2017年湖南物業(yè)管理條例(2)
2017年湖南物業(yè)管理條例
業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開;逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開。
第二十六條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前，將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。
業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第二十七條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票;建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。
第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見;需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關(guān)資料。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。
第三十一條業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格和相應(yīng)資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。
第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負(fù)責(zé)人為項目經(jīng)理人。
物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。
第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。
第三十四條業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務(wù)事項;
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù);
(四)合同期限;
(五)違約責(zé)任。
第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù);
(三)車輛停放管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù);
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;
(八)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
第三十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
制定和修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，應(yīng)當(dāng)廣泛聽取社會公眾的意見。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月告知對方當(dāng)事人。
第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交接下列事項：
(一)移交物業(yè)承接驗收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料;
(二)移交物業(yè)共用部位;
(三)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會換屆;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法履行自治管理職責(zé)，配合、協(xié)助有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
第四十五條建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。
第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)、更新。
對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六章附則
第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條本辦法自2013年1月1日起施行。
物業(yè)管理的形式和分類
居住物業(yè)：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑; 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等; 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場地。
商業(yè)物業(yè)：有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等;按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營活動，并用部業(yè)租金。
工業(yè)物業(yè)：是指為人類的生產(chǎn)活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)(如電子、計算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè))用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國家規(guī)定最高為 50 年。統(tǒng)計資料顯示，2012年我國物業(yè)管理市場整體規(guī)模達(dá)到5180億元，物業(yè)管理面積約為175億平方米。預(yù)計在未來幾年中，整體的物業(yè)管理面積增長較為緩慢，年均增速約為6%。
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