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海口市積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認辦法
處理積壓房地產(chǎn)是政府、企業(yè)界和學術(shù)界面對的一個難題。?？谑蟹e壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認辦法是怎樣的一個具體內(nèi)容呢?下文是海口市積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認辦法，歡迎閱讀!
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第一條 為做好本市積壓房地產(chǎn)處置工作，明確積壓房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，保護投資者和消費者的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項目、閑置土地和房地產(chǎn)交易，未辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房產(chǎn)所有者和土地使用者應(yīng)從1999年10月1日起60個工作日內(nèi)依法申請辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門和市土地行政管理部門分別負責處置積壓房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬確認工作。
第四條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權(quán)確認申請：
(一)已經(jīng)依法批準出讓并按出讓合同約定付清土地使用權(quán)出讓金，尚未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的;
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)營合作開發(fā)房地產(chǎn)，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;
(三)已經(jīng)依法批準并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由于未付清土地使用權(quán)出讓金，未辦理土地使用權(quán)登記的;
(四)只支付全部或部分征地補償款，未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)而未取得土地使用權(quán)的;
(五)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協(xié)議或人民法院判決以土地作價抵債，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;
(六)因破產(chǎn)、兼并、重組等原因造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移而未辦理變更登記手續(xù)的;
(七)因其他原因需確認土地使用權(quán)的。
第五條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市房產(chǎn)管理部門提出全部或部分產(chǎn)權(quán)確認申請：
(一)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，因違反城市規(guī)劃、建設(shè)、綠化、消防、人防等規(guī)定，有關(guān)手續(xù)不完備，或未支付有關(guān)規(guī)費等原因，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;
(二)因不規(guī)范合作開發(fā)房地產(chǎn)，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;
(三)在房地產(chǎn)交易中未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(四)以房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協(xié)議或人民法院判決以房產(chǎn)作價抵債，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(五)債權(quán)債務(wù)當事人協(xié)議以房產(chǎn)清償債務(wù)，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;
(六)其他房屋產(chǎn)權(quán)不明確而需要確權(quán)的。
第六條 主體未完工且未預售的停緩建商品房項目，尚未確認產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市土地行政管理部門提出確權(quán)申請。
主體已完工或主體未完工但已預售的停緩建商品房項目，尚未確認產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提出確權(quán)申請。
第七條 在規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)，權(quán)利人申請確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提供相關(guān)資料和證明材料，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認為手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起15個工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認為產(chǎn)權(quán)申請人提供的相關(guān)資料和證明材料有疑義的，應(yīng)自受理之日起15個工作日內(nèi)在省級媒體上發(fā)布產(chǎn)權(quán)征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。
對產(chǎn)權(quán)有異議的利害關(guān)系人，應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)向受理異議機關(guān)提出書面異議并填表登記。
第八條 經(jīng)依法批準出讓的土地，因拖欠或經(jīng)政府同意緩交地價款的，按出讓合同約定的出讓地價標準和實際支付的地價款額確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。
確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。
第九條 經(jīng)依法批準征用的土地，權(quán)利人只支付全部或部分征地補償費但未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)的，按征地協(xié)議約定的征地補償費標準和實際支付的征地補償費金額，將相應(yīng)面積的土地征為國有，并按當時市政府規(guī)定的出讓地價標準和實際支付的征地補償費金額給權(quán)利人確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。
確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。
第十條 購房者直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門在查明事實和公告的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的工作時限內(nèi)直接給購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商或中間人的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實合法，并在公告期限內(nèi)無異議或者異議不成立的，由市房產(chǎn)管理部門確認房屋產(chǎn)權(quán)，并給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第十一條 購房者已經(jīng)履行房屋買賣合同約定的部分義務(wù)，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審核認定可按本辦法規(guī)定辦理過戶手續(xù)的，由購房者按原合同約定向市房產(chǎn)管理部門交足購房款后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
市房產(chǎn)管理部門代收的購房款必須設(shè)專戶管理。
第十二條 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商因未繳清土地使用權(quán)出讓金或者無力交納規(guī)劃報建、土地轉(zhuǎn)讓等規(guī)費而未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，開發(fā)商可用現(xiàn)值相當?shù)姆课莸謨斢嘘P(guān)規(guī)費，補辦有關(guān)手續(xù)后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);也可以先予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再由有關(guān)部門繼續(xù)追繳所欠費用或作其他處理。
作價抵償規(guī)費的房屋作為國有資產(chǎn)統(tǒng)一管理，由市政府授權(quán)并移交有關(guān)職能部門經(jīng)營管理。
第十三條 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款而未能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要轉(zhuǎn)讓人提供擔?；蜃罱K受讓人已繳納本人應(yīng)繳納的稅款，由市稅務(wù)部門出具可辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明或完稅憑證，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當為其辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款，由稅務(wù)部門予以追繳。
符合本規(guī)定第十一條規(guī)定的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款可從市房產(chǎn)管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務(wù)部門予以追繳。
第十四條 以劃撥土地開發(fā)或合作開發(fā)建設(shè)的商品房，權(quán)利人申請轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房銷售的，經(jīng)市土地行政管理部門審核并報市政府批準后，依法補辦有關(guān)手續(xù)，免交土地使用權(quán)出讓金。
第十五條 對涉及同一房地產(chǎn)的投資者、債權(quán)債務(wù)當事人達成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處置協(xié)議的，市土地行政管理部門、市房產(chǎn)管理部門可按照其協(xié)議約定辦理確權(quán)登記手續(xù)。
第十六條 房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)抵押合同依法成立，擔保債務(wù)到期未能清償，抵押人和抵押權(quán)人達成書面協(xié)議以抵押物作價抵債的，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協(xié)議的約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
《中華人民共和國擔保法》實施以前，以土地使用權(quán)或房產(chǎn)所有權(quán)抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權(quán)人雙方對抵押的效力沒有爭議的，也不涉及第三人權(quán)益的，可以補辦抵押登記手續(xù)。
第十七條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由市房產(chǎn)管理部門發(fā)布公告征尋產(chǎn)權(quán)人。公告期限屆滿無人主張權(quán)利的，由市房產(chǎn)管理部門依法代管，在代管期間該房產(chǎn)所得收益，由市房產(chǎn)管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費。
房產(chǎn)代管期限為二年。代管期屆滿，市房產(chǎn)管理部門可依法向人民法院提出認定該房產(chǎn)為無主財產(chǎn)的申請，人民法院判定為無主財產(chǎn)的，收歸國家或集體所有。
第十八條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。
第十九條 對有債權(quán)、抵押權(quán)申請的房地產(chǎn)，應(yīng)當通過仲裁或司法程序解決。仲裁機構(gòu)或司法機關(guān)生效的法律文書應(yīng)當作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
第二十條 對土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)有爭議的，由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由市政府處理。
不服市政府對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)處理決定的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。
市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當依據(jù)生效的復議決定、人民法院或仲裁機構(gòu)的法律文書進行產(chǎn)權(quán)登記。
第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型
房地產(chǎn)所有權(quán)
房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其所有財產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。
房地產(chǎn)占有權(quán)
房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對房地產(chǎn)進行實際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。
房地產(chǎn)用益權(quán)
包括以下五類：
(1)房地產(chǎn)使用權(quán)
(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)
(3)地上權(quán)
(4)地役權(quán)
(5)房地產(chǎn)典權(quán)
房地產(chǎn)處分權(quán)
包括以下五類：
(1)房地產(chǎn)出售權(quán)
(2)房地產(chǎn)租賃權(quán)
(3)房地產(chǎn)繼承權(quán)
(4)房地產(chǎn)贈與權(quán)
(5)房地產(chǎn)抵押權(quán)
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