怎么給租賃土地使用權(quán)估價
怎么給租賃土地使用權(quán)估價
農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：怎么給租賃土地的使用權(quán)估價。歡迎閱讀和參考!
怎么給租賃土地使用權(quán)估全文如下：
國有承租土地使用權(quán)的價格評估
1.首先設(shè)定該宗地為出讓國有土地使用權(quán)，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法等2種方法評估出50年的地價。
2.其次，評估土地年市場租金。市場租金=50年出讓土地使用權(quán)地價×土地還原利率/[1-1/(1+土地還原利率)的50次方]。
3.第三，評估土地的盈余租金。盈余租金=市場租金-合同租金(即租賃合同中確定的租金)。
4.第四，評估承租土地使用權(quán)剩余年期的地價。地價=盈余租金/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩余土地使用年期。
集體土地租賃權(quán)思路為：
1.首先評估出集體土地使用權(quán)的地價。采用的方法為直接采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費。
2.其次，評估市場租金，方法同"國有承租土地使用權(quán)的價格評估,2"。
3.第三，評估盈余租金，方法同"國有承租土地使用權(quán)的價格評估,3"。
4.第四，計算地價，方法同"國有承租土地使用權(quán)的價格評估,4"。。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2001)第9.1.2條第(3)款規(guī)定：承租土地使用權(quán)的投資風(fēng)險比出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點左右。
租賃土地使用權(quán)如何進(jìn)行估價？
1、估價依據(jù)：
租賃土地使用權(quán)價格評估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。
2、價值標(biāo)準(zhǔn)：
租賃土地使用權(quán)的價值實質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。
3、估價方法：
(1)市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進(jìn)行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費用。
4、注意事項：(1)租金評估與租賃權(quán)評估是兩個不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。(2)以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。
土地租賃要注意哪些問題：
一、土地租賃的兩種方式：
隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國有土地租賃;一是土地使用權(quán)出租。國有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國有土地有償使用的方式。
1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。
1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規(guī)定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。"
《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第六條規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。"
土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時，出租土地使用權(quán)時，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權(quán)出租市場中比較少。
二、在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：
第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。
第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓 (或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權(quán)益不同?！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。……"承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
三、什么樣的農(nóng)村土地可以租賃?該土地是否可作為商業(yè)用途?例如：養(yǎng)馬場、游樂園等。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。要經(jīng)縣級土地部門審批，從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。
知識總結(jié)：由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。
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