不動產(chǎn)抵押登記管理辦法
不動產(chǎn)抵押，是指以不動產(chǎn)為抵押標(biāo)的物而設(shè)立的抵押。下文是不動產(chǎn)抵押登記管理辦法，歡迎閱讀!
不動產(chǎn)抵押登記管理規(guī)定
物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則。不動產(chǎn)抵押是在不動產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，直接關(guān)系交易第三人和后位抵押權(quán)人的利益，為了便于第三人與抵押人進(jìn)行交易時作出合理預(yù)期，避免遭受損害;也為了方便債權(quán)人查看抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系以及抵押權(quán)的優(yōu)先順位，以決定是否接受該物抵押擔(dān)保，設(shè)定不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記。
擔(dān)保法對不動產(chǎn)抵押登記作了明確規(guī)定。該法第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”物權(quán)立法過程中，有人提出，擔(dān)保法要求抵押辦理登記是正確的，但規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”混淆了債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力。抵押合同的訂立是以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，屬于債權(quán)關(guān)系范疇，其成立、生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法確定。抵押權(quán)的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外.還必須符合物權(quán)法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權(quán)的效力混為一談，不利于保護(hù)抵押合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據(jù)本條規(guī)定，當(dāng)某甲不履行債務(wù)時，由于某丙辦理了登記享有抵押權(quán)，可以優(yōu)先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權(quán)。如果以為不登記抵押合同不發(fā)生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權(quán)，連追究某甲合同違約責(zé)任的權(quán)利都喪失了.這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權(quán)益的行為，不利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)。因此，物權(quán)法有必要區(qū)分抵押合同效力和物權(quán)變動效力。經(jīng)研究，物權(quán)法接受了上述意見，將擔(dān)保法規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。
財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。
根據(jù)本條規(guī)定，需要進(jìn)行抵押登記的財(cái)產(chǎn)為：
1.建筑物和其他土地附著物;
2.建設(shè)用地使用權(quán);
3.以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);
4.正在建造的建筑物。不動產(chǎn)抵押登記，可以使得抵押財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)一目了然，使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序清楚明確，有利于預(yù)防糾紛，保護(hù)債權(quán)人和第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，保障經(jīng)濟(jì)活動的正常進(jìn)行。
不動產(chǎn)抵押特征
不動產(chǎn)抵押是一種物權(quán)擔(dān)保，因此，它具有物權(quán)的排他性和追及性等一般特征，同時由于抵押權(quán)的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔(dān)保。
1、從屬性。不動產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債務(wù)的償還而設(shè)立的，其從屬性是明顯的。不動產(chǎn)抵押合同從屬于主合同，即抵押合同的發(fā)生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現(xiàn)在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應(yīng)的債權(quán)為前提，不能擺脫主臺同而單獨(dú)設(shè)立不動產(chǎn)抵押合同。被擔(dān)保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權(quán)與主合同分離而使其單獨(dú)存在或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。既不能離開主合同而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)，也不可只保留抵押權(quán)而轉(zhuǎn)讓主合同。
2、優(yōu)先受償性。有關(guān)不動產(chǎn)抵押擔(dān)保制度的立法，通常也是以此為立足點(diǎn)的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規(guī)定：“由于抵押，在債務(wù)人不履行抵押擔(dān)保的債時，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)比其他債權(quán)人優(yōu)先從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中得到清償”。我國民法通則及擔(dān)保法的規(guī)定也突出了優(yōu)先受償性，以滿足債權(quán)救濟(jì)要求。在一些房地產(chǎn)抵押法規(guī)中，規(guī)定則更為明確。
3、補(bǔ)充性。只有在債務(wù)人不履行合同義務(wù)時，才發(fā)生要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任的問題。因此，不動產(chǎn)抵押人承擔(dān)責(zé)任具有樸充性，如果債務(wù)人履行合同義務(wù)，則不發(fā)生抵押人承擔(dān)責(zé)任的問題。
4、特定性。包含兩個意思：一是抵押擔(dān)保的數(shù)額是一定的，抵押物的價(jià)值與擔(dān)保的債權(quán)也大體是一致的。(擔(dān)保法)規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。”如果抵押物的價(jià)值小于被擔(dān)保的債權(quán)，則債權(quán)人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權(quán)人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權(quán)償還。但無疑增大了抵押權(quán)人受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。二是抵押標(biāo)的是特定的。用作保證的財(cái)產(chǎn)是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權(quán)排他性的必然要求，對此，各國還規(guī)定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進(jìn)一步特定化。
5、不轉(zhuǎn)移占有性。不動產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔(dān)保的一個顯著特點(diǎn)。不轉(zhuǎn)移占有，有利于抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務(wù)的能力，有利于抵押權(quán)人避免因直接占有所帶來的使用、收益、維護(hù)和保管的種種不便，減輕 抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。有鑒于此，抵押成為抵押權(quán)人和抵押人都樂意接受的一種擔(dān)保方式。
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