物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)（10篇）
每完成一項(xiàng)任務(wù)，一般都要向上級(jí)寫報(bào)告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、存在的問題以及今后工作設(shè)想等，下面是小編為大家整理的物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)，僅供參考，喜歡可以收藏分享一下喲!
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇1
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：
(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。
一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。
另一方面，管理無抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。
一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。
二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。
三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。
二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會(huì)。
三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。
另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對(duì)策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。
一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。
二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的`名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。
三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入__縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2—3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：
一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。
二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1—2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。
三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇2
為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排，20__年8月5日—10日，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組，對(duì)__市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見，同時(shí)深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開了業(yè)主代表座談會(huì)，認(rèn)真聽取了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下：
一、__市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況
截止20__年7月底，__市建成180個(gè)普通住宅小區(qū)，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)31家，三級(jí)(暫定)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區(qū)140個(gè)，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶，居住人口11萬余，物業(yè)覆蓋率達(dá)70%，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè)。
二、存在的主要問題
在此次調(diào)研中，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規(guī)范。
(一)物業(yè)管理收費(fèi)偏低
地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺(tái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月)一直延續(xù)到20__年，20__年__市出臺(tái)了按等級(jí)收費(fèi)的規(guī)定，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級(jí)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主普遍不接受，所以，除個(gè)別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月收取，此收費(fèi)在1998年是合適的，目前仍按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低。這次調(diào)研中，我們對(duì)各類物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測(cè)算，按照目前物價(jià)指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn)、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問題：
一是員工工資低(地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右;麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元;阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高)，高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)(地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會(huì)40、50人員等)，低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位。
二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定帶來不和諧因素。
三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行，造成水費(fèi)、電費(fèi)拖欠，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，__市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬元，安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬元，業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。
(二)物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范
地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì)，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)不能規(guī)范運(yùn)作(主要原因是業(yè)主委員會(huì)缺乏正常經(jīng)費(fèi)來源)。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(三)落實(shí)住房專項(xiàng)維修資金制度不到位
一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但被挪用。
二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專項(xiàng)維修資金(麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成，未達(dá)到國家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn))。
三是20__年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。
由于專項(xiàng)維修資金不到位，住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權(quán)益，也影響了小區(qū)的整潔和完整。
(四)老舊小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多，物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符，沒有物業(yè)管理設(shè)施;小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場(chǎng)所等配套設(shè)施不完善;房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿;有的小區(qū)設(shè)施老化，影響到管理質(zhì)量。
三、出現(xiàn)問題的原因(對(duì)存在的問題進(jìn)行定量分析)
(一)物業(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
__市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，
一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè)，對(duì)政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;
二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對(duì)單位開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;
三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對(duì)自行開發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對(duì)市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講，__市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競(jìng)爭(zhēng)，按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過競(jìng)爭(zhēng)，才能形成新的管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強(qiáng)。
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)體制不健全，未形成有效的運(yùn)行機(jī)制
隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選出的決策機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉幕后，行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。由于__市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)不健全，業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭(zhēng)議問題多、扯皮多，存在一定的對(duì)立情緒。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范
市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對(duì)自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。
(四)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理造成不利影響
市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。
(五)無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境
__市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：
一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在，造成無物業(yè)管理;
二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群;
三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多，收入少，繳費(fèi)低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素。
四、措施與建議
(一)物業(yè)管理要從源頭抓起，切實(shí)抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作
1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū)、地區(qū)和__市實(shí)施國家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前，建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù)，工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì)成立并召開業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo)，按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)通過招標(biāo)選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi)。
2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專項(xiàng)驗(yàn)收，由相關(guān)部門對(duì)小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門牽頭，組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會(huì)等相關(guān)部門參加，驗(yàn)收合格后，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù)，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護(hù)，按《公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級(jí)辦公用房和服務(wù)設(shè)施(含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施)移交居委會(huì)管理、使用和維護(hù)，物業(yè)管理用房(含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材)移交居委會(huì)管理，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交給業(yè)主委員會(huì)，供全體委員所有和使用。
物業(yè)管理用房按《__市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)。
(二)全面建立業(yè)主委員會(huì)制度
鑒于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的重要性，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度，
一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后，具備召開業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告，街道辦事處應(yīng)在接到書面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會(huì)代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散;
二是對(duì)已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)難以履行職責(zé)的，轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實(shí)，提高其履職能力，對(duì)已交付使用、未召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委會(huì)的住宅小區(qū)，要分清情況，查清原因，按條例要求及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì);
三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動(dòng)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任可由居委會(huì)委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在居委會(huì)指導(dǎo)下開展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè);
四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì)選聘，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制，通過競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。
(三)創(chuàng)造寬松條件，進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[20__]1864號(hào))和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的通知(中物協(xié)(20__)1號(hào))文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》新建房[20__]4號(hào)規(guī)定，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù)，群眾承受能力，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并盡快下文執(zhí)行。
(1)市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū)，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來，十年未變，低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中，經(jīng)我們測(cè)算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶、月，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。
(2)對(duì)封閉式住宅小區(qū)，應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(施行)》(新建房[20__]4號(hào))文件規(guī)定執(zhí)行，即：
普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)
基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平
2、安排專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金，解決目前業(yè)主委員會(huì)缺乏管理資金的實(shí)際困難
市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會(huì)因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無法正常運(yùn)作。為此，建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn)，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn)，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn)，解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用，使業(yè)主委員會(huì)能夠開展正常工作，行使正常管理職責(zé)。
3、完善住房專項(xiàng)維修資金制度
住房專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)，是延長小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集、規(guī)范運(yùn)作，鑒于地區(qū)住房專項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問題，建議市政府盡快完善《__市住房專項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對(duì)以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金，未交納的要補(bǔ)交。
——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解，兩小區(qū)建設(shè)完工后，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應(yīng)啟動(dòng)此款，補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補(bǔ)繳，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。
住房專項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有，專戶專儲(chǔ)，按幢立賬，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。
4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限
將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)下放到縣(市)房地產(chǎn)(建設(shè)主管部門)主管部門，由地區(qū)建設(shè)局備案，以便事權(quán)統(tǒng)一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道、居委會(huì)、住戶滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制。
5、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理
住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國土、環(huán)保等多個(gè)部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個(gè)層級(jí)。要管好住宅小區(qū)，必須上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理。
為此，
①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作;街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作;社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。
②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨M(fèi)，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。
③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì)，由民政或公安部門補(bǔ)助一定的費(fèi)用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。
④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員，加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。
(四)加強(qiáng)對(duì)無物業(yè)小區(qū)的管理
無物業(yè)小區(qū)管理難度大，容易引發(fā)各種社會(huì)問題，為此，必須加強(qiáng)無物業(yè)小區(qū)的綜合治理，確保社會(huì)長治久安，首先對(duì)無物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導(dǎo)，以片劃分管理小區(qū)，組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇，其次對(duì)接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無物業(yè)小區(qū)的治理上，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理。
(五)機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū)，因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資金，對(duì)其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。
(六)加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作
市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃，對(duì)物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān)，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇3
20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;
(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%;
(3)20__年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%;
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問題
(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
(一)列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇4
物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說，其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對(duì)策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問題，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇5
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：
試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：
試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇6
作為物業(yè)客服專員，我的工作職責(zé)主要是將學(xué)到的理論知識(shí)用于指導(dǎo)自己的實(shí)際工作，盡努力處理好，協(xié)調(diào)好企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系;盡職盡責(zé)的做好每一項(xiàng)工作，始終保持好的精神狀態(tài)，堅(jiān)持服務(wù)為主、管理為輔的思想，取信于業(yè)主，保持公司良好的形象。
在這幾個(gè)月的工作中，我總結(jié)出一些工作經(jīng)驗(yàn)：首先應(yīng)該給投訴者或者糾紛者作“降溫”的思想工作：分析、調(diào)查問題的原因;若問題有涉及物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)該結(jié)合物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，然后根據(jù)實(shí)際情況擬定科學(xué)的解決方法;最后當(dāng)然是具體方法的落實(shí)。工作結(jié)束后總結(jié)每次處理經(jīng)驗(yàn)，為日后的處理相類似問題做基礎(chǔ)。投訴、糾紛處理回訪，可以讓我們的工作得到業(yè)主的肯定，同時(shí)也能縮進(jìn)我們與業(yè)主的關(guān)系，方便日后物業(yè)管理工作開展。在此基礎(chǔ)上，通過經(jīng)理及同事的指導(dǎo)和幫助，建立一個(gè)工作步驟可以使工作盡量做到。明確業(yè)主不總是對(duì)的，但永遠(yuǎn)是最重要的;完全滿足業(yè)主的需求，并以此作為工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。預(yù)防在先，充分做好達(dá)到要求的各種準(zhǔn)備，
積極預(yù)防所有可能發(fā)生的問題。在處理問題中要第一次就做對(duì)，不能把工作過程當(dāng)試驗(yàn)場(chǎng)。強(qiáng)化培訓(xùn)，對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)要補(bǔ)充再補(bǔ)充，使我的工作盡可能的做到。定期對(duì)服務(wù)中存在的問題(尤其是業(yè)主投訴)及時(shí)糾正，并及時(shí)向經(jīng)理提出制定相應(yīng)的預(yù)防措施。以客戶滿意為中心，完善“第一責(zé)任人”制度，加速信息交流的速度，突出全面質(zhì)量管理的思路。規(guī)范操作：進(jìn)一步完善操作規(guī)范，提高工作效率，合理運(yùn)用管理軟件，使工作難度簡(jiǎn)化。
沒有物業(yè)投訴其實(shí)是每個(gè)物業(yè)企業(yè)的愿望，也是我們物業(yè)公司的愿望，也是我的一個(gè)愿望?？墒钦嬲軌蜻_(dá)到這樣的物業(yè)企業(yè)是沒有的，因?yàn)闃I(yè)主的心理和行為是公司無法確定的，公司和我們工作人員只能通過努力增加自己服務(wù)的質(zhì)量，提高客戶滿意度，但卻無法決定客戶滿意度。無投訴是每一個(gè)物業(yè)公司追求的目標(biāo)，它要求物業(yè)公司能夠完完全全地為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就是上帝，這句話一定要時(shí)刻記在心中。只有這樣我們才能更好的為業(yè)主服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)際工作中，要時(shí)刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心。在實(shí)習(xí)過程中知道了工作的辛苦和喜悅。通過實(shí)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實(shí)踐與理論兩者緊密結(jié)合。在學(xué)校中我們只能學(xué)到理論知識(shí)，而真正實(shí)踐了才知道理論知識(shí)只是一個(gè)指路的燈，而路還是要自己去走。實(shí)習(xí)增長了我的知識(shí)和才干，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識(shí)很不夠，有些課程的學(xué)習(xí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，該學(xué)的還有很多，發(fā)現(xiàn)不足主動(dòng)去補(bǔ)，在工作中邊做邊學(xué)，會(huì)受益匪淺。
實(shí)習(xí)期間，讓我學(xué)到的不僅僅是專業(yè)上的知識(shí)，也讓我學(xué)到了與人共事，與同事和領(lǐng)導(dǎo)溝通交流的方式。在學(xué)校長大的我，對(duì)社會(huì)的接觸總是很少，也總有許多格格不入的地方，對(duì)這種相處方式不夠適應(yīng)。在中維物業(yè)管理公司生活的這段日子，讓我理解了在社會(huì)上生存和為人處事的方式方法，這段經(jīng)歷給了我很深很大的影響，我知道在工作和學(xué)習(xí)中自身還存在著很多的不足和缺點(diǎn)，這讓我會(huì)本著謙虛進(jìn)取的態(tài)度，在這條道路上走下去。
這次實(shí)習(xí)中除了了解了很多關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理方面的知識(shí)而且還認(rèn)識(shí)了很多朋友、老師，我們?cè)谝黄鹣嗷ソ涣?，相互促進(jìn)。因?yàn)槲抑乐挥泻退麄兩钊虢佑|才會(huì)更加了解工作的實(shí)質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、方法。也正是因?yàn)樗麄兊膸椭也趴梢钥焖俚娜谌氲焦ぷ髦腥?。今后在從事物業(yè)管理工作中，我還需要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)新的知識(shí)，做一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇7
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對(duì)__市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：
一、物業(yè)管理的基本情況
總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
(一)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。
(二)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239.1萬平方米。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20__年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1.2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得__市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱號(hào)。
2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20__年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數(shù)有0.85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20__年開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集資金1372.79萬余元。
(三)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀
截止20__年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。
(四)物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》中明確：
(1)房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;
(2)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛;
(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付;街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。
20__年以來，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。
二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。
(一)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒有購買任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。
2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。
有以下三種情況：
(1)工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：
①盡管通過了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。
②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。
③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。
(2)開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：
①未安裝一戶一表(前期的老小區(qū)及集資房);
②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致;
③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;
④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫用途等。
(3)建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低， 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差，娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金，根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。
4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問題。
(1)住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。
(2)開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。
(三)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析。
1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用;三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。
4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。
(四)物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5%，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1%，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施。
(一)加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。
1、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
(二)加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收;對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。
2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法(暫行)》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(三)完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。
1、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
2、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。
(四)建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。
1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。
民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對(duì)履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。
2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。
3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇8
物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來，__縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jī)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
(一)穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20__年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。
(二)多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。
一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;
二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三
是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20__年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。
四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《__縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。
五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。
(三)物業(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：
(一)小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
(二)物業(yè)管理粗放型發(fā)展。
一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù)。
二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的需求。
(三)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
(四)物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒有成立，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。
(五)物業(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。
三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
(一)加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(二)部門聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。
一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。
三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制，未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。
(四)加強(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。
(五)理順體制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì)自覺接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇9
__物業(yè)管理公司是__工業(yè)__飛行控制有限責(zé)任公司下屬的專門的物業(yè)公司。__工業(yè)__飛行控制有限責(zé)任公司是中國第一座自動(dòng)駕駛儀研制和生產(chǎn)企業(yè)，是我國航空工業(yè)自動(dòng)飛行控制系統(tǒng)及部件產(chǎn)品研制、生產(chǎn)、服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。主要為運(yùn)輸機(jī)、轟炸機(jī)、直升機(jī)、通用飛機(jī)、無人機(jī)研發(fā)、生產(chǎn)自動(dòng)駕駛儀、控制增穩(wěn)系統(tǒng)、電動(dòng)舵機(jī)等產(chǎn)品。作為一個(gè)有著六十余年歷史、擁有上千正式員工的老牌企業(yè)，公司也同其他大中型企業(yè)一樣，為附屬的家屬福利區(qū)配置了正規(guī)的物業(yè)公司。在__物業(yè)管理公司志愿實(shí)習(xí)期間，我對(duì)物業(yè)公司有了進(jìn)一步的了解。
物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1、房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3、環(huán)境衛(wèi)生的管理;4、綠化管理;5、配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作;6、車輛道路管理;7、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);除此之外還包括一些針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：如金融服務(wù)、經(jīng)紀(jì)中介等，還有一些客戶委托的特約業(yè)務(wù)。
而我在實(shí)習(xí)期間主要擔(dān)當(dāng)?shù)霓k公室文員主要的日常工作有1、負(fù)責(zé)辦理住戶入住及裝修手續(xù);2、處理住戶日常報(bào)修、投訴工作;3、負(fù)責(zé)住戶走回訪及物業(yè)管理相關(guān)指定費(fèi)用的收取、催繳工作;4、負(fù)責(zé)小區(qū)日常工作巡查、監(jiān)督工作;5、負(fù)責(zé)一般通知及文稿的草擬、打印、校對(duì)工作;6、協(xié)助做好小區(qū)文化活動(dòng)和宣傳工作等等。
本來以我以往的經(jīng)驗(yàn)，以為物業(yè)公司的工作是規(guī)律的輕松的，是稍加培訓(xùn)就可以輕松勝任的。但是經(jīng)過這些天的實(shí)踐，才小窺到物業(yè)公司工作人員的辛苦之處。
實(shí)習(xí)的前兩天，主要都是在幫助其他工作人員在整理新房的入住和裝修手續(xù)等文件，或是模仿之前的催繳各種費(fèi)用的通知文件草擬和打印類似的通知，幫助他們制作了一年一度的全廠排球聯(lián)賽的活動(dòng)宣傳海報(bào)等等，基本上處在觀摩學(xué)習(xí)的狀態(tài)。時(shí)不時(shí)就會(huì)有工作人員講起我手上拿到的文件所涉及的具體事件，比如前不久，小區(qū)的新樓裝修期間，有住戶擅自在承重墻開門造成的非常嚴(yán)重的安全隱患，導(dǎo)致鄰里之間的巨大爭(zhēng)執(zhí)，最終是由物業(yè)公司的工作人員按《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理的原則進(jìn)行了調(diào)解并將事件報(bào)告有關(guān)部門，對(duì)擅自開門的住戶進(jìn)行了嚴(yán)厲的批評(píng)和處罰。就在這兩天，就有幾起投訴，包括對(duì)鄰居深夜噪音的投訴和對(duì)工地施工的投訴，公司立即派出了相關(guān)的人員前往被投訴的居民和工地進(jìn)行調(diào)查、面的核實(shí)，并且都在當(dāng)天就和睦地達(dá)成了口頭協(xié)議。
可是風(fēng)平浪靜的日子也沒過多久。隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，小區(qū)內(nèi)的私家車越來越多，而由停車位導(dǎo)致的爭(zhēng)端也越來越多。老員工楊叔給我介紹說，就在5年以前，小區(qū)里還沒有劃停車位，那時(shí)候空地多，車少，車進(jìn)了小區(qū)想停到哪里都行，哪有人想到過去建停車場(chǎng)?現(xiàn)在樓越蓋越多，車也越來越多，有的老樓房一棟樓上一個(gè)單元12戶，家家都有車，滿打滿算一共就樓下兩三個(gè)停車位，肯定要出問題的。這天上午就有業(yè)主來物業(yè)投訴說，停車位被占了好幾天，根本找不到車主，害得自己車停到離家好遠(yuǎn)的地方，業(yè)主看起來非常生氣。好在物業(yè)公司處理此類事件已經(jīng)比較有經(jīng)驗(yàn)了，在安撫了業(yè)主的情緒后，派出了兩個(gè)工作人員去實(shí)地調(diào)查情況并且嘗試聯(lián)系車主，我也跟隨他們前往，最終在發(fā)現(xiàn)事情屬實(shí)并且聯(lián)系不到車主的情況下，用停車位的地鎖鎖住了占位車輛，并且留下了一張通知。當(dāng)天下午，業(yè)主便匆忙趕到物業(yè)公司，開始也顯得非常生氣，因?yàn)樗桥R時(shí)來探訪友人，不知道小區(qū)的相關(guān)規(guī)定，臨走的時(shí)候發(fā)現(xiàn)車被鎖住，十分不解。但經(jīng)過工作人員的教育之后，也理解了小區(qū)的規(guī)定，并且向業(yè)主和物業(yè)公司道了歉。當(dāng)然，物業(yè)公司也像業(yè)主道了歉，以為這畢竟是物業(yè)公司的失職，夜間對(duì)停車位的巡查顯然沒有到位。當(dāng)晚，我又跟隨工作人員，對(duì)整個(gè)小區(qū)的停車車輛進(jìn)行了核對(duì)，又發(fā)現(xiàn)了兩輛不按規(guī)定停車的車輛，在第二天都及時(shí)的進(jìn)行了處理，在第二天夜間，我主動(dòng)請(qǐng)纓，獨(dú)自完成了當(dāng)天巡查，低調(diào)地在停車登記表格上簽上了其他工作人員的名字，深藏功與名。不過就這件事我也發(fā)現(xiàn)了該物業(yè)公司的不足之處，類似的巡查工作應(yīng)該有專門的工作人員來做，但是由于物業(yè)公司本身的收入不高，工作人員數(shù)量有限，往往忽視了一些不可或缺的工作，造成了不少損失。
8月24日，供水局突然向物業(yè)公司下達(dá)最后通牒，如果8月27日之前不交齊一年多以來3000多元的欠款，將對(duì)全小區(qū)停止供水。物業(yè)公司緊急開會(huì)，在與有關(guān)部門溝通無果之后，迅速制定了應(yīng)急方案，立即開始張貼告示并且派出工作人員上門催繳費(fèi)用，上門催繳水費(fèi)的過程中屢屢出現(xiàn)不愉快的事件，有的業(yè)主態(tài)度強(qiáng)硬甚至蠻橫，以經(jīng)常停水或水質(zhì)不佳為由拒繳水費(fèi)，但有的業(yè)主也坦承是因?yàn)樽约撼３Ｍ浿鲃?dòng)去物業(yè)繳費(fèi)才導(dǎo)致欠費(fèi)好幾個(gè)月甚至半年以上，還有的欠費(fèi)業(yè)主在幾天內(nèi)家中始終沒有人。最終，三天之后，仍有近2000元欠款未能收訖。公司請(qǐng)求供水局延期被拒絕之后，小區(qū)開始停水，此時(shí)陸陸續(xù)續(xù)才又有人看到通知或聽說此事前來繳納欠費(fèi)，但是杯水車薪、無濟(jì)于事，物業(yè)公司門口抱怨的人逐漸超過了前來繳費(fèi)的人和詢問情況的人，而公司工作人員每天周旋于供水局和群眾之間，忙得焦頭爛額，我也只能幫助工作人員一次次的上門又無功而返，回到公司又要安撫憤怒的人群，張貼在外的繳費(fèi)通知又多次被態(tài)度惡劣的少數(shù)人撕掉，我們還要印制足夠的通知告示以備不時(shí)之需。停水第二天，事情進(jìn)展緩慢，欠費(fèi)仍然數(shù)額巨大，抱怨的人群越來越多，但也有少數(shù)人開始想辦法去別的小區(qū)開車運(yùn)水回來，甚至自行提水回來。而就在小區(qū)內(nèi)居住的我也深受其害，停水導(dǎo)致家中衛(wèi)生狀況糟糕、只能外出吃飯、無法洗澡，而問題的解決也看似遙遙無期。實(shí)習(xí)期間遇到如此危機(jī)也是我從來沒有想到過的。隨著停水造成的生活不便越來越多，抱怨的人也有很多轉(zhuǎn)而幫助物業(yè)公司聯(lián)系欠費(fèi)業(yè)主催繳水費(fèi)，也有更多人提供建議，或者向供水局提供解決方案。就這樣，在停水第四天的下午，在欠費(fèi)基本繳納完之后，供水局這才拉開了小區(qū)的水管閥門。這次事件令物業(yè)公司內(nèi)部開始深刻的檢討自己的工作。而我也在這些事件中不僅對(duì)物業(yè)工作有了更深的體會(huì)，也鍛煉了自己處理矛盾糾紛的能力。
在我看來，__物業(yè)公司尚有一下不足：
1、工作人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時(shí)間與業(yè)主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。
2、規(guī)章制度不健全。主要包括對(duì)內(nèi)的員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎(jiǎng)罰機(jī)制等和對(duì)外的管理制度、業(yè)主公約、處理程序等。
3、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時(shí)間上的停滯，要無時(shí)不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報(bào)紙、宣傳欄的形式。
4、服務(wù)人員的人性化意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實(shí)踐的接觸中，服務(wù)人員對(duì)答允業(yè)主的事情不能及時(shí)的處理，比如說報(bào)修，一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機(jī)。
5、物業(yè)經(jīng)營收入單一，難以擺脫低盈利的局面。
針對(duì)以上不足，我對(duì)__物業(yè)公司提出如下建議，也是我眼中合格的物業(yè)公司應(yīng)該具備的基本素質(zhì)：
1、培養(yǎng)或者招聘專業(yè)的物業(yè)人才，而不是讓臨退休人員或者剛畢業(yè)的實(shí)習(xí)生臨時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)工作。
2、按照有關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定規(guī)范規(guī)章制度，并且嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行物業(yè)管理。
3、在每一方面的事件上，設(shè)立專門的責(zé)任者，監(jiān)督和促進(jìn)該事件在最短時(shí)間內(nèi)以方式得到解決。
4、對(duì)上崗人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培養(yǎng)工作人員的服務(wù)意識(shí)和交流能力。
5、開拓視野，多舉辦群眾喜聞樂見的社區(qū)活動(dòng)，豐富盈利手段。
總而言之，在__物業(yè)公司的短期實(shí)習(xí)讓我體會(huì)到了服務(wù)業(yè)人員工作的不易，更是明白了溝通能力的重要性。今后無論是自己從事服務(wù)行業(yè)還是與服務(wù)業(yè)從業(yè)人員接觸時(shí)，便可以抱著一種健康的理解的態(tài)度進(jìn)行交流。心態(tài)上的進(jìn)步便是我這兩周社會(huì)實(shí)踐的收獲。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告總結(jié)篇10
近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn)，一座座風(fēng)格迥異，設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起，應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場(chǎng)寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)，同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì)化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，第一家注冊(cè)的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大，到20__年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家，管理總面積達(dá)到8652萬平方米，占全市住宅存量的56%，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個(gè)，從業(yè)人員超過5萬人，營業(yè)收入突破10億元。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣，服務(wù)內(nèi)容更寬，形式更加多樣化
城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)服務(wù)。近幾年，隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如：家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì)化，大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓宇等地方。如國際商場(chǎng)物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外，從20__年—20__年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米，達(dá)到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外，物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業(yè)管理公司已由簡(jiǎn)單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如，有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場(chǎng)需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場(chǎng)需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3、舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)
去年是市委、市政府對(duì)天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會(huì)提供了就業(yè)崗位1448個(gè)，安置了下崗失業(yè)人員924名，其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米，累計(jì)達(dá)到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上，為社會(huì)可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期，截止20__年底，物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當(dāng)于我國社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1。從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項(xiàng)目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會(huì)化、專業(yè)化原則對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務(wù)，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)單位，是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看：主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括
(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場(chǎng)秩序的管理。
(2)高層電梯的管理和維護(hù)，小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。
有償?shù)姆?wù)包括：
(1)家政服務(wù)包括：家務(wù)勞動(dòng)、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。
(2)代買機(jī)票、送水入戶。
(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看，對(duì)從業(yè)人員所需的知識(shí)和技術(shù)水平要求不高，但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗(yàn)以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神，因此，物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看，大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，今后十幾年內(nèi)，城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20__平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計(jì)算，僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬—50萬人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè)，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會(huì)的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，下崗人員在選擇就業(yè)時(shí)比較務(wù)實(shí)，對(duì)擇業(yè)有了新的認(rèn)識(shí)，越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查，有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力，找回了自信，經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高，不僅贏得了社會(huì)的尊重，同時(shí)也帶來了家庭地位的提高。與此同時(shí)政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)及更好的待遇。例如：政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費(fèi)，(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費(fèi))，這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時(shí)物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元，好的政策的實(shí)施使下崗職工得到了實(shí)惠。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數(shù)人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù)，據(jù)有關(guān)部門介紹，天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生，綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展，將會(huì)有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對(duì)近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對(duì)的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計(jì)給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件，爭(zhēng)取好一點(diǎn)的福利。例如，給下崗人員上養(yǎng)老保險(xiǎn)，使他們今后生活有保障。再如，公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎(jiǎng)金及月餅、“三.八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對(duì)策
1、物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當(dāng)前，人們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識(shí)還不夠全面，對(duì)它所起到的作用還沒有完全體驗(yàn)到。因此，應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系，讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容，把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶，同時(shí)進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù)，讓業(yè)主們住的安心舒心，使服務(wù)、收費(fèi)很好的鏈接，形成良性循環(huán)。
2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。
通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等多種方式，提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng)，使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調(diào)查顯示：天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn)，但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好，專業(yè)技術(shù)不過硬，文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，以提高用戶對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域，改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維，制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略，在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫，把企業(yè)做大做強(qiáng)。首先，要廣開渠道，在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫，逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù)，包括鐘點(diǎn)工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)，形成一個(gè)好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制，開拓物業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)，使人們逐步認(rèn)識(shí)到經(jīng)營管理的重要性與必要性，另外，隨著我國進(jìn)入老齡社會(huì)對(duì)老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)。第二，把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞，服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此在擴(kuò)大項(xiàng)目的同時(shí)，更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù)，使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位，發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施，引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活，營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業(yè)良好的形象。
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