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海口土地交易管理辦法
土地交易管理信息系統(tǒng)對實現(xiàn)土地交易的規(guī)范化、信息化、科學(xué)化管理,降低工作成本,提高工作效率具有重要意義。下文是?？谑型恋亟灰坠芾磙k法，歡迎閱讀!
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第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進一步優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和《海口市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于進一步加強土地管理若干問題的決定》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和換地權(quán)益書的流轉(zhuǎn)、質(zhì)押。
前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：
(一)出售;
(二)贈與;
(三)交換;
(四)以土地作價入股、與他人成立企業(yè)法人，發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(五)一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合資或合作，發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(六)因企業(yè)被收購、兼并、合并或分立，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移的;
(七)以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)。
第五條 市人民政府設(shè)立土地交易市場，作為土地使用權(quán)交易的專門場所。
土地交易市場應(yīng)當具備下列功能：
(一)提供交易場所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、
展銷等活動和招標、拍賣、掛牌交易提供場地;
(二)辦理交易事務(wù)。為地價評估結(jié)果備案、交易過戶、稅費征收、土地登記發(fā)證等機構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權(quán)交易活動的主管部門，負責土地使用權(quán)交易的行政許可工作，并依法監(jiān)督管理土地交易市場。
市財政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門應(yīng)當按照各自職責，協(xié)同做好土地交易管理工作。
第七條 經(jīng)市人民政府批準的土地交易機構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機構(gòu)。其主要職責是：
(一)貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，具體實施土地交易市場的建設(shè)計劃和管理目標;
(二)具體實施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作;
(三)接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委托，具體實施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標、拍賣和掛牌交易工作;
(四)收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果;
(五)承辦市人民政府及市土地行政主管部門委托的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌交易和協(xié)議交易的方式進行。
本辦法所稱招標交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布招標公告或招標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑巳藚⒓油恋厥褂脵?quán)交易投標，根據(jù)投標結(jié)果確定中標人的行為。
本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應(yīng)價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網(wǎng)上掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定競得人的行為。
本辦法所稱協(xié)議交易，是指土地使用權(quán)人或換地權(quán)益書的權(quán)益人通過協(xié)商自行尋找受讓人、承租人、抵押權(quán)人的交易行為。
第九條 下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當進入土地交易市場，采取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(二)經(jīng)營性用地以外的土地在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(三)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準，出售國有土地使用權(quán)、以國有土地使用權(quán)作價入股、以國有土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以國有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(四)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(六)人民法院判決或裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的;
(七)為實現(xiàn)抵押權(quán)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規(guī)定的土地使用權(quán)交易，主要采取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應(yīng)當采取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設(shè)條件或?qū)τ玫仨椖坑刑厥庖蟮?，可采取招標交易方式?/p>
第十一條 本辦法第九條規(guī)定之外的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益交易，可采取協(xié)議交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款第(一)、(七)項規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人自取得土地使用權(quán)之日起，可進行本辦法第三條第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)項規(guī)定的交易行為，其土地使用權(quán)交易條件不受本辦法第十二條規(guī)定的限制。
第十四條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益不得進入土地交易市場交易：
(一)未依法登記取得權(quán)屬證書或土地權(quán)屬不清、有爭議的;
(二)欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規(guī)定補交土地出讓金的)的;
(三)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制土地使用權(quán)利或其他土地權(quán)益的;
(四)依法需收回土地使用權(quán)的;
(五)共有的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其它情形。
第三章 交易規(guī)則
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十五條 土地使用權(quán)交易的規(guī)則，本辦法未作規(guī)定的，適用《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定。
第十六條 國有土地使用權(quán)以招標、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的，市土地行政主管部門應(yīng)當辦理用地前置審批手續(xù)，制定招標、拍賣、掛牌交易實施工作方案，并委托土地交易機構(gòu)依照土地交易實施工作方案組織開展交易活動。
第十七條 土地使用權(quán)以招標、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)人應(yīng)當?shù)绞型恋匦姓鞴懿块T申請辦理交易核準手續(xù)，并委托土地交易機構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。
第十八條 土地使用權(quán)人委托土地交易機構(gòu)進行土地使用權(quán)交易的，應(yīng)當簽訂委托交易合同。
委托交易合同應(yīng)當包括委托事項、交易方式、交易底價、時限、委托交易服務(wù)費用、違約責任等內(nèi)容。
第十九條 以招標、拍賣、掛牌等交易方式進行土地使用權(quán)交易的，土地交易機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)土地交易實施工作方案或委托交易合同，編制招標、拍賣、掛牌交易文件。
招標、拍賣、掛牌交易文件應(yīng)當包括招標、拍賣、掛牌交易公告、投標或競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、成交確認書。
第二十條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當在土地交易場所和市土地行政主管部門網(wǎng)站、《海南日報》、《?？谕韴蟆飞习l(fā)布土地交易招標、拍賣、掛牌交易公告。
投標人、競買人報名參加投標、競買的，視為接受招標、拍賣、掛牌交易文件的內(nèi)容。
第二十一條 招標交易宗地的標底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價、起始價、底價，應(yīng)當根據(jù)土地成本、經(jīng)批準的基準地價、宗地區(qū)位條件和使用年限、規(guī)劃設(shè)計條件、政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地供需情況等因素綜合確定。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的標底或起拍價、起始價、底價由交易委托人和交易機構(gòu)按前款的規(guī)定確定。
第二十二條 以招標方式出讓、租賃國有土地使用權(quán)的，由市人民政府指定的機構(gòu)審定招標標底，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人。
第二十三條 投標人、競買人在報名參加招標、拍賣、掛牌交易活動后，對其他投標人、競買人的資格或提交的有關(guān)文件材料有異議的，應(yīng)當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始的48小時前向土地交易機構(gòu)書面提出;逾期提出的，不予受理。
土地交易機構(gòu)應(yīng)當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始前對投標人、競買人提出的異議予以書面答復(fù)。
第二十四條 土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易過程中，有下列情形之一的，可以中止交易活動：
(一)發(fā)生不可抗力事件的;
(二)土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實影響社會公共利益的;
(三)司法、監(jiān)察機關(guān)因辦理案件確實需要中止交易的;
(四)對投標人或競買人提出的異議需要時間進行調(diào)查或澄清的;
(五)依法應(yīng)當中止交易的其他情形。
出現(xiàn)中止情形的，土地交易機構(gòu)應(yīng)當書面通知交易當事人。中止情形消除后，土地交易機構(gòu)應(yīng)當及時恢復(fù)交易，并書面通知交易當事人，交易期限順延。
第二十五條 土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動：
(一)至報名截止日未有投標者、競買者報名的;
(二)交易價未達到標底或底價的;
(三)投標人或競買人弄虛作假、惡意串通壓價或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的;
(四)依法應(yīng)當終止交易的其他情形。
對交易未達到招標標底、拍賣、掛牌底價的宗地，不得成交，市土地行政主管部門或委托交易人可重新作出交易安排。
第二十六條 以協(xié)議交易方式進行土地交易的，交易雙方應(yīng)當簽訂交易合同，并在協(xié)議交易合同簽訂之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門申請辦理交易核準和變更登記手續(xù)。
第二節(jié) 特別規(guī)定
第二十七條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市土地行政主管部門審核并報有批準權(quán)的人民政府批準后，屬必須以招標、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第十六條的有關(guān)規(guī)定辦理;屬以協(xié)議交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第二十六條的有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十八條 國有企業(yè)、集體企業(yè)以及公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司的國有土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交有關(guān)部門的批準轉(zhuǎn)讓文件。
第二十九條 抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)要求變賣抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交生效的抵債司法文書或抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議及雙方認可的評估報告。
第三十條 贈與土地使用權(quán)的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交公證機關(guān)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。
第三十一條 人民法院查封土地使用權(quán)時，市土地行政主管部門應(yīng)當書面告知人民法院，需裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，應(yīng)當按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。
第三十二條 人民法院裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，經(jīng)核準土地交易條件后，由人民法院與土地交易機構(gòu)簽訂委托交易合同，委托土地交易機構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。
人民法院委托以招標、拍賣、掛牌交易方式變賣的土地使用權(quán)經(jīng)發(fā)布交易公告后，無人報名參加招標、拍賣、掛牌或拍賣流拍的，人民法院可以重新委托土地交易機構(gòu)組織招標、拍賣、掛牌變賣，也可以直接裁定以土地使用權(quán)抵償債務(wù)。
第四章 監(jiān)督檢查
第三十三條 土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)在實施土地使用權(quán)交易活動中，應(yīng)當依據(jù)法定的職權(quán)和程序，簡化辦事手續(xù)，做到公平、公正、嚴格、高效。
第三十四條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當將土地使用權(quán)交易規(guī)則、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在土地交易場所公示。
申請人要求主管部門或土地交易機構(gòu)對公示內(nèi)容予以說明、解釋的，有關(guān)部門應(yīng)當說明、解釋，提供準確可靠的信息。
第三十五條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和價格行政主管部門核準的標準收費，不得擅自增設(shè)收費項目和提高收費標準。
土地交易機構(gòu)的收費應(yīng)當依法接受市財政、審計行政主管部門的監(jiān)督檢查。
第三十六條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當接受市行政監(jiān)察主管部門依法實施的監(jiān)督。
第三十七條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動，應(yīng)當自覺接受社會和公民的監(jiān)督。
任何單位和個人都有權(quán)對土地使用權(quán)交易中的違法行為進行檢舉、控告。市行政監(jiān)察主管部門和有關(guān)部門應(yīng)當在土地交易場所設(shè)立舉報箱和舉報電話，受理群眾的監(jiān)督和舉報。
第五章 法律責任
第三十八條 有下列情形之一的，由市土地行政主管部門責令改正;逾期不改正的，不予辦理土地登記手續(xù)：
(一)依照本辦法應(yīng)當進入土地交易市場交易的土地使用權(quán)不進入市場交易的;
(二)不按照本辦法的規(guī)范要求和方式進行土地使用權(quán)交易的;
(三)投標人或競買人弄虛作假、惡意串通的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
屬于前款第(一)項情形可以給予行政處分的，依法對有關(guān)單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第三十九條 投標人、競買人中標或競得土地使用權(quán)后，拒不簽訂成交確認書或交易合同、放棄中標或競得宗地的，其投標、競買的履約保證金不予退還，并應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，市土地行政主管部門可以取消其三年內(nèi)再次申請參加土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易的資格。
第四十條 有關(guān)主管部門和服務(wù)機構(gòu)工作人員在土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;給競買人或投標人造成經(jīng)濟損失的還應(yīng)當承擔賠償責任。
第六章 附 則
第四十一條 土地交易具體實施細則由市土地行政主管部門另行制定。
第四十二條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市土地行政主管部門負責解釋。
第四十三條 本辦法自2006年12月3日起施行。
土地交易使用環(huán)節(jié)
(一)自用
1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對獨立于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅;納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。
(二)出租
1、見“自用”1。
2、營業(yè)稅。按租金收入的5%繳納。
3、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為1%.教育費附加的征收率為3%，地方教育附加2%.
單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應(yīng)分別計征所得稅。
(三)投資
1、營業(yè)稅。以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，應(yīng)區(qū)別以下情況征收營業(yè)稅：不動產(chǎn)的所有權(quán)或土地的使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，其收取的固定利潤，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅;不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
2、土地增值稅。對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對于以土地作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
3、企業(yè)所得稅。企業(yè)以土地使用權(quán)進行對外投資，企業(yè)所得稅視為按公允價值轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)并投資兩項業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)確認轉(zhuǎn)讓損益，計入應(yīng)稅所得。
4、契稅。以土地權(quán)屬作價投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納。
5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅
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