不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法
不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法
國家稅務(wù)總局制定了《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。下文是不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法，歡迎閱讀!
不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法完整版
第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
第三條 納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。
上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
第五條 購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
第六條 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
第七條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=(已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額)×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率=(不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值)×100%
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。
第八條 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出;其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
第九條 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動產(chǎn)凈值率
依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
第十條 納稅人注銷稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
第十一條 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目。
對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
第十二條 納稅人分期抵扣不動產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)據(jù)實(shí)填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表附列資料。
第十三條 納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?/p>
用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。
第十四條 納稅人未按照本辦法有關(guān)規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
不動產(chǎn)的特性
自然特性
不動產(chǎn)作為自然物的特性。
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個(gè)別性：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、獨(dú)一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值;建筑物使用年限長。我國土地有使用年限。
4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經(jīng)濟(jì)供給有彈性。
社會經(jīng)濟(jì)特性
體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。
1、價(jià)值量大：與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。
2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟(jì)角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產(chǎn)涉及社會多方面，容易對外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負(fù)的外部性。
4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理。
5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動性差，主要由價(jià)值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。
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