深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法解讀
深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法解讀
目前，市住房和建設(shè)局正在落實一個名為“十百千萬”的工程，“十”為落實10個人才安居工程項目;“百”為確定100家人才安居重點企業(yè);“千”為安排1000套人才安居住房;“萬”為解決1萬名人才的住房補(bǔ)貼問題。為了籌集人才安居住房的房源，市住建局已會同市規(guī)劃國土委采取了多管齊下的措施，通過政府投資、政府回購收購、沒收 違法建筑、企業(yè)代建、企業(yè)通過市場競得開發(fā)權(quán)后自行建設(shè)這幾種方式，拓展 安居房房源。小編為大家收集了關(guān)于深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》解讀，僅供參考!
2017年深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法解讀
一、背景和目的
2011年，樓市中最熱的議題不是房價的漲跌問題，而是令所有國民為之震撼的1000萬套保障房的推出。這一決議預(yù)示了我國未來住房體系的發(fā)展和改革方向：保障房將與商品房齊頭并進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場將迎來雙軌制發(fā)展模式。在近幾年我國樓市的發(fā)展中，保障房發(fā)展一直落后于商品房發(fā)展，這使得眾多中低收入群體及“夾心層”人們只能選擇“望房興嘆”，而這種不平衡的發(fā)展，也加劇了商品房市場的畸形發(fā)展。住建部明確，今年我國保障房數(shù)量有可能將首次超過商品住房，投資額將高達(dá)1.3萬億元，預(yù)計在“十二五”期末“十三五”初，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大變化，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。為快速有效地改善住房困難群體居住條件，我市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照國家和廣東省的有關(guān)要求，大力推進(jìn)住房保障制度創(chuàng)新，不斷加快保障性住房建設(shè)，確保市民群眾享受到適當(dāng)?shù)淖》織l件，實現(xiàn)“住有所居”。
深圳是全國較早開展住房制度改革的城市。經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以來，全市共建設(shè)各類政策性保障性住房約27萬套，戶籍人口住房自有率達(dá)76%，常住人口人均住房建筑面積27平方米，較好地解決了職工的住房問題。2007年以來，針對低收入家庭的住房困難問題，我市根據(jù)國家和省的部署要求，于2007年和2008年通過提供8209套保障性住房，基本解決了2005年以前符合本市戶籍低收入家庭的住房困難問題，2007年以前符合條件本市戶籍低收入家庭，也將在近期通過實物和補(bǔ)貼等方式予以保障，低保家庭實現(xiàn)了廉租住房應(yīng)保盡保;之后新增的戶籍低收入家庭的住房問題，將在近年內(nèi)基本得到解決。
根據(jù)當(dāng)前的住房保障狀況，結(jié)合本市戶籍和常住人口比例倒掛的實際情況，以及夾心層和各類人才的住房實際困難，我市自去年開始對住房保障體系進(jìn)行了重大調(diào)整，除原有的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等傳統(tǒng)實物保障方式外，提出了安居型商品房的保障方式，同時進(jìn)一步擴(kuò)大貨幣補(bǔ)貼的范圍，對各級人才實行貨幣補(bǔ)貼。目前，我市正在構(gòu)建包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品房在內(nèi)的具有時代特色的住房保障新模式，其中“夾心層”住房困難家庭和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工、以及符合條件的人才由安居型商品房進(jìn)行保障。為了規(guī)范安居型商品房建設(shè)和管理，深圳市政府出臺了《辦法》。
二、主要內(nèi)容及影響
《辦法》分為六章共36條，具體包括“總則、規(guī)劃與計劃、建設(shè)用地與開發(fā)、銷售和產(chǎn)權(quán)管理”等內(nèi)容?！掇k法》所稱安居型商品房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場化運作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房;《辦法》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)安居型商品房的建設(shè)、管理及相關(guān)活動，市規(guī)劃國土部門負(fù)責(zé)安排安居型商品房建設(shè)用地及其供應(yīng)，負(fù)責(zé)安居型商品房預(yù)售許可，根據(jù)市住房保障部門的要求，提供相關(guān)申請人員的住房產(chǎn)權(quán)登記情況。
(一)主要內(nèi)容
1、申請
《辦法》第二十二條明確要求，購買安居型商品房應(yīng)當(dāng)以家庭為單位申請，申請人的配偶、未成年子女列為共同申請人。除了均需具有深圳市戶籍，符合國家計劃生育政策外，還要求申請人參加本市醫(yī)療保險累計繳費5年以上，或者申請人依照《深圳市人才認(rèn)定辦法》經(jīng)認(rèn)定為人才且參加本市醫(yī)療保險累計繳費3年以上，同時申請人、共同申請人在深圳市未享受過購房優(yōu)惠政策、未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓過自有住房。
此外，年滿35周歲、符合上述規(guī)定條件的單身居民，可以個人名義申請購買一居室安居型商品房。申請人、共同申請人曾經(jīng)離婚的，離婚前其原配偶、未成年子女在本市擁有任何形式的自有住房但在離婚后歸其原配偶或者未成年子女所有，且離婚時間距申請受理日不滿5年的，不得申購安居型商品房。
2、回購
《辦法》規(guī)定，簽訂買賣合同10年后，安居型商品房產(chǎn)權(quán)所有人可以申請取得完全產(chǎn)權(quán)。10年限制產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)，需要轉(zhuǎn)讓安居型商品房的實行政府收購制度;已經(jīng)購買了一居室安居型商品房的單身居民結(jié)婚的，可以申請政府收購其購買的安居型商品房，并換購較大戶型的安居型商品房一套。
《辦法》第二十七條明確，購房人在取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)前，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房：需要轉(zhuǎn)讓所購安居型商品房的、因銀行實現(xiàn)抵押權(quán)而處置安居型商品房的、因人民法院強(qiáng)制執(zhí)行等原因需處置安居型商品房的、戶籍遷出本市的等。
3、規(guī)劃建設(shè)
《辦法》規(guī)定，在住房建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃中，總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房，面向人才供應(yīng)的安居型商品房建筑面積占安居型商品房總建筑面積的比例不低于60%，但國家另有規(guī)定的除外。根據(jù)《辦法》，新建安居型商品房戶型主要按照兩居室戶型設(shè)計，適度安排一定數(shù)量的一居室和三居室型，最大戶型建筑面積不超過90平方米，并積極推廣和應(yīng)用政府保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化和系列化設(shè)計成果。
4、開發(fā)與銷售
《辦法》第三章明確規(guī)定了建設(shè)用地與開發(fā)的詳細(xì)內(nèi)容，如籌集建設(shè)方式、建設(shè)管理制度、競價方式等;第四章明確規(guī)定了銷售及產(chǎn)權(quán)管理的詳細(xì)內(nèi)容。
《辦法》提出了建設(shè)、籌集安居型商品房的五種方式，同時強(qiáng)調(diào)了安居型商品房建設(shè)實行建設(shè)和管理任務(wù)書制度。關(guān)于競價方面，《辦法》提出，市規(guī)劃國土部門以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設(shè)用地競得人的，可以采取“定房價、競地價”方式、“定地價、競房價”方式進(jìn)行競價。“定房價、競地價”是指根據(jù)已確定的安居型商品房最高銷售價格，并綜合考慮該宗地基準(zhǔn)地價、市場評估地價，確定該宗地出讓底價，出讓底價不得低于該宗地基準(zhǔn)地價和市場評估地價兩者的均值。地價出價最高者為競得人(中標(biāo)人);“定地價、競房價”指根據(jù)該宗地市場評估地價、基準(zhǔn)地價等因素，確定該宗地價格，由此確定安居型商品房競價的起始房價(標(biāo)底)。出價低于起始價(標(biāo)底)且出價最低的，為競得人(中標(biāo)人)。房價競價結(jié)果為安居型商品房最高銷售價格，由市規(guī)劃國土部門通報市發(fā)展改革部門、市住房保障部門。
《辦法》提出，安居型商品房最高銷售價格由市發(fā)展改革部門會同市住房保障部門、市規(guī)劃國土部門綜合考慮開發(fā)成本、稅金、合理利潤和該宗建設(shè)用地使用權(quán)市場評估地價、基準(zhǔn)地價等因素，按不超過同期同區(qū)域同類型的普通商品住房市場價格70%的標(biāo)準(zhǔn)擬定。單套住房具體銷售價格，可在不超過最高銷售價格的基礎(chǔ)上，由安居型商品房建設(shè)單位考慮樓層和朝向等因素，參照本有關(guān)規(guī)定確定，報市發(fā)展改革部門、市住房保障部門備案。
5、法律責(zé)任
《辦法》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格規(guī)范安居型商品房建設(shè)管理，虛報者將五年內(nèi)不予申請?！掇k法》規(guī)定，申請人申請安居型商品房時虛報、瞞報有關(guān)情況或偽造有關(guān)證明材料的，依照《深圳市保障性住房條例》，由市住房保障部門處于罰款，并自駁回其申請之日起3年內(nèi)不予受理申請人及其配偶提出的政策性住房申請。
以弄虛作假、賄賂等不正當(dāng)手段購買安居型商品房的，主管部門應(yīng)當(dāng)解除安居型商品房買賣協(xié)議、收回安居型商品房、退回原購房款，按照政府相關(guān)部門發(fā)布的同期同區(qū)域同類型普通商品住房的市場租賃指導(dǎo)價收取自合同簽訂之日起至搬遷之日期間的租金，并按照收取租金的三倍處以罰款。《辦法》規(guī)定，在申購工作中，有些單位和個人為申請人出具了虛假證明材料的行為由主管部門予以公示，并對直接責(zé)任人員處3000元罰款;屬于國家工作人員的，依法給予行政處分。
《辦法》還規(guī)定，申請人違反本辦法規(guī)定的，市住房保障部門應(yīng)當(dāng)將其納入不良行為記錄，并在市住房保障部門政府網(wǎng)站、新聞媒體及違法行為人的居住地進(jìn)行公示，同時將公示內(nèi)容抄告其所屬單位。
(二)影響
安居型商品房是深圳首創(chuàng)的住房保障模式。在所有類型的保障住房中，安居型商品房與普通商品住房的性質(zhì)是最為接近，可替代性也最高，因此安居型商品房對普通商品住房的影響和沖擊也最大。
1、小戶型商品住房市場
(1)根據(jù)購買者
安居型商品房的保障對象與商品房的購買者存在較大的交集，根據(jù)《辦法》規(guī)定的“連續(xù)繳納社保5年以上(經(jīng)認(rèn)定為人才的，連續(xù)繳費3年即可)、之前未享受過任何購房優(yōu)惠和擁有過自有住房的深圳戶籍居民”，即可申請購買安居型商品房。因此《辦法》對申請人沒有設(shè)置資產(chǎn)門檻，有可能導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)但沒有購房的客戶也可以購買安居型商品房;同時《辦法》規(guī)定了60%的安居型商品房面向“人才”提供，“人才”的界定即是“具有較高的學(xué)歷、較高的技能”，在現(xiàn)代社會，人才的收入相對較高，導(dǎo)致其購買力也相對較強(qiáng)。上述這兩類人群都是商品住房的有效潛在客戶，安居型商品房入市之后，將以其較低的價格和較低的申請門檻，吸引這兩類客戶購買安居型商品房，直接降低了普通商品住房的市場需求。
(2)根據(jù)房屋戶型面積需求
安居型商品房對不同面積單位的普通商品住房都有影響，但影響程度有所差別，總的來說，對小戶型普通商品住房市場的影響最大。
一方面，小戶型的普通商品住房市場，首次置業(yè)者所占的比重最大;另一方面，安居型商品房的戶型面積與普通的小戶型商品住房存在較高的可替代性。較多的客戶交集和較強(qiáng)的產(chǎn)品替代性，導(dǎo)致小戶型相對于大戶型普通商品房市場較易受到?jīng)_擊。
2、供應(yīng)量造成的影響
根據(jù)《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》中的要求，十二五期間，深圳將建設(shè)安居型商品房16萬套，建筑面積1200萬平方米，規(guī)劃期內(nèi)年均建設(shè)量為3.2萬套，240萬平方米，安居型商品房的配建總量不低于普通商品住房總建筑面積30%。因此安居型商品房建成入市后，深圳將形成較為明顯的普通商品住房和安居型商品房兩個相對獨立的市場。
安居型商品房形成規(guī)模供應(yīng)之后深圳將可能出現(xiàn)商品住房和安居型商品房雙軌運行的局面。安居型商品房的大規(guī)模建設(shè)可能導(dǎo)致普通商品住房的建設(shè)量的壓縮，屆時安居型商品房占整個商品住房的比例可能將超過30%，雙軌市場的特征會更明顯。
3、住房成交均價
安居型商品房將拉低普通住房成交均價，《辦法》明確規(guī)定了如“總量上配建不低于商品住房總建筑面積30%的安居型商品房”、“安居型商品房價格不超過同期同區(qū)域同類型的普通商品住房市場價格的70%”等條款。據(jù)有關(guān)專家稱，假設(shè)商品住房均價維持不變，通過簡單的計算，能計算出安居型商品房能夠促使深圳商品住房均價下跌。附加考慮安居型商品房進(jìn)入市場后，商品住房的需求減少所帶來的價格下行壓力，整個商品住房的均價還有可能進(jìn)一步降低。
三、意義
安居型商品房建設(shè)是深圳建設(shè)民生幸福城市的重要組成部分。《辦法》的出臺，意味著深圳在加大保障性住房供應(yīng)及創(chuàng)新保障模式、規(guī)范安居型商品房建設(shè)和管理方面，又邁出了實質(zhì)性的一步。今年深圳市第五屆人民代表大會第二次會議的《政府工作報告》提出，在明顯緩解戶籍低收入家庭住房困難的基礎(chǔ)上，深圳將大力建設(shè)安居型商品房，以解決戶籍人口中的夾心層家庭和各類人才的住房困難問題。這是深圳根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展方向及時調(diào)整出臺的住房保障政策，無論是擴(kuò)大保障的惠及面，還是切實提升深圳對各類人才的吸引力、影響力，安居型商品房都具有積極的意義。
安居型商品房分配是關(guān)注度極高的民生問題，如何避免過去在保障房申請上由于制度缺陷導(dǎo)致的種種亂象再度重演，使之體現(xiàn)出更多的公正與公平，始終是問題的核心之一。《辦法》專門辟章規(guī)定的相關(guān)法律責(zé)任，有利于規(guī)范監(jiān)管部門工作人員的權(quán)限職責(zé)，針對公職人員瀆職行為的處罰力度，《辦法》體現(xiàn)了更為嚴(yán)厲的權(quán)威性。安居型商品房是深圳今年新提出的一個保障房種類，不論是保障對象，還是審核程序，都與經(jīng)濟(jì)適用房有所不同。我們在邁進(jìn)一步的同時要看清接下來面臨的難題，如何建立起相應(yīng)的更科學(xué)、更嚴(yán)密的審核監(jiān)督體系，如何將《辦法》真正落到實處，是一個艱巨的任務(wù)!
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