海口市地價管理辦法
城鎮(zhèn)基準地價是我國地價體系的核心。對不同城市間的基準地價進行平衡研究,是為了協(xié)調(diào)區(qū)域地價,充分發(fā)揮地價在調(diào)控土地市場中的作用。下文是?？谑械貎r管理辦法，歡迎閱讀!
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第一條 為加強本市地價管理,合理調(diào)控、引導地價水平,規(guī)范市場行為,保障國有土地所有人和使用人的合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī),制定本辦法。
第二條 在本市行政轄區(qū)內(nèi)進行基準地價、標定(準)地價、國有土地使用權(quán)出讓價格、交易價格等地價的評估和管理,應當遵守本辦法。
第三條 市土地管理部門會同市價格主管部門具體負責本市行政轄區(qū)內(nèi)的地價管理。
第四條 本市對土地使用權(quán)價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則,建立以基準地價、標定(準)地價為基礎(chǔ)的地價調(diào)控機制。
第五條 基準地價是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。
標定(準)地價是以基準地價為基礎(chǔ)確定的標準宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。
第六條 基準地價和標定(準)地價由市價格主管部門會同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定,經(jīng)市人民政府批準后,定期向社會公布,并報省級相關(guān)行政主管部門備案。
第七條 基準地價、標定(準)地價依照國家有關(guān)標準擬定。
第八條 基準地價和標定(準)地價在首次公布后每2至3年調(diào)整、公布一次;土地市場價格漲落幅度較大時,也可以每1年調(diào)整、公布一次。
第九條 基準地價、標定(準)地價評估成果可以采用圖、表兩種形式公布。
基準地價評估成果包括城鎮(zhèn)土地的級別或區(qū)域界線、范圍及區(qū)域范圍內(nèi)不同用途的基準地價和評估的基準期日等內(nèi)容。
標定(準)地價評估成果包括所選標準宗地的具體位置、條件及相應的土地使用權(quán)價格和評估的基準期日等內(nèi)容。
第十條 以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的,出讓價格不低于海南省人民政府確定的最低價。
第十一條 以招標、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的,招標、拍賣底價由市土地管理部門、市價格主管部門按不低于標定(準)地價的原則共同核定,報市人民政府批準后執(zhí)行。
第十二條 土地使用人經(jīng)市規(guī)劃部門批準增加容積率的,應當依法補交容積率調(diào)整后的地價款差額。
第十三條 市土地管理部門應當在每個月的前3個工作日公布上月出讓宗地的出讓價格及出讓方式、出讓年限、受讓人、使用用途、面積、位置等內(nèi)容,接受社會監(jiān)督。
第十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的,交易雙方當事人應當在簽訂轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同后10日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記,申報交易土地的評估價格、轉(zhuǎn)讓的成交價格、租金、抵押擔保金額,不得瞞報或作不實申報。市土地管理部門應當在10日內(nèi)作出是否給予登記的決定,并書面通知當事人。
在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利變更登記過程中涉及的其他地價管理事項,依據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格明顯低于同期、同類、同質(zhì)宗地的市場價格,市人民政府可以按成交價格直接行使優(yōu)先購買權(quán)。
市人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)時,制作《國有土地使用權(quán)優(yōu)先購買決定書》,并送達土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人?！秶型恋厥褂脵?quán)優(yōu)先購買決定書》的內(nèi)容應包括優(yōu)先購買宗地的位置、面積、用途、權(quán)屬狀況,行使優(yōu)先購買權(quán)的原因等。
優(yōu)先購買的土地,由市人民政府委托市土地管理部門管理。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格在一定時期內(nèi)因不合理投機等非正當因素導致上漲過快過高,嚴重影響房地產(chǎn)市場秩序的,市人民政府可以采取凍結(jié)地價、限制特定區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓等必要措施。
第十七條 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、入股,或者企業(yè)改制、改組涉及國有土地使用權(quán)變更流轉(zhuǎn)的,當事人應當委托有相應資質(zhì)等級的土地評估機構(gòu)對土地使用權(quán)價格進行評估。其中涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅價格基數(shù)和企業(yè)改制改組的土地估價報告應當經(jīng)土地行政主管部門確認;土地使用權(quán)涉及國有資產(chǎn)的,應當由土地行政主管部門作初步確認,再由國有資產(chǎn)管理部門作終極確認。
第十八條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,應當按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并按標定(準)地價40%繳納土地使用權(quán)出讓金。
房屋所有權(quán)人以營利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家,其標準由市土地管理部門會同市價格主管部門擬定,報經(jīng)市人民政府批準后執(zhí)行。
第十九條 具有下列情形之一的,應當進行地價評估：
(一)土地使用權(quán)出讓;
(二)土地使用權(quán)出售、交換和贈與;
(三)土地使用權(quán)出租、抵押;
(四)處分抵押的土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)清償債務;
(五)企業(yè)兼并、分立、破產(chǎn)清算、聯(lián)營、股份制改造等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的;
(六)依法收回土地使用權(quán);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定需要進行地價評估的其他情形。
第二十條 地價評估必須由具備相應資格的評估機構(gòu)辦理。
在本市范圍內(nèi)從事地價評估業(yè)務的地價評估機構(gòu)必須向市土地管理部門備案,并于每年的12月31日以前向市土地管理部門報送年度地價評估業(yè)績報告、專業(yè)技術(shù)人員變動情況及三宗地的地價評估實例報告書。
第二十一條 評估機構(gòu)做出的地價評估結(jié)果,報市土地管理部門備案。改建或新設(shè)股份有限公司的地價評估結(jié)果的確認按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 以拍賣方式處分抵押的土地使用權(quán)或以拍賣的土地使用權(quán)清償債務的,拍賣底價不得低于經(jīng)市土地管理部門確認的評估價格。國家另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第二十三條 地價評估應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價、標定(準)地價為基礎(chǔ),參照本市的市場價格進行評估。
第二十四條 根據(jù)評估目的,地價評估應依照《估價規(guī)程》分別或綜合采用以下幾項方法：
(一)基準地價系數(shù)修正法;
(二)剩余法;
(三)收益還原法;
(四)市場比較法;
(五)成本逼近法;
(六)路線價法。
其中,(一)、(二)、(三)、(四)項方法應作為主要評估方法,(五)、(六)項方法作為輔助評估方法。
第二十五條 當事人對市土地管理部門不予確認、登記的決定或?qū)κ腥嗣裾惺箖?yōu)先購買權(quán)的決定持有異議的,有權(quán)依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第二十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定,地價評估機構(gòu)不按國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序評估地價、出具虛假證明文件的,由市土地管理部門提請授予其資格的行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定處理。
第二十七條 本市集體建設(shè)用地使用權(quán)的地價管理,參照本辦法執(zhí)行。
第二十八條 本辦法由市土地行政主管部門負責解釋。
第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市過去制定的有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的,以本辦法為準。
地價管理的種類
(1)交易底價
交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。
土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準地價或標定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況而定。
轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。
抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。
(2)交易地價
交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權(quán)價格等。
1)土地使用權(quán)出讓價格。土地使用權(quán)出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。招標、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實價值。協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。
2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。
3)土地租賃價格。土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。
4)地役權(quán)價格。地役權(quán)價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。
(3)課稅價格、抵押價格、補地價
課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅以外，還沒有以地價為標的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價格
抵押價格是土地作為信用擔保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅有土地使用權(quán)抵押價格和承租土地使用權(quán)抵押價格兩種。
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