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農(nóng)村土地交易的現(xiàn)狀是令人擔憂的,現(xiàn)行物權(quán)法為農(nóng)村土地交易厘清了所有權(quán)及其相關(guān)權(quán)利的關(guān)系。下文是?？谑型恋亟灰坠芾磙k法，歡迎閱讀!
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第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理,規(guī)范土地交易行為,確保土地交易的合法性和安全性,進一步優(yōu)化配置土地資源,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和《?？谑腥嗣翊泶髸?wù)委員會關(guān)于進一步加強土地管理若干問題的決定》的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。
前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：
(一)出售;
(二)贈與;
(三)交換;
(四)以土地作價入股、與他人成立企業(yè)法人,發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(五)一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金合資或合作,發(fā)生土地使用權(quán)變更的;
(六)因企業(yè)被收購、兼并、合并或分立,土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移的;
(七)以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則,任何單位和個人不得非法干預(yù)。
第五條 市人民政府設(shè)立土地交易市場,作為土地使用權(quán)交易的專門場所。
土地交易市場應(yīng)當具備下列功能：
(一)提供交易場所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、展銷等活動和招標、拍賣、掛牌交易提供場地;
(二)辦理交易事務(wù)。為地價評估結(jié)果備案、交易過戶、稅費征收、土地登記發(fā)證等機構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息,收集、儲存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果,提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權(quán)交易活動的主管部門,負責土地使用權(quán)交易的行政許可工作,并依法監(jiān)督管理土地交易市場。
市財政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門應(yīng)當按照各自職責,協(xié)同做好土地交易管理工作。
第七條 經(jīng)市人民政府批準的土地交易機構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機構(gòu)。其主要職責是：
(一)貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策,具體實施土地交易市場的建設(shè)計劃和管理目標;
(二)具體實施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作;
(三)接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委托,具體實施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標、拍賣和掛牌交易工作;
(四)收集、匯總、儲存、上報、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果;
(五)承辦市人民政府及市土地行政主管部門委托的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌交易和協(xié)議交易的方式進行。
本辦法所稱招標交易,是指市土地行政主管部門通過發(fā)布招標公告或招標邀請書,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑巳藚⒓油恋厥褂脵?quán)交易投標,根據(jù)投標結(jié)果確定中標人的行為。
本辦法所稱拍賣交易,是指市土地行政主管部門通過發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,確定最高應(yīng)價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易,是指市土地行政主管部門通過發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網(wǎng)上掛牌公布,接受競買人的報價申請,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定競得人的行為。
本辦法所稱協(xié)議交易,是指土地使用權(quán)人或換地權(quán)益書的權(quán)益人通過協(xié)商自行尋找受讓人、承租人、抵押權(quán)人的交易行為。
第九條 下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當進入土地交易市場，采取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(二)經(jīng)營性用地以外的土地在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(三)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準，出售國有土地使用權(quán)、以國有土地使用權(quán)作價入股、以國有土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以國有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(四)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(六)為實現(xiàn)抵押權(quán)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規(guī)定的土地使用權(quán)交易,主要采取拍賣、掛牌交易方式,有三個以上的單位或自然人報名參與交易的,應(yīng)當采取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設(shè)條件或?qū)τ玫仨椖坑刑厥庖蟮?可采取招標交易方式。
第十一條 本辦法第九條規(guī)定之外的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益交易,可采取協(xié)議交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
第十三條 有下列情形之一的,土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益不得進入土地交易市場交易：
(一)未依法登記取得權(quán)屬證書或土地權(quán)屬不清、有爭議的;
(二)欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規(guī)定補交土地出讓金的)的;
(三)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制土地使用權(quán)利或其他土地權(quán)益的;
(四)依法需收回土地使用權(quán)的;
(五)共有的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益,未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其它情形。
第三章 交易規(guī)則
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十四條 土地使用權(quán)交易的規(guī)則,本辦法未作規(guī)定的,適用《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定。
第十五條 國有土地使用權(quán)以招標、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的,市土地行政主管部門應(yīng)當辦理用地前置審批手續(xù),制定招標、拍賣、掛牌交易實施工作方案,并委托土地交易機構(gòu)依照土地交易實施工作方案組織開展交易活動。
第十六條 土地使用權(quán)以招標、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)人應(yīng)當?shù)绞型恋匦姓鞴懿块T申請辦理交易核準手續(xù),并委托土地交易機構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動。
第十七條 土地使用權(quán)人委托土地交易機構(gòu)進行土地使用權(quán)交易的,應(yīng)當簽訂委托交易合同。
委托交易合同應(yīng)當包括委托事項、交易方式、交易底價、時限、委托交易服務(wù)費用、違約責任等內(nèi)容。
第十八條 以招標、拍賣、掛牌等交易方式進行土地使用權(quán)交易的,土地交易機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)土地交易實施工作方案或委托交易合同,編制招標、拍賣、掛牌交易文件。
招標、拍賣、掛牌交易文件應(yīng)當包括招標、拍賣、掛牌交易公告、投標或競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、成交確認書。
第十九條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當在土地交易場所和市土地行政主管部門網(wǎng)站、《海南日報》、《?？谕韴蟆飞习l(fā)布土地交易招標、拍賣、掛牌交易公告。
投標人、競買人報名參加投標、競買的,視為接受招標、拍賣、掛牌交易文件的內(nèi)容。
第二十條 招標交易宗地的標底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價、起始價、底價,應(yīng)當根據(jù)土地成本、經(jīng)批準的基準地價、宗地區(qū)位條件和使用年限、規(guī)劃設(shè)計條件、政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地供需情況等因素綜合確定。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的標底或起拍價、起始價、底價由交易委托人和交易機構(gòu)按前款的規(guī)定確定。
第二十一條 以招標方式出讓、租賃國有土地使用權(quán)的,由市人民政府指定的機構(gòu)審定招標標底,審查投標人資格,主持開標、評標和定標工作,確定中標人。
第二十二條 投標人、競買人在報名參加招標、拍賣、掛牌交易活動后,對其他投標人、競買人的資格或提交的有關(guān)文件材料有異議的，應(yīng)當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始的48小時前向土地交易機構(gòu)書面提出;逾期提出的,不予受理。
土地交易機構(gòu)應(yīng)當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始前對投標人、競買人提出的異議予以書面答復(fù)。
第二十三條 土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易過程中,有下列情形之一的,可以中止交易活動：
(一)發(fā)生不可抗力事件的;
(二)土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,確實影響社會公共利益的;
(三)司法、監(jiān)察機關(guān)因辦理案件確實需要中止交易的;
(四)對投標人或競買人提出的異議需要時間進行調(diào)查或澄清的;
(五)依法應(yīng)當中止交易的其他情形。
出現(xiàn)中止情形的,土地交易機構(gòu)應(yīng)當書面通知交易當事人。中止情形消除后,土地交易機構(gòu)應(yīng)當及時恢復(fù)交易,并書面通知交易當事人，交易期限順延。
第二十四條 土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動：
(一)至報名截止日未有投標者、競買者報名的;
(二)交易價未達到標底或底價的;
(三)投標人或競買人弄虛作假、惡意串通壓價或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的;
(四)依法應(yīng)當終止交易的其他情形。
對交易未達到招標標底、拍賣、掛牌底價的宗地,不得成交,市土地行政主管部門或委托交易人可重新作出交易安排。
第二十五條 以協(xié)議交易方式進行土地交易的,交易雙方應(yīng)當簽訂交易合同,并在協(xié)議交易合同簽訂之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門申請辦理交易核準和變更登記手續(xù)。
第二節(jié) 特別規(guī)定
第二十六條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)市土地行政主管部門審核并報有批準權(quán)的人民政府批準后,屬必須以招標、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第十六條的有關(guān)規(guī)定辦理;屬以協(xié)議交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第二十六條的有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十七條 國有企業(yè)、集體企業(yè)以及公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司的國有土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交有關(guān)部門的批準轉(zhuǎn)讓文件。
第二十八條 抵押權(quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)要求變賣抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的,在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交生效的抵債司法文書或抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達成的協(xié)議及雙方認可的評估報告。
第二十九條 贈與土地使用權(quán)的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交公證機構(gòu)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。進行其他類型的土地使用權(quán)交易的，當事人可委托公證機構(gòu)實施法律監(jiān)督。
第三十條 人民法院查封土地使用權(quán)時,市土地行政主管部門應(yīng)當書面告知人民法院,如裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的,可以按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。
第四章 監(jiān)督檢查
第三十一條 土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)在實施土地使用權(quán)交易活動中,應(yīng)當依據(jù)法定的職權(quán)和程序,簡化辦事手續(xù),做到公平、公正、嚴格、高效。
第三十二條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當將土地使用權(quán)交易規(guī)則、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在土地交易場所公示。
申請人要求主管部門或土地交易機構(gòu)對公示內(nèi)容予以說明、解釋的,有關(guān)部門應(yīng)當說明、解釋,提供準確可靠的信息。
第三十三條 土地交易機構(gòu)應(yīng)當嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和價格行政主管部門核準的標準收費,不得擅自增設(shè)收費項目和提高收費標準。
土地交易機構(gòu)的收費應(yīng)當依法接受市財政、審計行政主管部門的監(jiān)督檢查。
第三十四條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動,應(yīng)當接受市行政監(jiān)察主管部門依法實施的監(jiān)督。
第三十五條 市土地行政主管部門和土地交易機構(gòu)實施土地使用權(quán)交易活動,應(yīng)當自覺接受社會和公民的監(jiān)督。
任何單位和個人都有權(quán)對土地使用權(quán)交易中的違法行為進行檢舉、控告。市行政監(jiān)察主管部門和有關(guān)部門應(yīng)當在土地交易場所設(shè)立舉報箱和舉報電話,受理群眾的監(jiān)督和舉報。
第五章 法律責任
第三十六條 有下列情形之一的,由市土地行政主管部門責令改正;逾期不改正的,不予辦理土地登記手續(xù)：
(一)依照本辦法應(yīng)當進入土地交易市場交易的土地使用權(quán)不進入市場交易的;
(二)不按照本辦法的規(guī)范要求和方式進行土地使用權(quán)交易的;
(三)投標人或競買人弄虛作假、惡意串通的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
屬于前款第(一)項情形可以給予行政處分的,依法對有關(guān)單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第三十七條 投標人、競買人中標或競得土地使用權(quán)后,拒不簽訂成交確認書或交易合同、放棄中標或競得宗地的,其投標、競買的履約保證金不予退還,并應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任,市土地行政主管部門可以取消其三年內(nèi)再次申請參加土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易的資格。
第三十八條 有關(guān)主管部門和服務(wù)機構(gòu)工作人員在土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌交易活動中,接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;給競買人或投標人造成經(jīng)濟損失的還應(yīng)當承擔賠償責任。
第六章 附則
第三十九條 土地交易具體實施細則由市土地行政主管部門另行制定。
第四十條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市土地行政主管部門負責解釋。
第四十一條 本辦法自2006年12月3日起施行。
修改《?？谑型恋亟灰坠芾磙k法》的決定
市政府決定對《?？谑型恋亟灰坠芾磙k法》作如下修改：
一、第三條第一款修改為：本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。
二、第九條修改為：下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當進入土地交易市場，采取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(二)經(jīng)營性用地以外的土地在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權(quán)出讓或租賃;
(三)國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準，出售國有土地使用權(quán)、以國有土地使用權(quán)作價入股、以國有土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以國有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(四)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(六)為實現(xiàn)抵押權(quán)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。
三、第十二條和第十三條合并，改為第十二條，修改為：本辦法第三條第二款規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
四、第三十條改為第二十九條，修改為：贈與土地使用權(quán)的，在申請轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當提交公證機構(gòu)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。進行其他類型的土地使用權(quán)交易的，當事人可委托公證機構(gòu)實施法律監(jiān)督。
五、第三十一條改為第三十條，修改為：人民法院查封土地使用權(quán)時，市土地行政主管部門應(yīng)當書面告知人民法院，如裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，可以按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。
六、刪除第三十二條。
七、其他條文順序，依次調(diào)整修改。
本決定自發(fā)布之日起施行。
《海口市土地交易管理辦法》根據(jù)本決定作修改后，重新公布。
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