(yè)符合規(guī)定條件的，應當召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會組成人數(shù)應當按照分期開發(fā)建設的房屋建筑面積比例，在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以約定;業(yè)主委員會應當根據(jù)分期建設的條件，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，增補業(yè)主委員會委員;業(yè)主大會可以就整個建筑區(qū)劃的物業(yè)管理事項作出決定。
第十條首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)指定人員擔任;籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)組織業(yè)主推薦。
籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)協(xié)調解決。
建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當配合、協(xié)助籌備組開展工作，建設單位應按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積，提供不少于每平方米1元的首次業(yè)主大會召開費用，交項目所在地社區(qū)居委會監(jiān)督使用，會后結余部分作為業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，或由業(yè)主大會決定使用。
第十一條首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則及業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費籌措方式、管理辦法等。
第十二條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開，并邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)和居民委員會、村民委員會參加。
第十三條業(yè)主大會上未參加表決業(yè)主的投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會會議表決的相關資料應當由新產(chǎn)生的業(yè)主委員會密封并妥善保管。
第十四條業(yè)主委員會一般由5至11人的單數(shù)委員組成，任期每屆不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會委員時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定同時選舉業(yè)主委員會候補委員。
第十五條業(yè)主委員會按照有關規(guī)定辦理備案手續(xù)后，應當將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。
第十六條除法律、法規(guī)規(guī)定的職責外，業(yè)主委員會還應當履行下列職責：
(一)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(二)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(三)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(四)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十七條業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)管理利害關系人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務;
(三)接受可能妨礙公正履行職責的其他利益。
第十八條 業(yè)主委員會組成人員資格終止的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定推薦或者遞補。
業(yè)主委員會組成人員發(fā)生變更的，應當依法辦理備案手續(xù)并及時在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十九條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當責令其限期組織換屆選舉工作;逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
原業(yè)主委員會委員無正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。
第二十條業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)的指導和監(jiān)督下組織召開。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)的指導和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會依法代行業(yè)主委員會的職責。
第二十一條業(yè)主委員會組成人員資格終止或者業(yè)主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業(yè)主所有財物的，業(yè)主委員會其他組成人員、新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關協(xié)助移交。
第二十二條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)的清算、移交工作。
第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益的30%用于補貼物業(yè)管理綜合服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主委員會應當按照規(guī)定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)監(jiān)督;經(jīng)業(yè)主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)代為管理。
采取業(yè)主自治方式管理物業(yè)的，業(yè)主委員會應將物業(yè)管理方案報送物業(yè)所在轄區(qū)居民委員會(村民委員會)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū))及物業(yè)行政主管部門備案，收費方案報價格主管部門備案。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十四條建設單位應當在銷售物業(yè)前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于3個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)管理項目負責人應具有物業(yè)管理師資格。
縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當將經(jīng)批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的情況，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十五條建設單位應當參照市物業(yè)管理行政主管部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在簽訂后15日內報縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)備案。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含下列內容： (一)前期物業(yè)服務合同; (二)臨時管理規(guī)約; (三)建設項目規(guī)劃總平面布局圖; (四)建筑區(qū)劃劃分意見書; (五)物業(yè)共有部分清冊; (六)房屋質量保證書、房屋使用說明書。
建設單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務費用。
第二十六條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照中標價格或者協(xié)議價格收取前期物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)收費前要到價格主管部門辦理物業(yè)服務收費備案手續(xù)，在領取《安徽省服務價格登記證》后方可收費。
第二十七條前期物業(yè)服務合同簽訂后，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)備案。
(一)物業(yè)管理區(qū)域建設工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。
(二)供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同(協(xié)議)、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)(含窨井設施檢測報告和產(chǎn)品合格證明)等資料。
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
(四)物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會。
第二十八條前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目，在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。
(一)物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
(二)物業(yè)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
(三)物業(yè)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施等;
(四)物業(yè)服務用房等其它共用房產(chǎn)設施設備。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當將查驗情況書面報送縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)備案。
第二十九條提前解除前期物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同60日前書面告知合同另一方，建設單位應當及時另行選聘不低于原資質的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務和收費標準按照原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。
建設單位應當在新前期物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內將更換前期物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，同時書面告知縣、區(qū)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)和居民委員會、村民委員會。
第三十條建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規(guī)劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，商品房預售方案中載明，并在商品房銷售時對產(chǎn)權歸屬予以明示。
第三十一條未取得《建設工程規(guī)劃許可證(正本)》的建設項目，不得交付使用，房屋權屬登記部門不予房屋權屬登記。
第三十二條建設單位應當為物業(yè)服務用房及共用設施設備配置獨立的供水、供電等計量器具。
第三十三條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位委托前期物業(yè)服務企業(yè)承擔日常保修工作的，應當簽訂委托合同。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十四條業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費具體標準，由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務等級和相應的基準價及浮動幅度，在物業(yè)服務合同中約定，并將約定的收費標準報價格和物業(yè)管理行政主管部門備案，領取《安徽省服務價格登記證》。
物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容需要變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。
前款規(guī)定的公示時間不得少于10日。
業(yè)主委員會應當參照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。簽訂合同時，應當出具業(yè)主大會同意選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法證明。
物業(yè)服務企業(yè)應當在合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)備案。
第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定及相關規(guī)定提供物業(yè)服務。未按約定或者規(guī)定提供物業(yè)服務的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)提供，并可以向縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)投訴?？h、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當及時調查處理。
第三十七條提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同60日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)和居民委員會、村民委員會。
第三十八條因物業(yè)服務合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前30日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照下列程序做好物業(yè)服務交接工作：
(一)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當在2日內書面告知縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)。
(二)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)在接到業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)書面告知后5日內，應當會同縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業(yè)服務企業(yè)選聘等問題聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協(xié)調溝通工作。
(三)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)、居民委員會、村民委員會應當積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)，指導業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當主動提供相關信息，協(xié)助做好選聘工作。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當將有關情況書面告知縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并從市物業(yè)管理行政主管部門提的應急物業(yè)服務企業(yè)名單中指定資質條件相符、信用記錄和業(yè)績較好的物業(yè)服務企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛(wèi)和綠化維護等基本服務工作，繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。
第四十條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務：
(一)移交本規(guī)定第二十七條規(guī)定的材料;
(二)移交物業(yè)服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案;
(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù);
(五)撤出物業(yè)管理區(qū)域內的服務人員;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車庫、車位應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人，業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人。租賃方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示不少于7日，租期不得超過3個月。
業(yè)主以外的其他機動車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關于停車管理的規(guī)定。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內已規(guī)劃建設的機動車庫、車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的機動車位。
物業(yè)管理區(qū)域機動車庫、車位不足時，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。
物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會的，機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務企業(yè)組織實施;尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)臨時管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實施;未實行物業(yè)管理的，由居民委員會、村民委員會征求業(yè)主意見后施劃。
物業(yè)管理區(qū)域機動車庫、車位或非機動車庫、車位嚴重不足時，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可提出對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、道路、廣場等公用設施的改造方案，經(jīng)業(yè)主大會通過后報請規(guī)劃行政主管部門批準實施。
規(guī)劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內各類車庫、車位施劃的指導，并依法規(guī)范違法、違規(guī)行為。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內機動車駕駛人應當在機動車庫、車位內按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對來訪車輛的管理和引導。
第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止;制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門應當及時依法予以制止或者處理。
物業(yè)服務企業(yè)應切實履行《物業(yè)服務合同》，業(yè)主應當按《物業(yè)服務合同》的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交，對無正當理由拒絕繳納物業(yè)服務費用的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可請求業(yè)主所在單位幫助催交，或依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當按規(guī)定結清物業(yè)服務費用。
業(yè)主辦理房屋權屬轉移登記時，房屋權屬登記部門應當審核房屋所在物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會出具的物業(yè)服務費結清證明，否則，不予受理房屋權屬轉移登記。
第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)應當告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規(guī)定等注意事項。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以制止，并要求恢復原狀，同時向有關行政主管部門報告，且有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十六條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當結清物業(yè)專項維修資金，未結清物業(yè)專項維修資金的，房屋權屬登記部門不予辦理房屋權屬轉移登記。結余的物業(yè)專項維修資金，視為已隨物業(yè)所有權同時轉讓過戶。
已取得《建設工程規(guī)劃許可證(正本)》的建設項目，即視為該項目各項配套設施設備已驗收合格，供水、供電、供氣、信息、排水等專業(yè)單位應按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤;
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人代收代繳有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人拒絕代收代繳而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人接受委托代收代繳有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取傭金，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專項整治驗收合格后，依照上述規(guī)定執(zhí)行。
第六章 法律責任
第四十七條違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，計入企業(yè)信用檔案。
第四十八條違反本規(guī)定第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由價格主管部門責令改正;逾期不改正的，計入企業(yè)信用檔案。
第四十九條違反本規(guī)定第四十條第一款第五項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，計入企業(yè)信用檔案，并依法降低或者取消其資質。
第五十條違反本規(guī)定第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租機動車庫、車位，建設單位以只售不租為由拒絕的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，計入企業(yè)信用檔案。
第五十一條違反本規(guī)定第四十三條規(guī)定，機動車所有人或者使用人未按照規(guī)定停放機動車輛的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以勸阻;機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以攝錄并邀請業(yè)主委員會委員或者2名以上業(yè)主代表到場，報公安消防部門、城市管理部門依法查處。
第五十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會下設的管理區(qū)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第七章 附則
第五十三條市物業(yè)管理行政主管部門應當組織制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、物業(yè)承接驗收表等示范文本。
第五十四條市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理評標的專家名冊。
市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)管理行業(yè)自律，提高物業(yè)服務水平。
第五十五條本規(guī)定自2013年1月 1日起施行。
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