租商鋪合同注意事項(xiàng)
租商鋪合同注意事項(xiàng)
商鋪?zhàn)赓U合同是指出租房與承租方就商鋪?zhàn)赓U所達(dá)成的書(shū)面合同，圍繞著商鋪使用權(quán)所形成民事租賃關(guān)系。那么簽訂房屋租賃合同需要注意什么?以下是學(xué)習(xí)啦小編整理的租商鋪合同注意事項(xiàng)，歡迎參考閱讀。
一、商鋪?zhàn)赓U的概念
商鋪?zhàn)赓U合同是指出租房與承租方就商鋪?zhàn)赓U所達(dá)成的書(shū)面合同，圍繞著商鋪使用權(quán)所形成民事租賃關(guān)系。投資的客戶無(wú)需買斷商鋪產(chǎn)權(quán)，只需簽訂一定時(shí)間的租賃合同，并交納一定的押金作為履約保證;如在租賃期限內(nèi)允許轉(zhuǎn)租，投資客戶方可享有完整的轉(zhuǎn)租權(quán)、收益權(quán)。商鋪出租事宜所涉及的財(cái)產(chǎn)數(shù)額較大，在簽訂合同時(shí)，雙方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保障自己特殊情形下解約退租的權(quán)利。
二、商鋪?zhàn)赓U的注意事項(xiàng)
商鋪出租事宜所涉及的財(cái)產(chǎn)數(shù)額較大，在簽訂合同時(shí)，雙方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保障自己特殊情形下解約退租的權(quán)利。分為以下三種：
第一，商鋪出租方違反約定，使承租方的合法利益受到損害。
第二，由于第三方原因使合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，如何解除合同。
第三，由于自己的經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化，如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，承租方需要終止協(xié)議的處理事宜。
明確條款
1、必須訂立正式的租賃合同所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購(gòu)買。
2、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件和身份證件。
如系共有產(chǎn)權(quán)的需共有人一起簽字方可生效。
3、在訂立合同時(shí)除租金外還必須明確其他各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方如房屋租賃稅金物業(yè)管理費(fèi)修繕費(fèi)用等。
4、如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的需明確裝修的范圍。
5、如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利否則出租方需賠償損失。
6、應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人。
7、訂立合同時(shí)所有權(quán)人和共有人需同時(shí)到場(chǎng)簽字并蓋章.不可由他人代替。
訴訟時(shí)效
關(guān)于租金延付或拒付的時(shí)效。我國(guó)《民法通則》第136條第三項(xiàng)規(guī)定：延付或拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為1年。例如，原告應(yīng)在約定的每次支付租金的截止日期屆滿后一年內(nèi)向被告主張權(quán)利。如第一次交納時(shí)間為2008年10月20日前10日內(nèi)，原告則應(yīng)在2009年10月20日前向被告索要2008年8月11日-10月10日兩個(gè)月的租金，依次類推。但原告在一年的訴訟時(shí)效期限內(nèi)并沒(méi)有向被告催要過(guò)2008年8月10日-2009年7月10日前的租金，應(yīng)視為放棄索要該期間租金權(quán)利。
另?yè)?jù)《合同法》第227條規(guī)定：承租方逾期不交房租，出租方有權(quán)解除合同，收回房屋，追求承租方的違約責(zé)任。原告在起訴前長(zhǎng)達(dá)1年多的時(shí)間內(nèi)，從未行使過(guò)上述權(quán)利，即使被告因種種原因未及時(shí)交納房租。
1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：
1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2)、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無(wú)法查清，可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。
2、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金
俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費(fèi)承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：
1)、出租：
營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%
房產(chǎn)稅租金*12%
個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
2)、轉(zhuǎn)租：
營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容
5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：
1)、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
3)、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
4)、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。
6、裝修的處置
商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：
1)、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。
2)、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
3)、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。
7、水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
簽定合同之后的疑慮
8、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;
2)、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。
9、轉(zhuǎn)租問(wèn)題
商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：
1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。
鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問(wèn)題較多，涉及合同金額較大，建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。
10、買賣與租賃
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：
1)、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買人的條件下主張購(gòu)買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
11、其他注意事項(xiàng)
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
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