物業(yè)服務條例(2)
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時公約對有關物業(yè)的使用維護管理業(yè)主的共同利益業(yè)主應當履行的義務違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定
建設單位制定的業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示并予以說明
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)投標人少于個或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)
第二十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容
第二十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限但是期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的前期物業(yè)服務合同終止
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位共用設施設備的所有權或者使用權建設單位不得擅自處分
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時應當對物業(yè)共用部位共用設施設備進行查驗 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料 一竣工總平面圖單體建筑結(jié)構(gòu)設備竣工圖配套設施地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料
二設施設備的安裝使用和維護保養(yǎng)等技術資料 三物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件
四物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會
第三十條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度具體辦法由國務院建設行政主管部門制定
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理
第三十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同
物業(yè)管理條例全文 物業(yè)管理條例全文
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項服務質(zhì)量服務費用雙方的權利義務專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任等內(nèi)容進行約定
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的應當依法承擔相應的法律責任
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù) 業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料 第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途
第三十九條 物業(yè)服務合同終止時物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會
物業(yè)服務合同終止時業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人
第四十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理公開以及費用與服務水平相適應的原則區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法在物業(yè)服務合同中約定
第四十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的從其約定業(yè)主負連帶交納責任
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)物業(yè)服務費用由建設單位交納 第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目服務報酬由雙方約定
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安環(huán)保物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為物業(yè)管理企業(yè)應當制止并及時向有關行政管理部門報告
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后應當依法對違法行為予以制止或者依法處理
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作發(fā)生安全事故時物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時應當及時向有關行政管理部門報告協(xié)助做好救助工作
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的應當遵守國家有關規(guī)定保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時應當履行職責不得侵害公民的合法權益
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定但不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定有關業(yè)主應當承擔連帶責任
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主業(yè)主委員會物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途
物業(yè)管理條例全文 物業(yè)管理條例全文
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的應當提請業(yè)主大會討論決定同意后由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)
第五十一條 業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地損害業(yè)主的共同利益
因維修物業(yè)或者公共利益業(yè)主確需臨時占用挖掘道路場地的應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用挖掘道路場地的應當征得業(yè)主委員會的同意
業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用挖掘的道路場地在約定期限內(nèi)恢復原狀 第五十二條 供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修養(yǎng)護的責任
前款規(guī)定的單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用挖掘道路場地的應當及時恢復原狀
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主
第五十四條 住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金
專項維修資金屬業(yè)主所有專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位共用設施設備的維修和更新改造不得挪作他用
專項維修資金收取使用管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定
第五十五條 利用物業(yè)共用部位共用設施設備進行經(jīng)營的應當在征得相關業(yè)主業(yè)主大會物業(yè)管理企業(yè)的同意后按照規(guī)定辦理有關手續(xù)業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金也可以按照業(yè)主大會的決定使用
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患危及公共利益及他人合法權益時責任人應當及時維修養(yǎng)護有關業(yè)主應當給予配合
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的經(jīng)業(yè)主大會同意可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護費用由責任人承擔
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正給予警告可以并處萬元以下的罰款
第五十八條 違反本條例的規(guī)定建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位共用設施設備的所有權或者使用權的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處
萬元以上萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任
第五十九條 違反本條例的規(guī)定不移交有關資料的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正逾期仍不移交有關資料的對建設單位物業(yè)管理企業(yè)予以通報處萬元以上萬元以下的罰款
第六十條 違反本條例的規(guī)定未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得并處萬元以上萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的依照本條第一款規(guī)定處罰并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書
第六十一條 違反本條例的規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人
物業(yè)管理條例全文 物業(yè)管理條例全文
員從事物業(yè)管理活動的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為處萬元以上萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任 第六十二條 違反本條例的規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正處委托合
同價款
以上以下的罰款情節(jié)嚴重的由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書委托所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任
第六十三條 違反本條例的規(guī)定挪用專項維修資金的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金給予警告沒收違法所得可以并處挪用數(shù)額倍以下的罰款物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金情節(jié)嚴重的并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書構(gòu)成犯罪的依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任 第六十四條 違反本條例的規(guī)定建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正給予警告沒收違法所得并處萬元以上萬元以下的罰款
第六十五條 違反本條例的規(guī)定未經(jīng)業(yè)主大會同意物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正給予警告并處萬元以上萬元以下的罰款有收益的所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用
第六十六條 違反本條例的規(guī)定有下列行為之一的由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正給予警告并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護剩余部分按照業(yè)主大會的決
定使用
一擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的 二擅自占用挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場地損害業(yè)主共同利益的 三擅自利用物業(yè)共用部位共用設施設備進行經(jīng)營的
個人有前款規(guī)定行為之一的
處元以上萬元以下的罰款單位有前款規(guī)定行為之一的處萬元以上萬元以下的罰款
第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主委員會應當督促其限期交納逾期仍不交納的物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任尚不構(gòu)成犯罪的依法給予治安管理處罰
第六十九條 違反本條例的規(guī)定國務院建設行政主管部門縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處不依法履行監(jiān)督管理職責或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任尚不構(gòu)成犯罪的依法給予行政處分
第七章 附則
第七十條
本條例自年月日起施行
物業(yè)管理的司法解釋
第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同;
(二)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。
第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。
第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋
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