北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法
北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法
為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人出租房屋的稅收征管，保證稅款及時(shí)足額入庫，北京市稅務(wù)局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的通知。下文是小編收集的相關(guān)資料，歡迎閱讀!
《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》
第一條 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人出租房屋的稅收征管，保證稅款及時(shí)足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》和其他有關(guān)稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 個(gè)人(含外籍個(gè)人、華僑、港澳臺同胞，下同)在本市范圍內(nèi)出租房屋而發(fā)生的應(yīng)稅行為，均適用本辦法。
第三條 個(gè)人出租房屋并取得收入，依法應(yīng)分別申報(bào)繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。(以下統(tǒng)稱“稅費(fèi)”)。
第四條 對個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)按規(guī)定計(jì)算。為便利征收，降低稅收成本，也可采取按每一百元應(yīng)稅收入含五元的稅額的負(fù)擔(dān)水平統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅額，即按實(shí)際收入的5%計(jì)征。
對于個(gè)人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個(gè)人出租房屋取得的收入，按實(shí)際收入的2.5%計(jì)征。
個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅，不得并入綜合征收率征收。
第五條 對于納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，各區(qū)縣地方稅務(wù)局、地方稅務(wù)分局應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，并結(jié)合房屋的地區(qū)分布、結(jié)構(gòu)類型、質(zhì)量面積、市場租金價(jià)格等不同情況核定其應(yīng)納稅額。
第六條 各區(qū)縣地方稅務(wù)局、地方稅務(wù)分局根據(jù)實(shí)際情況可自行征收個(gè)人出租房屋的各項(xiàng)稅款，也可委托其他單位或部門(以下簡稱“代征人”)代征代繳。
第七條 各區(qū)縣局、分局的稅務(wù)所應(yīng)認(rèn)真做好個(gè)人出租房屋的稅款征收入庫的各項(xiàng)工作，并可以為完稅方提供代開發(fā)票的服務(wù)，同時(shí)做好稅源資料的搜集整理工作。
第八條 受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的代征人必須具有健全的管理機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費(fèi)的實(shí)際能力。
第九條 代征人可確定為各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他單位。
第十條 代征人的代征資格由各區(qū)縣地方稅務(wù)局、地方稅務(wù)分局認(rèn)定，在雙方協(xié)商一致后應(yīng)與代征人簽定《委托代征稅款協(xié)議書》(一式四份)。同時(shí)各區(qū)縣地方稅務(wù)局、地方稅務(wù)分局向代征人核發(fā)《委托代征證書》。
第十一條 代征人應(yīng)嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，嚴(yán)格依照《委托代征稅款協(xié)議書》規(guī)定的代征范圍、代征內(nèi)容、權(quán)限以及期限進(jìn)行稅款的代征代繳工作，認(rèn)真履行代征義務(wù)，嚴(yán)格遵守北京市地方稅務(wù)局的《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》，并指定有關(guān)人員為辦稅人員，由辦稅人員專門負(fù)責(zé)具體的代征工作。
第十二條 代征人不得再行委托其他單位代征。
第十三條 如遇國家稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的廢止或修訂，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知代征人，并修改或終止《委托代征稅款協(xié)議書》，換發(fā)或取消《委托代征證書》。
第十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅款代征工作有權(quán)進(jìn)行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，并負(fù)責(zé)對代征人的辦稅人員進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)輔導(dǎo)和培訓(xùn)，及時(shí)向代征人提供代征稅款所需的各種稅收票證。
第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際需要，向代征人提供發(fā)票。
第十六條 代征人應(yīng)接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和檢查，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)通報(bào)有關(guān)情況，提供資料信息等。
第十七條 代征人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購發(fā)票和稅收票證，并嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》和《北京市地方稅務(wù)局稅收票證管理辦法》以及其他有關(guān)稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，做好發(fā)票和稅收票證的各項(xiàng)管理工作。
第十八條 代征人應(yīng)在代征稅款時(shí)向納稅人開具稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的完稅憑證，稅款專戶存儲，嚴(yán)禁挪用稅款，并在次月10日內(nèi)使用《中華人民共和國稅收繳款書》填報(bào)房產(chǎn)稅科目(個(gè)人出租房屋子目)向銀行匯總解繳稅款。
第十九條 代征人應(yīng)于次月10日內(nèi)將上月的稅票、發(fā)票使用情況和征收稅款的情況報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第二十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按規(guī)定依據(jù)實(shí)際入庫的代征稅款的5%的比例向代征人返還手續(xù)費(fèi)。
第二十一條 代征人不得從代征稅款中坐扣手續(xù)費(fèi)。
第二十二條 納稅人有違反本辦法規(guī)定的稅收違法行為的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關(guān)稅收法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第二十三條 本辦法第八條規(guī)定的代征人以外的單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法委托征收稅款的，責(zé)令其退還并依法給予行政處分或行政處罰;致使他人合法權(quán)益受到損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十四條 代征人在代征稅款的過程中，納稅人拒絕代征稅款的，代征人應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理，代征人不得對納稅人進(jìn)行處罰。
第二十五條 納稅人與代征人在代征稅款時(shí)發(fā)生爭議，可以向委托代征稅款的稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議。
第二十六條 代征人有下列情形之一者，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以單方面終止《委托代征稅款協(xié)議書》，取消其代征資格和《委托代征證書》：
(一)未按照《委托代征協(xié)議書》規(guī)定辦理代征業(yè)務(wù)的;
(二)代征人玩忽職守，不征、少征稅款的;
(三)代征人故意刁難納稅人或者濫用職權(quán)多征稅款的;
(四)代征人再行委托其他單位和個(gè)人代征稅款的。
第二十七條 本辦法由北京市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本辦法從2004年1月1日起執(zhí)行，以前有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準(zhǔn)。
私房出租稅收計(jì)算和征收
第一種情況：按實(shí)征收
按實(shí)征收(按實(shí)際租金收入申報(bào))，可以分以下兩種計(jì)算方法，具體采用哪種計(jì)算方法咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)采用的計(jì)算方法：
一、按實(shí)征收稅款計(jì)算分項(xiàng)目計(jì)算(按月例舉如下)
(一)增值稅：
住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 = 月租金收入/(1+5%) ×5%
(私房出租增值稅起征點(diǎn)為30000元，不含稅收入大于30000元的才計(jì)征增值稅 ，不含稅收入大于30000元可以開出增值稅普通發(fā)票)
(二)城建稅 =增值稅×(1%或5%或7%)(在市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。)
(三)教育費(fèi)附加 =增值稅×3%
(四)地方教育附加 =增值稅×2%
(五)房產(chǎn)稅：
住房類按4%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅)×4%
非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅)×12%
(六)土地使用稅 = 每平方米土地年稅額÷12×占地面積(土地使用稅根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的規(guī)定);
住房類：免征土地使用稅;
非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。
(七)印花稅 = 租賃合同總金額×0.001
住房類：對個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;
非住房類：按實(shí)征收。
以上2-7項(xiàng)相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)(以下計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)需用到)。
(八)個(gè)人所得稅
1、 (增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))小于等于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元)：
應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×10%×人次;
2、(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))大于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元)：
應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-增值稅不含稅收入×20%】×10%。
說明：
(1)修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
(2)當(dāng)申報(bào)轉(zhuǎn)租收入(仍為增值稅不含稅收入)時(shí)，則允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金(憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額)。
以上(二)到(七)項(xiàng)，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。
如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。
二、采用綜合核定稅率按實(shí)征收稅款計(jì)算
采用綜合核定稅率按實(shí)征收稅款計(jì)算，即以租金收入和本辦法規(guī)定的綜合征收率計(jì)算征收，計(jì)算公式
應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×綜合征收率
第二種情況：核定計(jì)稅租金征收
當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。
采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。
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