從我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問(wèn)題大多集中在房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)物業(yè)管理方面。這些問(wèn)題的解決，一方面需要從法學(xué)理論上進(jìn)行探討、研究和論證;另一方面需要實(shí)務(wù)上的反復(fù)實(shí)踐、運(yùn)用和總結(jié)。在某種意義上說(shuō)，法律的普及和應(yīng)用才是根本。沒(méi)有法律的普及和應(yīng)用，就沒(méi)有法律的生命。

　　今天學(xué)習(xí)啦小編要與大家分享的是：2則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同相關(guān)糾紛案例分析。具體內(nèi)容如下，歡迎參考閱讀：

　　案例分析一：

　　【案情介紹】

　　2003年9月18日，原告柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡(jiǎn)稱全威公司)三方共同簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》，約定全威公司將位于柳州市柳石路153號(hào)的土地轉(zhuǎn)讓給被告桂馨源公司，并將土地過(guò)戶到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬(wàn)元。同時(shí)約定由于原告超凡公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬(wàn)元，該款項(xiàng)于被告桂馨源公司得到土地使用和開(kāi)發(fā)指標(biāo)批文，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間起一年內(nèi)支付。

　　之后，原告與被告恒茂源公司于2004年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，雙方于2005年2月25日通過(guò)柳州市土地交易儲(chǔ)備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓，被告恒茂源公司于2007年1月10日取得(2007)第100757號(hào)國(guó)有土地證，并于2007年12月交納土地變性費(fèi)用，將土地變性為建設(shè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。到2011年2月止，被告恒茂源公司在該土地上開(kāi)發(fā)的“嘉匯·龍?zhí)?rdquo;小區(qū)已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬(wàn)元補(bǔ)償款，其余款項(xiàng)拖了幾年一直未支付，原告催討協(xié)商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項(xiàng)。

　　庭審中，被告恒茂源公司答辯稱其不是《土地開(kāi)發(fā)合同》的當(dāng)事人，也不是土地轉(zhuǎn)讓合同的付款義務(wù)人，對(duì)超凡公司沒(méi)有付款義務(wù)。被告桂馨源公司答辯稱：

　　1、超凡公司與全威公司作為共同體履行《土地開(kāi)發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù)，二者權(quán)益完全統(tǒng)一，桂馨源公司與超凡公司之間不存在單獨(dú)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　2、所謂的補(bǔ)償款實(shí)為土地對(duì)價(jià)的一部分，是全威公司指定要求支付給超凡公司的，超凡公司并無(wú)獨(dú)立債權(quán)。

　　3、桂馨源公司應(yīng)在4500萬(wàn)元的土地對(duì)價(jià)范圍內(nèi)付款，且必須支付完合同約定的三項(xiàng)代付費(fèi)用后，余款再支付給全威公司和超凡公司。

　　4、桂馨源公司初步統(tǒng)計(jì)已付款40802409元，剩余款項(xiàng)應(yīng)在三方核對(duì)賬目扣除違約金后再結(jié)算。

　　經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為：《土地開(kāi)發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反有關(guān)法律規(guī)定，且已被生效判決予以認(rèn)定，三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。超凡公司根據(jù)《土地開(kāi)發(fā)合同》的約定，主張恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款項(xiàng)，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。對(duì)于本案中的付款責(zé)任主體，雖然恒茂源公司并非《土地開(kāi)發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行為，加之本案所涉土地亦過(guò)戶至其名下，其系實(shí)際受益人，故應(yīng)由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。

　　桂馨源公司辯稱上述1640萬(wàn)元名為土地補(bǔ)償款，實(shí)為土地對(duì)價(jià)款的一部分，認(rèn)為應(yīng)將恒茂源公司支出的全部費(fèi)用40802409元從合同總價(jià)款4500萬(wàn)元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事實(shí)上恒茂源公司支出的上述40802409元款項(xiàng)，其中只向超凡公司支付了土地補(bǔ)償款2013418.5元，其他款項(xiàng)均系土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。這與恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項(xiàng)，且超凡公司、全威公司又是兩個(gè)獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決：桂馨源公司、恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元，并負(fù)連帶責(zé)任。

　　桂馨源公司、恒茂源公司不服一審判決，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚，理由充分，判決駁回上訴，維持原判。

　　【法律分析】

　　一、合同是當(dāng)事雙方的意思表示，合意達(dá)成，則合同成立并生效，對(duì)雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。本案中，《土地開(kāi)發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)?！锻恋亻_(kāi)發(fā)合同》第二條明確約定，1640萬(wàn)元是桂馨源公司基于超凡公司“投入資金作了一些前期工作”而給超凡公司的補(bǔ)償款，該條與《土地開(kāi)發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元”是分開(kāi)約定的，顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此，被告關(guān)于“1640萬(wàn)元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元的一部分”的辯解不可能被法院采納。

　　二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體，對(duì)外以公司的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個(gè)公司的股東存在重合的情形，也不表明兩個(gè)公司是同一個(gè)主體。超凡公司和全威公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人，法人人格具有獨(dú)立性，法律并沒(méi)有禁止相同的股東、董事會(huì)成員同時(shí)成立多個(gè)公司，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實(shí)際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個(gè)主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見(jiàn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。

　　案例分析二：

　　【紀(jì)實(shí)】

　　舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個(gè)城市整體市容，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題，尤其是作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)合作伙伴的Q市，更是重中之重。在舊城區(qū)的改造中，一旦出現(xiàn)了法律糾紛，將會(huì)直接影響到舊城改造的步伐。

　　[案件地位]

　　位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案是在前述這樣一個(gè)大背景下，發(fā)生在A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司之間的合同糾紛。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到Q市的整體形象。

　　[案情簡(jiǎn)介]

　　1999年4月，B實(shí)業(yè)有限公司與A集團(tuán)公司就Q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、定點(diǎn)、規(guī)劃等前期手續(xù)，并在取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系，申請(qǐng)優(yōu)惠政策等工作。為保證上述各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實(shí)業(yè)有限公司。

　　合作意向達(dá)成后，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司的名義向區(qū)計(jì)委申報(bào)了投資計(jì)劃，向環(huán)保局申請(qǐng)了環(huán)境審評(píng)，于1999年9、10月份取得了定點(diǎn)通知書及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并由B實(shí)業(yè)有限公司工作人員組成調(diào)查小組，會(huì)同市拆遷辦對(duì)該村進(jìn)行了三個(gè)月的調(diào)查摸底工作，統(tǒng)計(jì)了全部住戶的房產(chǎn)及土地證件，制定了初步的安置計(jì)劃，還出資組織A集團(tuán)公司有關(guān)人員出國(guó)考察。 2000年1月，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司正式簽訂了《合同書》，合同約定“A集團(tuán)公司將某新村占用地及相鄰少量土地共約70畝(以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃圖所確定的占地為準(zhǔn))出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè);A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等;A集團(tuán)公司根據(jù)實(shí)際拆遷時(shí)政府有關(guān)的安置政策，負(fù)責(zé)地上全部附著物的搬遷安置工作，總安置量不得突破3.2萬(wàn)平方米;A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決周邊與工程項(xiàng)目有關(guān)的事宜;A集團(tuán)公司積極協(xié)助B實(shí)業(yè)有限公司辦理全部手續(xù)和申請(qǐng)優(yōu)惠政策，不得中途違約再與其他單位合作該項(xiàng)目。B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目自立項(xiàng)、定點(diǎn)開(kāi)始的全部手續(xù)的辦理，并申請(qǐng)相關(guān)優(yōu)惠政策，并承擔(dān)全部開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售工作，因A集團(tuán)公司沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開(kāi)發(fā);B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用

　　于安置的全部住宅。合同還約定：項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的20%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款，或折算成相應(yīng)建筑面積。”2000年5月，A集團(tuán)公司又與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上，B實(shí)業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤(rùn)轉(zhuǎn)至A集團(tuán)公司指定的戶頭，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點(diǎn)，交于A集團(tuán)公司。

　　在簽訂《合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，2000年6月27日，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的請(qǐng)示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的申請(qǐng)”。 2000年7月21日，A集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù)，于此同時(shí)，要求B實(shí)業(yè)有限公司與其解除雙方的合同。

　　雙方經(jīng)協(xié)商沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，A集團(tuán)公司遂于2001年2月份向某市中級(jí)人民法院提起訴訟。A集團(tuán)公司主張：合同是B實(shí)業(yè)有限公司單方做出的，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了A集團(tuán)公司的公章，該合同從形式看就屬無(wú)效。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給B實(shí)業(yè)有限公司，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，B實(shí)業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙。B實(shí)業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實(shí)屬實(shí)，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，然而，A集團(tuán)公司欲要同B實(shí)業(yè)有限公司合作開(kāi)發(fā)的土地，未辦理出讓、變更手續(xù)，A集團(tuán)公司沒(méi)有取得土地使用權(quán)證書，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無(wú)效，B實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還A集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙。

　　(說(shuō)明：1、A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù);2、B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)尚未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。)

　　[焦點(diǎn)問(wèn)題]

　　1、合同的性質(zhì)

　　合同的效力是本案爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)問(wèn)題。解決合同的效力問(wèn)題首先要對(duì)合同的性質(zhì)定性，定性后一些問(wèn)題也就迎刃而解了。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：

　　① 本合同為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同。

　　雙方在合同中約定由A集團(tuán)公司提供用地，由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合同。

　　② 本合同名為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，實(shí)為土地出讓合同。

　　合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建

　　設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時(shí)合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。

　?、?本合同為開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　合同約定了雙方合作進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃等項(xiàng)目前期工作，因A集團(tuán)公司對(duì)本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問(wèn)題。A集團(tuán)公司能用來(lái)與B實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開(kāi)發(fā)權(quán)。合同中約定的“A集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團(tuán)公司讓出此地開(kāi)發(fā)權(quán)，由土地部門將該項(xiàng)目出讓給B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。合同約定“該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開(kāi)發(fā)”，也說(shuō)明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實(shí)業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　?、?本合同為合作開(kāi)發(fā)合同

　　雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實(shí)，由雙方合作對(duì)某新村項(xiàng)目前期進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開(kāi)發(fā)的法律關(guān)系。

　　2、合同的主體資格

　　根據(jù)對(duì)合同性質(zhì)的理解不同，對(duì)合同主體資格也有以下幾種理解：

　　①A集團(tuán)公司的主體資格

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該地塊享有使用權(quán)，而實(shí)際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無(wú)權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。A集團(tuán)公司沒(méi)有資格簽訂此合同。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團(tuán)公司享有對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗(yàn)，所以與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同，將該開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團(tuán)公司是有合同主體資格的。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬合作開(kāi)發(fā)合同。雙方共同約定對(duì)該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。

　?、贐實(shí)業(yè)有限公司的主體資格。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國(guó)家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的

　　《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊(cè)登記發(fā)給《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒(méi)有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同。

　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項(xiàng)目的前期工作。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，才要求開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。所以在本合同中，B實(shí)業(yè)有限公司具有主體資格。

　　[辦案歷程]

　　B實(shí)業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向省高院交納訴訟費(fèi)，導(dǎo)致判決書生效。B實(shí)業(yè)有限公司萬(wàn)般焦急，因?yàn)榇撕贤慕獬?，就意味著其可得利?億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下，B實(shí)業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動(dòng)。

　　我所在接受B實(shí)業(yè)有限公司的委托后，指派律師代理了B實(shí)業(yè)有限公司在Q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動(dòng)。

　　1、中院再審，推翻一審判決

　　承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個(gè)非常棘手的問(wèn)題。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過(guò)幾個(gè)不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點(diǎn)，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識(shí)，提出了改變?cè)瓕徟袥Q的新觀點(diǎn)。

　　承辦律師認(rèn)為：

　　首先，原審判決對(duì)合同的性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤。該合同不屬于聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合同。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及最高法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資，與他人合作建房的行為。因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實(shí)施房屋建設(shè)行為。本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)，雙方合作的內(nèi)容是以取得土地使用權(quán)為目的，故不符合聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的構(gòu)成要件。

　　要搞清楚本合同的性質(zhì)，應(yīng)對(duì)我國(guó)基本建設(shè)程序的規(guī)定有深入的了解。我國(guó)現(xiàn)行的基本建設(shè)程序劃分為兩個(gè)基本階段：一是前期工作階段;二是實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。兩個(gè)階段有以下不同點(diǎn)：

　　①工作內(nèi)容不同：前期工作階段始于立項(xiàng)報(bào)告申報(bào)，經(jīng)過(guò)國(guó)家投資計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批、拆遷安置方案審批、建設(shè)用地申請(qǐng)，止于土地使用權(quán)出讓。開(kāi)發(fā)實(shí)施階段始于土地使用權(quán)

　　取得,經(jīng)過(guò)工程建設(shè)報(bào)建、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可證審批、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗(yàn)收結(jié)束。

　?、谶m用法律不同：前期工作階段適用城市建設(shè)規(guī)劃管理、土地出讓規(guī)劃、拆遷安置管理、建設(shè)用地征用劃撥管理、建設(shè)用地供應(yīng)等法律法規(guī)，主要規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、土地用途和使用權(quán)取得方式等。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī)，主要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)行為。

　　③法律對(duì)行為主體的要求不同：前期工作階段，并不要求行為主體具有特別的資格，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作。當(dāng)然前期工作結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致，這說(shuō)明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報(bào)取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)。而開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，則要求實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　?、苄袨橹黧w變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位，只是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更，因?yàn)檫@時(shí)土地使用權(quán)未出讓，使用權(quán)人尚未最終確定。開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，建設(shè)單位就是土地使用權(quán)人。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。

　　綜合以上四點(diǎn)可以看出，一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在縱向上應(yīng)劃分為兩個(gè)有著本質(zhì)區(qū)別的階段，認(rèn)定一個(gè)合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的工作內(nèi)容對(duì)其所處的階段進(jìn)行科學(xué)的劃分，并分別適用不同的法律來(lái)評(píng)判各階段合同的效力。

　　根據(jù)本合同的實(shí)際情況，應(yīng)認(rèn)定本合同為合作開(kāi)發(fā)合同，合作的內(nèi)容為取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)：

　　①合同約定的合作工作內(nèi)容起始于立項(xiàng)審批，結(jié)束于將土地使用權(quán)出讓交給具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)獨(dú)自開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，合作的內(nèi)容僅限于立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、用地審批和土地使用權(quán)出讓，全部屬于項(xiàng)目建設(shè)前期工作;

　?、诤献鏖_(kāi)發(fā)必須以一方已經(jīng)取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)為前提，而本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)和特殊的社會(huì)背景，有其客觀合理性。本案所涉土地原為集體所有制土地，隨著村莊城市化的進(jìn)程，已由國(guó)家征為國(guó)有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在A集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中。后政府?dāng)M對(duì)該區(qū)進(jìn)行舊城改造，不可避免的要進(jìn)行大面積的拆遷工作。

　　眾所周知，拆遷是關(guān)乎拆遷人切身利益的大事，如被拆遷人得不到較為滿意的安置補(bǔ)償(法定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)往往少的可憐)，其不但不配合拆遷工作，反而會(huì)大力阻撓，則政府將無(wú)法完成土地的出讓工作，即使政府在法律上簽訂了土地出讓合同，也會(huì)無(wú)法實(shí)際交付土地，受讓土地的房地產(chǎn)公司仍不能進(jìn)駐工地，進(jìn)行拆遷房屋和施工建設(shè)。基于這種特殊的社會(huì)原因，房地產(chǎn)公司通常會(huì)在向政府爭(zhēng)取項(xiàng)目之前，先與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，房地產(chǎn)商給予其高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，被拆遷人配合其順利完成拆遷工作，而本案合同正是這種現(xiàn)象的典型代表。本案合同雙方相互合作，以配合一方取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，且在正常的履行中，

　　包括政府部門的審批中都不存在障礙。

　　其次，B實(shí)業(yè)有限公司符合合同的主體資格。因?yàn)樵摵贤轻槍?duì)項(xiàng)目的前期工作，沒(méi)有進(jìn)入施工階段，在這個(gè)階段法律對(duì)主體沒(méi)有特別的限定。相反，法律規(guī)定只有取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　　最后，律師經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了A集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：A集團(tuán)公司為了謀求更高的利益，不惜違背誠(chéng)信原則，在與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同后，又與C公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同。

　　A集團(tuán)公司辯稱：

　　①雙方簽訂的合同違反土地管理法規(guī)，B實(shí)業(yè)有限公司故意隱瞞其不具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)等事實(shí)，屬欺詐行為，該合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效;

　　②A集團(tuán)公司單方撤回申請(qǐng)僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回B實(shí)業(yè)有限公司的再審請(qǐng)求，維持原審判決。

　　在庭審調(diào)查階段,法官在看了雙方提交的證據(jù)后,臉上沒(méi)有絲毫的表情，承辦律師隱隱感到法官的思路還停留在已生效的一審判決中，并沒(méi)有對(duì)該合同的性質(zhì)有更加深刻的理解。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對(duì)合同中的一些重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深刻的剖析，為下一步的辯論埋下了伏筆。在庭審進(jìn)行到了辯論階段，承辦律師就前文所述的觀點(diǎn)進(jìn)行了深入淺出，細(xì)致周密的論述。法官在聽(tīng)取我方的陳述時(shí)，微微點(diǎn)了一下頭，正是法官這個(gè)不經(jīng)意的動(dòng)作，被承辦律師看在了眼里，同時(shí)也看到了翻案的希望。承辦律師不失時(shí)機(jī)的在庭后馬上提交了書面的代理詞，更加直觀的將律師的觀點(diǎn)呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點(diǎn)一步一步，潛移默化的灌輸給法官。

　　在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待后，法院的判決下來(lái)了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)此種開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)等前期手續(xù)，方能申辦企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，故B實(shí)業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷Q市中級(jí)人民法院做出的原一審判決，駁回A集團(tuán)公司的訴訟請(qǐng)求。該判決雖然沒(méi)有完全采納律師對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，但已否定了原審判決對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，進(jìn)而得出應(yīng)維持合同的判決結(jié)果，這已經(jīng)是律師的一大勝利。

　　2、高院再審，維持中院再審判決

　　中院在下達(dá)再審判決書后，A集團(tuán)公司向省人民檢察院遞交申訴書，請(qǐng)求省人民檢察院依法提起抗訴，省人民檢察院依法于2002年8月份向省高級(jí)人民法院提出抗訴，抗訴書認(rèn)為Q市中級(jí)人民法院再審判決認(rèn)定“雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，此種開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同”的主要證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議，名為合

　　作開(kāi)發(fā)合同而實(shí)為土地出讓合同，并非開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。理由如下：合同約定，A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，實(shí)業(yè)公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等。

　　同時(shí)，合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定，出讓國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出讓。本案中，雙方簽訂合同出讓該宗土地，顯屬違法，合同當(dāng)然無(wú)效。

　　承辦律師堅(jiān)持在中院再審時(shí)的觀點(diǎn)與思路，并在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點(diǎn)，律師重點(diǎn)進(jìn)行了闡述。合同的原文表述是：“乙方(A集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(B實(shí)業(yè)有限公司)開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

　　該約定分別陳述了兩個(gè)行為：

　　1、乙方出讓土地;

　　2、甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　兩行為在法律關(guān)系上是相互獨(dú)立的，之間的聯(lián)系在于其具有共同的行為指向——政府，即乙方負(fù)責(zé)向政府辦理拆遷、出讓土地等事宜，甲方向政府申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目。綜合起來(lái)分析，該合同約定的真實(shí)意思應(yīng)是：A集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷、出讓工作，以供B實(shí)業(yè)有限公司向政府申請(qǐng)得到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。

　　顯然，該表述的實(shí)質(zhì)意義與抗訴書中理解的“乙方(A集團(tuán)公司)將土地直接出讓給甲方(B實(shí)業(yè)有限公司)”是有著本質(zhì)區(qū)別的?？乖V書將兩個(gè)分別獨(dú)立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起，而忽略了兩者之間的媒介——政府，進(jìn)而得出A集團(tuán)公司向B實(shí)業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷。

　　最終省高級(jí)人民法院采納了律師的觀點(diǎn)，認(rèn)定B實(shí)業(yè)有限公司具有合同主體資格，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，該合同的性質(zhì)為合作開(kāi)發(fā)合同，合法有效，維持了Q市中級(jí)人民法院的再審判決。

　　[案后思考]

　　案件的結(jié)果以我方勝訴劃上了圓滿的句號(hào)?；仡^來(lái)看本案，貌似簡(jiǎn)單，主要是確認(rèn)合同效力的問(wèn)題，但其中涉及的法律關(guān)系卻是極其的復(fù)雜，需承辦律師有深厚的法學(xué)功底，精湛的專業(yè)知識(shí)和敏銳的洞察力。這場(chǎng)官司歷經(jīng)了兩級(jí)人民法院三次審理，歷時(shí)二年多，結(jié)果又回到了原來(lái)的狀態(tài)。且不說(shuō)雙方當(dāng)事人在這場(chǎng)官司中所耗費(fèi)的精力、人力、物力，單說(shuō)給舊城區(qū)的改造工作造成的停滯，就是一個(gè)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。且此案一平，另外一案又起。

　　(A集團(tuán)公司由于被判決履行此合同，所以必須放棄與C公司的合作，C公司必定受到極大的損失，至此一案又生)我們?cè)谒伎?bdquo;„我們呼吁和告誡那些將要或者已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)訴訟手段謀取不法利益的人們，不要失去了誠(chéng)信，不要為了眼前的一點(diǎn)小利益，而釀成更大的過(guò)錯(cuò)。