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2017房地產(chǎn)調(diào)研報告范文(2)

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2017房地產(chǎn)調(diào)研報告范文

  玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

  新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學生,目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。

  三、南京未來兩年住房建設計劃,根據(jù)南京市住房建設計劃,**年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,比**年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。**年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,其中住房建設用地700萬平方米,保障性住房建設用地約150萬平方米,相比**年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

  **年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比**年的850萬平方米有所下調(diào),其中,中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實"90/70"政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,與**的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米,比 **年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。**年各類住房建設用地計劃供應 1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,保障性住房建設用地200萬平方米,相比**年的土地供應量有所增加,預示土地市場將持續(xù)活躍。**年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。

  總的來或,未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右,但是**年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。

  2017房地產(chǎn)調(diào)研報告范文篇3

  在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

  一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

  在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

  然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動,我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

  二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

  1、高水平的城市化目標,常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

  東莞市政府關(guān)于常平(20**~20**)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測:20**年、20**年和20**年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20**年、20**年和20**年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

  2、常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

  根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20**年、20**年和20**年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20**年、20**年和20**年基礎(chǔ)設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20**年、20**年和20**年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,并適當向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

  3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

  常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20**年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊,五軸十六節(jié)點,三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設成為“水在城中,城在綠中,綠在陽光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

  三、房地產(chǎn)市場分析

  1、常平各個區(qū)域分析:

  1)常平中元街及中心地段

  沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心,中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等,其座落于常平商圈區(qū),整個區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設施少,其成功銷售的主要原因來自地段,地段決定它的價值,此區(qū)域樓盤極具投資性,投資價值高,回報快,出租率高,購買以香港本地投資客較多,部分買來住家,其交通購物方便,周邊配套設施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。

  2)西北面區(qū)域

  西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場,北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開發(fā)以大戶為主,大面積。主要針對香港人,新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié),本地人購買占80%,本地人購房以三戶為主,面積要求在大,對住戶要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購買較多,作為旅游渡假的落腳點,北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣點,至力打造常平明星樓盤,該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

  3)常平南面,常黃公路沿線區(qū)域

  住宅空置嚴重,原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價不等,以中小戶型為主,早期針對長香港業(yè)主,如紫荊花園購買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設計針對港人設計,目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,目前處于滯銷局面,目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,其產(chǎn)品已不適應消費者需求。

  4)常平東門區(qū)域。

  常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院,因市場配套的大力支持,成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開的,成為常平打造文化新城的有力依托。

  5)麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

  位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

  山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開發(fā)的商品房,配套設施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設計超前,購買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買的主要原因,來自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設計符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?,F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點,以優(yōu)質(zhì)的管理服務,新穎的產(chǎn)品設計為基礎(chǔ),銷售均價在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,且該區(qū)域出租率不高。

  2、本區(qū)域競爭樓盤分析

  針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

  麗城鹿兒島早期以風景區(qū),大環(huán)境為賣點,在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實用,樓價適中,各方面配套齊全,**年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用。

  山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設計新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預測導致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成。

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個性化,特設7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價單位毛胚房,造成過一時搶購熱潮,但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,三戶及四房購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

  市場結(jié)論:

  1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設計,還是物業(yè)管理,銷售服務越來越注重品牌的效應。

  2、常平市場正從過去的外銷主導向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

  3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

  4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調(diào),現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

  
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