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房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文(2)

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  房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文篇2:

  南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,同比增長27%,2008年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2.64,07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場“拐點(diǎn)論”的影響。

  08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,同比07年2月份增長10.1%,相比07年全年銷售均價(jià)增長0.5%,但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年前兩個(gè)月成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比07年4月仍有縮減。

  南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

  一,07年以來南京商品房銷售情況,2007年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積 1137.88萬平方米,銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1064.52萬平方米,銷售均價(jià)為 5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價(jià)為4077元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價(jià)為5214元/平方米。

  08年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比07年2月份增長10.1%,相比07年全年銷售均價(jià)增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長 16.23%,現(xiàn)房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長27.83%。

  從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看,07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,但是07年末到08年初房價(jià)有略微的下降。

  從圖表6的每月銷售量來看,2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響,成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車族的消費(fèi)群體,08年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的14.8%。

  二,南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元 /平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

  新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會有較大升值空間。

  三,南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,比07年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,其中住房建設(shè)用地700萬平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

  09年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比08年的850萬平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實(shí)“90/70”政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,比 08年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。

  總的來或,未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

  房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文篇3:

  “兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

  近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應(yīng)的對策建議,對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:

  從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

  自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:

  ——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對房價(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  ——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定2005年6月1日后,個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,顯露市場真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格??紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文(2)

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