新國八條知多少
新國八條知多少
2011年1月26日國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。下面是新國八條內容，供大家參考!
新國八條內容概述
政策背景
國務院溫家寶2011年1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。
會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定的相關政策措施，全稱為《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“新國八條”。
政策措施
會議確定了以下政策措施：
(一)進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
(二)加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。
(三)調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。
(四)強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。
(五)嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
(六)合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房;對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。
(七)落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。
(八)堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
基本內容
調控已經成為房地產市場的常態(tài)。就在距離春節(jié)還有8天的時候，一只重拳再次砸向這個讓人歡喜讓人憂的市場。
1月26日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。
當天晚上19時許，會議內容公開，8條針對房地產市場的調控措施正式出臺。這個被稱為新國八條的地產新政為今年房地產市場定下了基調。
“從來沒見過這么嚴厲的政策。”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，看來這一輪的房地產宏觀調控只能成功不能失敗了。
限購是國八條奏效的關鍵
如果說之前的調控總是難抑需求的話，此次的新國八條則從各個層面做出了限制，試圖改變社會對房子的需求。
“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。”這是對今年的新房價格作出限制。
“調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”
這一條取消了住房營業(yè)稅優(yōu)惠，對商品房銷售作出限制。在此之前，未滿5年的普通住房如果轉手交易，采取的是差額征收營業(yè)稅的方法。
新國八條規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。”提高首付比例，是對住房貸款需求作出限制。
“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。” 這一條，對購買住房作出限制。
“限制”，毫無疑問地要成為今年房地產市場的主基調。
“在新國八條中，二套房首付比例提高到6成、取消差額營業(yè)稅，已經不算是大的沖擊了，最要命的是限購政策。”胡景暉說。
26日晚新國八條出臺之后，胡景暉就一直在研究。一開始，他的注意力還是集中在信貸、稅費的政策調整上，但仔細研究幾遍之后他發(fā)現(xiàn)，真正致命的措施出現(xiàn)在第六條，也就是限制購房的措施。
按照他的理解，這個限購的措施有著豐富的內涵。以北京為例，如果一個有北京戶口的家庭已經擁有了兩套住房，那么今年將沒有資格再買房;如果一個家庭沒有北京戶口，但在北京長期工作，那么只能在京購買一套住房;如果這個家庭既沒有北京戶口，也沒有人在北京長期工作，今年就沒有資格在北京購買住房。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了再次購房的口子。
值得注意的是，這項政策并非只針對北京、上海。按照新國八條的表述，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，都要執(zhí)行這個政策。
“這幾年累計算下來，北京市的商品房中，大概1/3是由無北京戶口同時也不在北京工作的人購買的，這些人不論多么有錢，今年都沒有資格在北京買房，也沒有資格在其戶籍所在地、長期工作的城市以外的房價上漲過快的城市買房。”胡景暉說。
不僅如此，旅游地產也將遭受重創(chuàng)。以三亞為代表的旅游城市，缺少了外地人的購買，其商品房的銷售狀況可想而知。
“毫無疑問，此次新政力度最大的，就是限購政策。”北京大學房地產研究所所長陳國強這樣對記者說，2010年，共有14個城市加入限購的行列;新國八條一出來，基本上就擴展到全國了。
北京中原房地產經紀公司預計，今年將有超過60個的城市實施嚴格的限制購房措施，市場交易量將會受到明顯打擊。以北京為例，如果實施嚴格的限購措施，市場將減少20%的購買力。
陳國強告訴記者，不僅限購的城市范圍擴大，購房的門檻也被提高，這些都將對住房需求、投資性需求產生影響。
國八條新增內容
1月26日，國務院常務會議確定了2011年房地產宏觀調控的新國八條。
與2010年的國十條相比，新國八條對房地產宏觀調控又有了新的內容。
首先，進一步明確住房市場發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產市場是一個消費為主導的市場。這明確回答了住房到底是什么產品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應”明確定調。
其次，為了打擊房地產投機炒作，進一步強化了使用針對炒房的各種稅收工具的預期。比如加強住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財產稅征收試點展開。對于這些房地產稅，除了住房財產稅沒有出臺還不知道什么內容之外，對于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴厲的或高累進稅政策，要想通過房地產稅來達到遏制住房投機炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到有效遏制。而國內十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對住房投機炒作嚴厲打擊，另一方面不通過嚴厲的房地產稅來限制。兩者在政策及經濟邏輯上還有待統(tǒng)一。
第三，對于這次差別化的信貸政策，重點放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規(guī)模嚴格控制，那么第一套住房的利率及首付都會提高，甚至于取消優(yōu)惠利率;如果信貸規(guī)?？刂撇粐栏?，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。這對商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對于第二套以上住房的利率與首付，對于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權。為了強調政策嚴肅性，新國八條加上對違規(guī)者的處罰條文。
第四，新國八條要求各地方政府全面落實住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。并且這種限購令在全國所有的城市開展。對此需要嚴防的是，由于對未來買房難度預期加大，地方政府的限購令反而會鼓勵有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因為如果沒有針對炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以借機炒作。一方面政策要嚴厲遏制住房投機炒作，另一方面政策又可能會有副作用，一定程度上會鼓勵居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執(zhí)行形成合力。否則，新國八條的執(zhí)行實施效果仍會有不確定性。
第五，加大保障性安居工程建設力度，嚴格住房用地供應管理，以及問責制，都是國十條的內容，這次屬于再次強調并增加了一些東西，而且這些方面應該不是這次房地產宏觀調控的重點。重點應該放在嚴厲打擊房地產投機炒作上，放在擠出房地產泡沫上。不過，問責虛假信息也是新國八條的新內容。關鍵的問題是政府如何來落實，如何來追究這種虛假信息的責任。
總之，新國八條出臺既說明了當前國內房地產市場面臨的問題太糾結、太嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調整。而要化解當前房地產問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信
國八條相關文章：