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房地產(chǎn)開發(fā)可行性調(diào)研報告【一】

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房地產(chǎn)開發(fā)可行性調(diào)研報告【一】

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  房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】

  一、項(xiàng)目背景

  1 、 項(xiàng)目名稱:居住小區(qū)(暫定名)

  2、可行性研究報告的編制依據(jù):

  (1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

  (2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》liuxue86.com

  (3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

  (4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

  (5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

  (6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

  (7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

  (8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

  3、項(xiàng)目概況

  1 )地塊位置:該基地東起xx南至x路,西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米,該地塊屬a市x類地段。

  2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):

  土地面積:

  容積率:

  開發(fā)周期:

  土地價格: 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

  建筑面積(預(yù)計):總建筑面積:

  3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

  (1)步行約10 分鐘可至a市中心。

  (2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。

  (3)東側(cè)為城市綠化帶,南側(cè)為廣場。

  (4)西南靠近a市小學(xué)。

  (5)北面為a市人民銀行。

  4 、項(xiàng)目swot分析

  優(yōu)勢及機(jī)會

  (1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

  (2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

  (3) 東側(cè) 的成功開發(fā),為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

  (4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項(xiàng)目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

  (5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

  (6) 該項(xiàng)目以毛地出讓,起價

  元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。

  (7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū),我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

  (8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景,有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

  (9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入,為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

  (10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。

  劣勢及威脅

  (11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風(fēng)險是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

  (12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺,拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

  (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。

  (14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

  (15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。

  (16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。

  (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。

  (18)花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。

  (19) 拆遷的難度,使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

  二、市場分析

  1 a市概況(參考)

  a市位于

  河南岸,面積

  平方公里,人口 萬。

  生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%,1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

  投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸,a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

  項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸,與b市接壤,是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

  2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

  a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。

  1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn),掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張,城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動,房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止,a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理,市場體系基本建立。

  二oox年,a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面:

  表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

  表現(xiàn)之二:市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

  表現(xiàn)之三:房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。

  房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】

  一、 國內(nèi)環(huán)境:中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

  xx年12月3日上海新國際博覽中心,第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比,本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會,從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好,一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

  “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點(diǎn)中,有1.8個百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

  中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

  1998年以來,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

  2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國,已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國,房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一,已持續(xù)了50多年。

  2020年,中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人,年均增長4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,比2004年將凈增198.5億平方米,年平均需凈增12.4億平方米。”

  二、xx房地產(chǎn)市場:整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

  1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

  2004年6月,為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,結(jié)合我省實(shí)際,湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,將在一定程度上刺激商品房市場,保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

  2、政府出臺房改政策,取消福利分房

  自2000年年底荊州政府取消福利分房制度,個人購房數(shù)量驟增。同時,隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變,消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢,在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

  3、人口城鎮(zhèn)化,擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。

  荊州是一個文化古城,有著悠久的歷史,自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革,使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。

  4、隨著人均收入的增加,人民生活水平的提高,市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

  2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元,增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元,增長3.9%。(摘自:《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)

  2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右,同比增長8.5%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元,比上年增加500元,增長20.0%,增長速度創(chuàng)九年來最好水平,增長速度居全省第一位,增加絕對額居全省第二位。(摘自:荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

  以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

  近年來,相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,將以舊換新,以小換大,逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動了城市消費(fèi)品市場的活躍,汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。

  5、同類物業(yè)的市場情況

  荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受,希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上,本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟,深入人心。

  三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇:舊城改造與銀行按揭

  1、舊城改造,造成了需求量的增加

  鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況,為減輕市政壓力, 2003年,政府出臺“為古城減壓,城內(nèi)只許拆房,不許建房”的新規(guī)劃,開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬,短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

  2、銀行按揭政策的出臺,讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè),增加了市場的需求量。在銀行按揭政策,這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,即可提前入住,享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量,有效刺激了房地產(chǎn)市場。

  房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】

  一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程,它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段,可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告,作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

  通過可行性研究,能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性,提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化,從而提高決策的可靠性,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

  二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

  1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下,制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性,是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

  2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

  3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例,對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

  4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

  5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

  6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

  7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾,對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響,及如何解決。

  房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】

  可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施

  (一)常見誤區(qū)

  1.一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

  如果項(xiàng)目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢,而且一定能賺這么多錢,這絕不會是一份實(shí)事求是的報告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時,會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,只能是一種合理的預(yù)測,而這些預(yù)測需要假定的前提,那就是期望值??尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

  2.先入之見的可行性分析研究

  通過一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗的案例,發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括:在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓,結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū),結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行分析研究過程中,只是從各個角度描繪這個項(xiàng)目投資的美好前景,卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”,自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的,犯了“先入為主”的大忌。

  (二)應(yīng)對措施

  1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?;c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動力。

  2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看,可行性研究人員應(yīng)該是“全才”,必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。

  3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作。通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外,還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價工作,按照四川交投集團(tuán)《投資項(xiàng)目后評價指引》的方法和內(nèi)容,通過分析對比,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),改善投資管理和決策,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

  加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

  (一)重視多方案比較

  一般情況下,可行性分析要研究的不是單一方案,而是同時研究多種方案,有時幾個方案都可能是可行的,而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案,研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上,綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題,綜合評價合理取舍。

  (二)堅(jiān)持可行性研究的客觀性原則

  客觀性原則就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論,不為任何單位或個人而生偏私之心,不為任何利益或壓力所動。

  (三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)

  相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人,不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求,而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們能做的僅是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟(jì)評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要,失去了可行性研究的真實(shí)性和指導(dǎo)作用。

  五、結(jié)語

  總之,可行性研究要以市場為導(dǎo)向,對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響??尚行匝芯恳栽鰪?qiáng)企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析,進(jìn)行多方案的比較論證,最大限度優(yōu)化方案。同時我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題,在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn),發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用,使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作有據(jù)可依。

  房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【五】

  一、完善文本內(nèi)容。本報告中,應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況,清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究,特別是項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

  二、增加相關(guān)圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容,項(xiàng)目可研報告,一定要附項(xiàng)目總平面圖和日照分析圖??倛D可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容,清楚開發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),也可知道設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項(xiàng)目外有日照影響,是否滿足國家強(qiáng)制性條文。

  三、完善相關(guān)設(shè)計依據(jù)。文中設(shè)計依據(jù)有些已經(jīng)過時,應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件,應(yīng)加上去,增加項(xiàng)目的本地性。

  四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅,限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項(xiàng)目用地權(quán)屬情況。

  五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中,項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲撮_發(fā)區(qū)域不對,該項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析,而不應(yīng)是湖南省和婁底市的,說服力不強(qiáng)。

  六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報告中,項(xiàng)目總建筑面積19663平方米,總投資9748.79萬元,成本將近5000元每平米,投資成本過高,不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況,應(yīng)調(diào)整。其次,在投資分析中,地下車位12萬/個,超出婁底實(shí)際價格,目前一般為8萬/個;工程量中,土石方應(yīng)進(jìn)一步核實(shí),該區(qū)域主要是填方,挖方較少;人工工資88元/日太低。

  七、修改項(xiàng)目工期表達(dá)方式。項(xiàng)目工期改為采用以月為單位計算工期,以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一,工程本是2021年5月完成,在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基,2022年4月18日才開始團(tuán)購,時間前后不一致。

  八、完善對項(xiàng)目開發(fā)條件的描述。本報告中,項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)地不符,應(yīng)具體針對性地對項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項(xiàng)目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。

  九、工程管線設(shè)計應(yīng)深化。該報告中,住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電,公共部分在地下室設(shè)兩個專變配電室,共設(shè)4臺高壓開關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜,配置不合理;該報告中,給水管道200管徑過大,150足夠。

  十、細(xì)化財務(wù)評價。該報告財務(wù)評價中,企業(yè)所得稅應(yīng)按2019年婁底稅務(wù)部門文件規(guī)定的額度計算。

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