物業(yè)管理費，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用。下面是學習啦小編精心為你們整理的如何算出物業(yè)管理費的相關內(nèi)容，希望你們會喜歡!

　　如何算出物業(yè)管理費

　　業(yè)主、甚至業(yè)主委員會委員，如果對物管費的構(gòu)成清晰，就無從了解物管費的價格高低，也就無法對小區(qū)物管費作出準確的定價。很多業(yè)主以臨近小區(qū)的收費標準作為參照標準，事實上，即便是同樣規(guī)模的小區(qū)，物管費也是有差異的。只有了解物業(yè)管理成本構(gòu)成，才能對物管費進行仔細的分析，進而對物管公司提出明確具體的要求。 作為曾經(jīng)的業(yè)委會主任，筆者參與了第一屆業(yè)主委員會上任后面臨的最直接問題——物業(yè)管理談判，而談判內(nèi)容涉及最多的就是所有項目費用的缺口。比如一個很現(xiàn)實的問題，物管公司提出，保安的費用是7,500元。據(jù)我了解，7,500元應該是一個崗位的費用，而不是一個人的費用。在物業(yè)管理公司遵守《勞動法》的前提下，保安員一周的工作時間為40小時，如果按照每人每天工作6個小時，一周下來，保安員的工作時間

　　就會超出法定工作時間兩個小時。所以說，一個崗位應該安排4名保安員?，F(xiàn)在很多的小區(qū)支付不起太高的費用，一般一個崗位用3個人，這3個人其實是超負荷勞動的，如果一天一崗4個人，一個人就要工作6個小時。現(xiàn)在的狀況是三個人，每人8個小時輪崗沒有休息日，超過的16個小時按照雙倍工資支付，相當于聘用了6名保安員。成本構(gòu)成的要素 物業(yè)管理項目通常分為三大類：第一類是物業(yè)管理，其核心內(nèi)容是按照《物權(quán)法》對專有部分以外共有部分設施設備進行維護和養(yǎng)護管理;第二是業(yè)主服務，包括安全服務和特約服務，比如保安、保潔、入戶維修;另外就是社區(qū)服務，像垃圾清運、供電、供水、供暖，這些可以委托給物管公司，有時是由業(yè)主委員會、業(yè)主大會直接負責的業(yè)務，是物業(yè)管理最常見的內(nèi)容。 談及物業(yè)管理，與居民委員會不同，業(yè)主委員會更應該

　　關注設施設備管理。精確地講，一個價值10億元的小區(qū)大概有6、7億元是共有設施設備。如果從概念范化角度表述，業(yè)主買到的能夠獨立支配的僅僅是戶門內(nèi)的空間，換句話說，有價值的都是共有部位。比如說家里的墻是共有的、不能隨意處分的，同時業(yè)主又有義務要維護它，如果發(fā)生損壞要修理。屋面、樓板、基礎、外墻、公共照明等一系列都是共有的。從這個意義上講，一個小區(qū)專有部分的價值約等于零，如果沒有共有部位的維護，專有部位一錢不值。所以共有部分的維護、共有設施設備的養(yǎng)護才是業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司關注的核心內(nèi)容.一個價值10億元的小區(qū)，7億元的財產(chǎn)當中大概有2-3億是易耗的，這些易耗財產(chǎn)的使用價值完全取決于管理。以電梯為例，養(yǎng)護管理得好可以用到25年-30年，如果養(yǎng)護管理得不好，最短3年就需要大修：維修費用占總造價60%以上就算大修，換句話說等于本來能用30年的電梯幾年就壞了，所以物管費用核心的用途就是設施設備。 從結(jié)論來講，每花一分錢物管費能給業(yè)主節(jié)省的財產(chǎn)價值應該超過一元錢，但前提是這一分錢的物管費一定要花到業(yè)主的身上。 在物業(yè)管理上，最直觀的感受是對業(yè)主的服務，如保安、保潔、垃圾清運等。但這些服務內(nèi)容都叫“瞬時項目”，比如今天的保潔沒有做好但明天做好了，這對過去和將來沒有任何影響，但是物業(yè)管理的管理項目是持續(xù)性的。大家首先要明白物業(yè)管理要做什么，才能明白業(yè)主委員會要做什么。從成本角度分析，物業(yè)管理實際上包括幾項內(nèi)容：物料、能源保證、人力資源、管理費用、決定決策(權(quán)利人的經(jīng)費)、稅收。由于物業(yè)管理合同和管理規(guī)約約定范圍的不同，這些費用可能在每一個小區(qū)有所不同。例如：電梯的費用構(gòu)成第一是物料(零部配件);第二是人力維持。

　　如何算出物業(yè)管理費

　　也就是常說的值守(這里“值守”含兩個概念，包括電梯運營的值守和維護保養(yǎng));第三是管理成本，表面維持成本和實際發(fā)生的成本不一樣。如果找高水平的項目經(jīng)理，可能他的工資很高，但通過他的整合、分配、調(diào)度能讓物管費發(fā)揮120% 的功效，付給這位項目經(jīng)理的酬勞是劃算的，管理成本包括財務成本，像收費的財務人員、管理、稅收都是必須要考慮的;第四是其他風險規(guī)避，物業(yè)管理的責任主體是業(yè)主，它的核心內(nèi)容在于一旦出現(xiàn)設施設備的損害性賠償，就要由全體業(yè)主而不是由物管公司承擔，常用的風險規(guī)避方法就是購買保險，或者以定期大中修的方式降低風險。以上這些構(gòu)成了電梯的成本，而這些成本分攤到所有的物業(yè)管理費里除以建筑面積就是收費標準當中電梯的費用。 從服務項目的成本分析來講，人力成本構(gòu)成要素包括崗位設置和勞動配制兩個方面。比

　　如，4個大門需要單崗還是雙崗，如果是雙崗一天就要8個人。再比如，門崗是要有的，而巡邏崗的設置跟小區(qū)的占地面積有關，一般來講每7萬平方米一個巡邏崗，另外有兩個容易被大家忽視的消防中控崗，對消防中控崗《消防法》還有一個規(guī)定，必須是9個人。最后一個崗位就是監(jiān)控崗，所有的攝像頭要有人看守。小區(qū)配置最基礎要6個-8個崗位，如果按照現(xiàn)在一崗3個人的配制來，起碼要配置18名保安員，最正規(guī)的配制需要32名保安員。這些都是人力成本配置過程當中要考量的事情。 在人力成本配置過程中，要注意以下幾個問題： 設備物料：保安的成本不僅包括保安員的工資，實際上還包括了警用設備、服裝清洗等項目的費用; 生活支持：保安員是駐在崗位的，所以要給保安提供食宿，小區(qū)沒有食宿條件就要在外面安排，為了保證保安隊伍的穩(wěn)定性，還要提供一些文

　　化活動; 業(yè)務支持包括業(yè)務培訓、個性培養(yǎng)等等; 組織成本：保證保安隊長、經(jīng)理等管理費攤銷，任何一個分項目里面產(chǎn)生的成本都需分攤?cè)肟傢椖康某杀尽?以上是服務項目成本構(gòu)成的大致情況，這是業(yè)主在提要求的時候必須想到的，如果說要求物管公司在門口加崗，以上的這些內(nèi)容都要考慮進去。 成本構(gòu)成的影響因素 人力資源是受崗位設置影響的，小區(qū)崗位的設置是根據(jù)需求定編的。比如說小區(qū)需要45名保安員，這45個人就是崗位需求。通常每個崗位由4個人輪崗，但是某些崗位可以只設2個人，比如白天不需要的巡邏崗，這樣每個巡邏崗的需求就可以減半，這些個性化需求可以組織設計。但是在設置崗位、人員的時候要依據(jù)勞動法和民法的要求，不能侵權(quán) 物料消耗與管理者的規(guī)模和常態(tài)是關聯(lián)的。物管公司的物料成本越低，利潤越高。管理費用的

　　高低就在于自身的規(guī)模——規(guī)模較小的小區(qū)管理成本是較低的。我在成都考察的時候看到過這樣一個小區(qū)，72戶人家每個月的物管費是0.55元/平方米，每戶面積都在100平方米左右，相當于一個7,200平方米的小區(qū)，里面還有8個停車位，每個車位每月收費是20元，所有的收入都歸到一起一個月才4,000元出頭，對這個小區(qū)實施物業(yè)管理，費用只夠派一個人。這個小區(qū)正好是由旁邊的大小區(qū)物管公司代管，工程也是交其代管，這就是通過規(guī)模效應來降低物業(yè)管理成本。 管理成本還包括相對成本和絕對成本。絕對成本是不可減少的，比如說工資、物料。相對成本對于不同的小區(qū)各不相同，跟駐場經(jīng)理關系密切：能力強、管理效率高、管理合理則相對成本就低，但是支付給管理者的報酬就要高。 監(jiān)督成本包括程序、運作標準，比如說業(yè)委會雇用專職秘書也是監(jiān)督成本的一部分 成本的形成過

　　程 首先要了解小區(qū)需要什么，哪些管理要花錢，管理標準是什么、有哪些個性需求等等。比如說保潔的清掃頻率是每周一次還是每天一次，這關系到差距很大的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預算、渠道形成、業(yè)務資源、監(jiān)督成本、決策成本，其中決策成本就是業(yè)主委員會的決策咨詢經(jīng)費等等。所以需求分析是小區(qū)的物業(yè)管理成本計算當中最核心的內(nèi)容。第二，明確崗位設置、物料、人力配置的渠道等內(nèi)容，才能比較合理地預估出小 區(qū)的物業(yè)管理成本。 以電梯為例，通行的行業(yè)運行費是每年1.6萬元/部，假設一棟是12層，有幾種情況：一梯3戶、二梯8戶、三梯10戶。如果一梯3戶是36戶分攤電梯費用，按一戶120平方米計算，每月每平方米的電梯費就是0.31元，同理二梯8戶配置每平方米運行費0.23元，三梯10戶配置0.28元。即使是同一棟樓，可能物管費中單是電梯一項就差出了0.08。