房地產(chǎn)投資信托概念
房地產(chǎn)投資信托制度最早起源于美國,現(xiàn)已成為全球金融市場的主要產(chǎn)品之一。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資信托概念，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)投資信托概念
一、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的意義
(一)增加投資渠道
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高，人們已經(jīng)具有從傳統(tǒng)的銀行儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向其他投資理財(cái)方式的意識(shí)，但是投資渠道狹窄，市場缺乏大量安全的投資產(chǎn)品。目前我國證券市場上可交易品種只有大約20%為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，80%左右為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品。房地產(chǎn)投資具有所需資金量大、周期長等特性。對(duì)于大多數(shù)中小投資者來說，他們持有的資金還不足以使他們有能力投資房地產(chǎn)行業(yè)，即使有能力投資，也只是投資某一項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)性較高，不能通過多樣化的投資組合降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托通過發(fā)行受益憑證向公眾募集資金，由專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司通過持有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成投資組合，與其他風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)相比具有市場價(jià)格波動(dòng)小、投資風(fēng)險(xiǎn)分散和較高收益等投資特性，特別適合中小投資者投資，為眾多中小投資者提供更多的投資渠道，有參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，分享房地產(chǎn)投資帶來的較高收益。
(二)優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)
目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品為主，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一且市場份額小。證券市場合理發(fā)展的重點(diǎn)就是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的市場份額，使其達(dá)到合理狀態(tài)。
由房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)決定，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可增加低風(fēng)險(xiǎn)投資市場產(chǎn)品種類，優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)。從流動(dòng)性看，房地產(chǎn)投資信托一般不開發(fā)新物業(yè)，而是通過管理和出租已采購開發(fā)物業(yè)從中取得租金收入，進(jìn)而獲取收益有效地避免了資金占用的風(fēng)險(xiǎn);像其他股票一樣，房地產(chǎn)投資信托的股票可在證券交易所進(jìn)行交易，其流動(dòng)性僅次于現(xiàn)金。從風(fēng)險(xiǎn)看，房地產(chǎn)投資信托募集大眾資金從事多樣化的投資，其投資項(xiàng)目包括寫字樓、公寓、酒店等，還包括醫(yī)院、養(yǎng)老院這類公益性質(zhì)房地產(chǎn)。在各項(xiàng)投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)投資信托會(huì)針對(duì)項(xiàng)目的特性采取不同的管理模式，通過不同種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。
(三)分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)增加融資渠道
我國房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)信貸對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)狀況產(chǎn)生重要影響。防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行高度關(guān)注的問題。房地產(chǎn)市場單一的融資渠道不僅增加了銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作，特別是當(dāng)面臨銀根緊縮的金融調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出融資渠道單一的困境。房地產(chǎn)投資信托是以信托制度原理為基礎(chǔ)發(fā)展起來的進(jìn)行房地產(chǎn)資金融通的投融資方式，是以代理他人財(cái)產(chǎn)的方式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集社會(huì)閑散資金，實(shí)現(xiàn)短期資金長期化，然后通過專業(yè)化的運(yùn)作為投資者賺取最大收益的財(cái)產(chǎn)管理過程。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托可以拓展房地產(chǎn)市場的融資渠道，改變傳統(tǒng)的信貸模式。
二、房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展模式選擇
國際上房地產(chǎn)投資信托的模式主要有公司型和契約型兩種主要模式。美國、日本、韓國等國家及我國臺(tái)灣地區(qū)多采用公司型，新加坡及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托多采用契約型。這兩種模式各有利弊。
目前我國資本市場還不夠完善，在房地產(chǎn)投資信托方面的法律法規(guī)還不健全，無論是資本市場的完善程度還是法律法規(guī)的健全程度都遠(yuǎn)不及美國，所以在采用的模式和運(yùn)作方面能夠借鑒的比較少。亞洲各國及我國大陸地區(qū)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較類似，在房地產(chǎn)投資信托方面可以借鑒香港地區(qū)和新加坡，通過立法推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，當(dāng)其達(dá)到一定的程度后再借鑒美國模式，逐步放開市場。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的呼聲不斷，因此銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)分別提出了關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的方案。銀監(jiān)會(huì)制定的是債權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托方案，證監(jiān)會(huì)提出的是股權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托方案。
(一)銀監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)投資信托方案
銀監(jiān)會(huì)起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃試點(diǎn)管理辦法(草案)》對(duì)運(yùn)作方式、收益分配、負(fù)債率等都做了明確的規(guī)定。在運(yùn)作方式上采用封閉式，經(jīng)核準(zhǔn)的信托總額在信托合同期內(nèi)不允許變更，信托單位允許交易，但信托單位持有人不得申請(qǐng)贖回;在投資范圍上可投資成熟的具有穩(wěn)定、能夠預(yù)見現(xiàn)金流的商業(yè)用房、辦公用房、住宅用房、工業(yè)用房等;在投資對(duì)象中含有80%以上能產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的租金收入、處置收益等不低于該房地產(chǎn)投資信托總收入的75%，購買房地產(chǎn)項(xiàng)目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以現(xiàn)金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托計(jì)劃凈收益的90%;負(fù)債率方面不得超過信托財(cái)產(chǎn)凈值的20%。
銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托方案偏向債券化，委托方是房地產(chǎn)企業(yè)，受托方是信托公司。其主要發(fā)行模式以“受益券”的形式進(jìn)行?；具\(yùn)作模式是企業(yè)作為委托人將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給具備受益券發(fā)行資格的信托公司進(jìn)行管理和處置，并獲得全部信托受益權(quán)，隨后委托人將其持有的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉(zhuǎn)讓。銀監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)投資信托的收益主要來源于處分房地產(chǎn)物業(yè)和房地產(chǎn)物業(yè)租金收入，受托人根據(jù)信托合同的約定對(duì)受益人進(jìn)行信托收益分配。
銀監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)投資信托方案將資產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)分離，發(fā)行人擁有物業(yè)的控制權(quán)，將收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。直接以信托資產(chǎn)的名義來發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益券，這種方式一方面避免雙重征稅的稅收問題，另一方面也體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)可控原則。采用封閉式運(yùn)作模式，保證了資金的穩(wěn)定性，并且在經(jīng)營范圍上也有強(qiáng)制規(guī)定，禁止進(jìn)行開發(fā)性物業(yè)投資或者限制其他投資比例，不超過總資產(chǎn)的20%。資金投向的主體是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的和有保障的商業(yè)物業(yè)。這樣既可以保證投資者收益的穩(wěn)定，也可以在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 (二)證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)投資信托方案
證監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)投資信托方案采取的是國際上較流行的模式。將房地產(chǎn)投資信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我國資本市場，解決大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難、渠道窄的問題，對(duì)我國資本市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。證監(jiān)會(huì)方案的大致方向是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)投資信托基金名下并且分割出讓，投資者也是通過持有房地產(chǎn)投資信托股份的方式間接擁有物業(yè)所有權(quán)，房地產(chǎn)投資信托基金在交易所公開交易，機(jī)構(gòu)投資者和廣大個(gè)人投資者都可投資。房地產(chǎn)物業(yè)的業(yè)主可以將商業(yè)物業(yè)過戶給基金公司，獲取現(xiàn)金或者基金份額，基金公司再以其物業(yè)及其租金收益權(quán)發(fā)起設(shè)立基金并在證券市場交易流通。
(三)兩種方案的比較與模式建議
將目前市場上這兩種方案進(jìn)行比較，銀監(jiān)會(huì)的方案在我國目前階段具有很大的可行性，受益券只在銀行間流通交易，不涉及稅收和法律等問題。但是由于流通渠道窄，所募集到的資金有限，不能大規(guī)模上市交易。債權(quán)類的房地產(chǎn)投資信托沒有退出機(jī)制，本身的投資和融資也不能實(shí)現(xiàn)循環(huán)，因此具有一定的局限性。
而證監(jiān)會(huì)的方案推行的難度則會(huì)很大，面臨雙重稅收和法律不完善等問題，根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，基金公司必需向國家繳納25%的企業(yè)所得稅，然后在收益分配的時(shí)候還要向股東征收個(gè)人所得稅，降低了投資者收益率。另外在將物業(yè)過戶的時(shí)候涉及資產(chǎn)評(píng)估、變更登記等事宜，其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及操作問題，存在風(fēng)險(xiǎn)，在過戶時(shí)候涉及高額資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，使得很多投資者不愿意將其旗下資產(chǎn)出售給基金公司，因此阻礙了房地產(chǎn)投資信托的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)房價(jià)快速上漲時(shí)，如果存量房租售比較高，租金反而是下降或者持平的，將房屋過戶給房地產(chǎn)信托公司收取租金，投資回報(bào)率低，在扣除管理等費(fèi)用，實(shí)際回報(bào)率與銀行存款利率差不多。但是證監(jiān)會(huì)的方案也具有其獨(dú)特的優(yōu)勢，采用的是國際上比較流行的模式，能與國際接軌，還能夠使個(gè)人和投資者都參與到房地產(chǎn)業(yè)的投資，并且這種模式采用的是公募發(fā)行，運(yùn)行過程中監(jiān)管力度大，能夠形成透明規(guī)范機(jī)制。
結(jié)合當(dāng)前國情，建議在現(xiàn)階段采用以銀監(jiān)會(huì)方案為主、證監(jiān)會(huì)方案為輔的模式推行房地產(chǎn)投資信托。在運(yùn)行過程中加強(qiáng)監(jiān)管力度，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，積極制定與房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的法律文件，借鑒新加坡和中國香港地區(qū)，立法推行，指導(dǎo)市場，待市場較為完善，法律體系較為健全時(shí)，從銀監(jiān)會(huì)的方案為主轉(zhuǎn)型到證監(jiān)會(huì)的方案為主，給予稅收優(yōu)惠，避免雙重稅收的負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營范圍，采用公募方式發(fā)行上市流通，運(yùn)作透明規(guī)范，與國際接軌。
三、結(jié)論
綜合以上分析，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道，也是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)增加融資渠道，為投資者增加投資渠道，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有積極的意義。盡管我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還存在法律法規(guī)不健全、缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收優(yōu)惠政策等障礙，但利用房地產(chǎn)投資信托為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道以及以基金方式投資房地產(chǎn)不失為一種值得嘗試的方式，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢。
房地產(chǎn)投資信托的基本解釋
對(duì)REITs的優(yōu)惠 REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對(duì)自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。
美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。
例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價(jià)值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅=20%×(110-100)+25%×20=7萬元。 對(duì)REITs的要求 公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成;公司的收入主要來源于房地產(chǎn);公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。
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