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房地產市場調研報告范文(2)

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  房地產市場調研報告范文篇2:

  南京房地產開發(fā)投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產開發(fā)累計投資額445.97億元,同比增長27%,2008年1-2月房地產開發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2.64,07年全年呈現(xiàn)供不應求的局面,但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

  08年1-2月份商品房銷售均價為5331元,同比07年2月份增長10.1%,相比07年全年銷售均價增長0.5%,但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年前兩個月成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比07年4月仍有縮減。

  南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

  一,07年以來南京商品房銷售情況,2007年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積 1137.88萬平方米,銷售均價為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1064.52萬平方米,銷售均價為 5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價為4077元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價為5214元/平方米。

  08年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比07年2月份增長10.1%,相比07年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長 16.23%,現(xiàn)房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27.83%。

  從各月商品房銷售均價的走勢來看,07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,但是07年末到08年初房價有略微的下降。

  從圖表6的每月銷售量來看,2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年初可能受淡季因素和房地產“拐點論”影響,成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結構和質量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠,適合有車族的消費群體,08年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的14.8%。

  二,南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元 /平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質量也比較高,知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

  新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學生,目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。

  三,南京未來兩年住房建設計劃,根據(jù)南京市住房建設計劃,08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經適房(含廉租房)約240萬平方米,比07年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,其中住房建設用地700萬平方米,保障性住房建設用地約150萬平方米,相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

  09年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比08年的850萬平方米有所下調,其中,中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實“90/70”政策;經濟適用住房約225萬平方米,與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米,比 08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應 1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,保障性住房建設用地200萬平方米,相比08年的土地供應量有所增加,預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。

  總的來或,未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

  房地產市場調研報告范文篇3:

  “兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

  近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點:

  1、房產投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產銷售勢頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:

  從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產平均價格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

  自年開始,我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響

  由于房地產價格持續(xù)上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:

  ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況,適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

  ——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定2005年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時規(guī)定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產發(fā)展目標調整。2005年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

  ——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。

  ——房地產供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

  從短期看,宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響,從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時,平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。

  但從長期看,宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策,減少房地產市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導房地產投資開發(fā)量。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,調整房地產供應結構,滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩(wěn)房地產價格??紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。

房地產市場調研報告范文(2)

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