鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法
鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法
為加強(qiáng) 房地產(chǎn)抵押管理，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，鄭州市特制定了鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法，歡迎閱讀!
鄭州市房地產(chǎn)抵押管理辦法完整版
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng) 房地產(chǎn)抵押管理，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《 中華人民共和國擔(dān)保法》、《鄭州市城市房地產(chǎn)市場管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的單位和個人，均應(yīng)遵守本辦法。
無地上定著物的 土地使用權(quán)抵押管理辦法，由市人民政府另行制定。
第三條 房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度。
以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
第四條 市房產(chǎn)行政管理部門是本市房地產(chǎn)抵押管理工作的主管部門。其所屬的房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押的管理工作。
縣(市)、上街區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)抵押的管理工作，業(yè)務(wù)上接受市房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)。
第二章 抵押權(quán)的設(shè)定
第五條 下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押：
(一)取得房屋所有權(quán)證的房屋;
(二)取得期得所有權(quán)的房屋;
(三)符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的在建工程。
第六條 有下列情形之一的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)共有的房地產(chǎn)，抵押人應(yīng)取得其他共有人的書面同意;
(二)已出租的房地產(chǎn)，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人;
(三)國有企業(yè)、事業(yè)法人以國家授權(quán)其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門或國家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)批準(zhǔn);
(四)集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本企業(yè)職工(代表)大會同意;
(五)股份制企業(yè)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按企業(yè)章程的規(guī)定，經(jīng)董事會或股東大會通過;
(六)同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人;
(七)破產(chǎn)、兼并企業(yè)的房地產(chǎn)用于安置企業(yè)職工的，接受企業(yè)以該房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)企業(yè)職工代表大會通過，并報市或縣(市)、區(qū)人民政府批準(zhǔn)。
第七條 下列房地產(chǎn)不得抵押：
(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物;
(四)依法查封或以其他形式限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn);
(五)已經(jīng)預(yù)售的房屋;
(六)在依法公告拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);
(七)已出租的公有住宅房屋;
(八)國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的在建工程及建成的建筑物;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第八條 房地產(chǎn)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出房地產(chǎn)的價值。
房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第九條 抵押人與抵押權(quán)人可以在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以房地產(chǎn)對一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
第十條 房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)具有法定相應(yīng)評估資格的評估機(jī)構(gòu)評估價格。購買的預(yù)售房屋以預(yù)售合同中載明的價格為準(zhǔn)。
第十一條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并使用統(tǒng)一文本。
第十二條 房地產(chǎn)抵押合同除具有經(jīng)濟(jì)合同要求載明的主要條款外，還應(yīng)載明下列內(nèi)容：
(一)主債權(quán)的種類。數(shù)額;
(二)抵押房地產(chǎn)的座落、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用地面積以及權(quán)證編號等;
(三)抵押房地產(chǎn)價格;
(四)抵押房地產(chǎn)擔(dān)保的范圍;
(五)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;
(六)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、責(zé)任以及意外毀損或者滅失的責(zé)任;
(七)抵押權(quán)消滅的條件。
抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
第十三條 抵押房地產(chǎn)擔(dān)保的范圍，包括擔(dān)保主債權(quán)項(xiàng)下的金額及利息、違約金、罰息、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
第三章 抵押登記
第十四條 房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)申請抵押登記，辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。
房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第十五條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)下列文件：
(一)抵押申請書;
(二)主合同、抵押合同;
(三)抵押房地產(chǎn)評估報告;
(四)抵押當(dāng)事人雙方的身份證件或法人資格證明;
(五)本辦法規(guī)定的及房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的其他文件。
第十六條 抵押取得房屋所有權(quán)證房屋的，抵押人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或土地共用證明。
購買期得所有權(quán)的商品房設(shè)定抵押的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)購房合同、預(yù)售許可證、交款憑證。
購買期得所有權(quán)的住房制度改革的房屋設(shè)定抵押的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋所有權(quán)證、建設(shè)單位的土地使用權(quán)證、購房合同、交款憑證。
以在建工程設(shè)定抵押的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)工程概算書及已投入的工程款額、已完成工程量的證明。
抵押人交驗(yàn)的土地使用權(quán)證或土地共用證明應(yīng)經(jīng)土地管理部門驗(yàn)證;房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦理完畢后，應(yīng)向土地管理部門備案。
第十七條 抵押的房地產(chǎn)有本辦法第六條規(guī)定情形之一的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)交驗(yàn)相應(yīng)的證件、批準(zhǔn)文件或書面證明。
第十八條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到抵押登記申請之日起十五日內(nèi)，經(jīng)審查符合本辦法規(guī)定的，給予登記發(fā)給《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;對不符合本辦法規(guī)定的，不予登記，并書面答復(fù)申請人。
第十九條 房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在抵押房屋的所有權(quán)證上載明已抵押事項(xiàng)。房屋在抵押期間竣工的，應(yīng)重新申請抵押登記。
抵押期間，所有權(quán)證由抵押人收存;《 房屋他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人收存。
第二十條 抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)自抵押合同變更之日起十五日內(nèi)，到原房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)辦理抵押變更登記。
抵押合同解除或終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自抵押合同解除或終止之日起一個月內(nèi)，持有關(guān)證件到原房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)辦理抵押注銷登記。
第二十一條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立、健全房地產(chǎn)抵押檔案。
公民、法人和其他組織查詢房地產(chǎn)抵押資料，房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無償提供查詢服務(wù)。
第四章 抵押房地產(chǎn)的占用與處分
第二十二條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。
抵押人在房地產(chǎn)抵押期間，應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。
第二十三條 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價款，明顯低于其價值的，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。
第二十四條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第二十五條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
(一)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償，債務(wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;
(二)抵押人死亡或者依法被宣告失蹤、宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;
(三)抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的;
(四)抵押人違反本辦法有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;
(五)抵押合同約定處分房地產(chǎn)的其他情況。
第二十六條 抵押權(quán)人處分抵押的房地產(chǎn)，可以與抵押人協(xié)議將抵押房地產(chǎn)折價處理或者以拍賣、變賣方式處理。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
第二十七條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第二十八條 抵押人被依法宣告破產(chǎn)的，其破產(chǎn)前已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。對處分抵押房地產(chǎn)所得價款超過其所擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。
第二十九條 處分被抵押的房地產(chǎn)所得款項(xiàng)，依下列順序分配：
(一)支付處分該房地產(chǎn)的費(fèi)用;
(二)支付與該抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)繳納法定稅費(fèi);
(三)按抵押順序依次償還抵押人所欠債務(wù)本息及違約金;
(四)余額退還抵押人或被抵押房地產(chǎn)繼承人、受遺贈人。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五章 處罰
第三十條 違反本辦法規(guī)定未辦理房地產(chǎn)抵押登記或變更登記、注銷登記的，責(zé)令改正，對當(dāng)事人處以500元以上1000元以下罰款;逾期仍不登記的，處以1000元以上3000元以下罰款。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人弄虛作假騙取房屋抵押登記證件的，或者偽造、涂改房屋抵押登記證件的，由市、縣(市)、上街區(qū)房產(chǎn)行政管理部門注銷其證件，處1000元以下罰款。
第三十二條 房地產(chǎn)抵押管理人員違反本辦法規(guī)定辦理抵押登記或者利用職務(wù)上的便利，索取、收受他人財物的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第三十三條 本辦法所稱抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人和其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人和其他組織。
本辦法所稱期得所有權(quán)的房屋是指以買賣合同約定，將來某一時間取得所有權(quán)的房屋。
本辦法所稱在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金，以其合法方式取得土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人作為償還債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
第三十四條 本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十五條 本辦法自一九九九年一月一日起施行。
房地產(chǎn)抵押
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。
金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)隨著中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人(主要是銀行等金融機(jī)構(gòu))所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。
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