不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則政策解讀
不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則政策解讀
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最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》政策解讀一
《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已于2015年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國務(wù)院原則通過后，國土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神，結(jié)合各不動產(chǎn)登記試點(diǎn)地區(qū)的統(tǒng)一登記實(shí)踐，啟動了《條例》實(shí)施細(xì)則的起草工作。今年1月1日，國土資源部以第63號令發(fā)布實(shí)施《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)，對《條例》進(jìn)行了細(xì)化，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確定了更為詳細(xì)的操作規(guī)范。我們將組織相關(guān)專家，分兩期對《細(xì)則》進(jìn)行深度解讀。
《細(xì)則》體現(xiàn)了依法行政的要求，細(xì)化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項(xiàng)具體規(guī)則，對于登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的權(quán)限、登記程序、各類登記類型及其申請材料、不動產(chǎn)登記資料的查詢、利用和保護(hù)等都進(jìn)行了具體規(guī)定?？梢哉f，踐行依法行政，構(gòu)成了貫穿《細(xì)則》各項(xiàng)制度和規(guī)范的一條紅線。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》政策解讀二
嚴(yán)格遵循上位法設(shè)定登記權(quán)限
《細(xì)則》制定過程中，恪守《物權(quán)法》等法律以及《條例》等行政法規(guī)的基本精神和各項(xiàng)具體制度，嚴(yán)格設(shè)定登記機(jī)構(gòu)各項(xiàng)權(quán)限、強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任
登記制度設(shè)計(jì)中，登記程序的啟動權(quán)歸屬于登記機(jī)構(gòu)還是當(dāng)事人至關(guān)重要。不動產(chǎn)登記，究其本質(zhì)，是在不動產(chǎn)權(quán)利因法律事實(shí)發(fā)生變動的情況下，由當(dāng)事人就相關(guān)法律事實(shí)提出主張，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)法律事實(shí)的發(fā)生并就相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利變動后果記載于登記簿。根據(jù)《物權(quán)法》對物權(quán)變動的規(guī)定，不動產(chǎn)登記原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出;登記程序原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人啟動。《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，也確認(rèn)了依申請登記的基本原則。
但從不動產(chǎn)登記實(shí)踐來看，不少規(guī)范性文件中存在著相當(dāng)數(shù)量的允許登記機(jī)構(gòu)隨意依職權(quán)啟動登記程序的規(guī)定。這種做法嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰装踩?，本質(zhì)上是國家權(quán)力對市場的過分干預(yù)。
《細(xì)則》在遵循《物權(quán)法》基本精神的基礎(chǔ)上，在第二條明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。這就明確確定了依申請登記的原則;而將依職權(quán)辦理登記嚴(yán)格限制在法定特定情形。同時(shí)，在第十三條明確規(guī)定，申請登記的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人，從而允許當(dāng)事人依照其意志終結(jié)登記程序。這就明確了當(dāng)事人的意思在登記中的主導(dǎo)地位，充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》等法律所貫徹的私法自治的精神。
此外，《細(xì)則》對登記類型的詳細(xì)列舉、對登記程序的縝密細(xì)化、對各類申請材料的嚴(yán)格限制、對登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的規(guī)定、對異議登記失效的規(guī)定等，無不是對登記職權(quán)的規(guī)范，無不體現(xiàn)了上位法的要求。
最新《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》政策解讀三
恪守程序法定，細(xì)化登記程序
權(quán)力的行使必須依據(jù)法定的程序進(jìn)行。不動產(chǎn)登記制度本質(zhì)上是行政程序法，而《細(xì)則》以專章規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序
對于依申請登記，《細(xì)則》將其明確區(qū)分為申請、受理、審核、記載4個(gè)階段。就登記申請，《細(xì)則》對于申請材料及其形式、共有人申請、法定代理人和委托代理人代為申請等都進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。就登記機(jī)構(gòu)的審核，《細(xì)則》對于登記機(jī)構(gòu)具體查驗(yàn)事項(xiàng)、實(shí)地查看的具體內(nèi)容，都在《暫行條例》的基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化。尤其是對于實(shí)踐中做法迥異的公告問題，《細(xì)則》詳細(xì)列舉了需要進(jìn)行公告的各種情形，并對公告的方式、期間、公告內(nèi)容、后果等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定?！都?xì)則》還就依囑托登記、權(quán)屬證書和登記證明的發(fā)放、補(bǔ)發(fā)、換發(fā)、收回等，都規(guī)定了細(xì)致、完善的程序。
此外，在各種具體登記類型中，《細(xì)則》也對其中的特殊程序作出了規(guī)范。主要涉及以下幾類：一是對依職權(quán)登記的授權(quán)。例如，針對我國廣大農(nóng)村尚有大量未登記的不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，《細(xì)則》授權(quán)市、縣人民政府根據(jù)情況組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。為方便群眾，此種登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。二是對相關(guān)登記程序銜接的規(guī)定。例如，因圍填海造地等新形成土地的，《細(xì)則》要求申請人應(yīng)當(dāng)在圍填海造地等工程竣工后，申請國有土地使用權(quán)登記，并辦理海域使用權(quán)注銷登記。三是對特定登記類型規(guī)定了特定程序。例如，基于異議登記的臨時(shí)性、急迫性，《細(xì)則》規(guī)定：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿。這實(shí)際意味著該類登記僅需申請、受理、記載3個(gè)環(huán)節(jié)，省略了審核的環(huán)節(jié)。
簡化證明要求，限制申請材料
《條例》明確將登記申請材料限于“法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料”，以避免登記機(jī)構(gòu)借設(shè)定申請材料來擴(kuò)張行政許可、濫設(shè)前置性審批
實(shí)踐中，各地登記機(jī)構(gòu)存在著隨意增加登記申請材料、登記前置條件的情形。例如：對新建房屋所有權(quán)的首次登記，有的地方要求將是否取得施工許可證也作為登記申請材料。而未取得施工許可證，屬于行政處罰的范疇，與房屋所有權(quán)并無關(guān)系。還有地方規(guī)定，名下有違法建筑物的所有權(quán)人的合法房產(chǎn)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓登記，形成了合法財(cái)產(chǎn)與不法財(cái)產(chǎn)之間的“連坐”。
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