寫字樓物業(yè)管理水平直接影響寫字樓的品質(zhì)。下面是學習啦小編精心為你們整理的寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!

　　寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法

　　(1) 寫字樓租戶在節(jié)假日的安全措施

　　通常在節(jié)假日或大假期中，一般寫字樓容易發(fā)生物品盜竊或火災消防等事故，假期

　　前租戶應做好以下安全措施：

　　A. 鎖好門窗，包括大門及各房間門窗

　　B. 關(guān)上室內(nèi)電源，如復印機、電腦、空調(diào)等用電設(shè)備。

　　C. 將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。

　　D. 盡量不放置貴重物品，鎖好保險箱將貴重或大量財物存進銀行。 E. 建議與公安派出所進行聯(lián)動或設(shè)置自動報警系統(tǒng)。

　　F. 在假期內(nèi)需搬出物品，應在管理處事前辦理好放行手續(xù)，確保財物的安全。

　　(2) 租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理?由于租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機可乘，造成財物的損失，管理人員應：

　　A. 應及時報告當值主管，守候門外，另安排拍照記錄。

　　B. 盡快通知該單位負責人反回家中處理。(事前應存放業(yè)戶緊急聯(lián)絡(luò)電話記錄)

　　C. 與主管同進入室內(nèi)查察情況，有否失竊及翻亂情況。

　　D. 如聯(lián)系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，并貼上告示，事后提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財物安全。

　　E. 如發(fā)覺室內(nèi)物品有翻亂現(xiàn)象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進一步的處理及調(diào)查。

　　(3) 租戶因經(jīng)濟糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理?

　　大廈人流復雜，上述情況時會發(fā)生，亦會影響其他租戶的正常辦公或經(jīng)營，擾亂大廈秩序，管理公司應采?。?/p>

　　A. 防范措施，立即增派保安人員在現(xiàn)場維持秩序，防止事件擴大，適當控制現(xiàn)場人群的情緒或行為。

　　B. 防止有人造出激烈行動，破壞大廈設(shè)施，事態(tài)嚴重時，立即通知派出所協(xié)助處理。

　　C. 將現(xiàn)場情況拍攝或用閉路監(jiān)視系統(tǒng)記錄。

　　D. 適當引導人群至其他非辦公的地方，勸喻人群或當事人應采取法律途徑，以解決糾紛，不要采取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。

　　(4) 大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理?

　　上述情況大廈管理處并不一定承擔責任，依據(jù)(消費者權(quán)益保護法)第十八條規(guī)定，對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應當向消費者作出真實的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務(wù)的方法及防止危害發(fā)生的辦法。

　　A. 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標志“地面濕滑、小心摔倒”字樣

　　B. 或放置防滑地氈等設(shè)施。

　　C. 受傷業(yè)主管理公司亦應負擔醫(yī)療費用。

　　D. 最后如情況嚴重時，管理公司可交由保險公司進行索賠的處理。

　　(5) 客戶進入大廈轄區(qū)不肯出示證件登記，如何處理?

　　部分大廈為加強治安防范，采用出進查證登記制度，為避免予盾事故，可采取：

　　A. 對熟悉業(yè)戶、租客可進行登記其單位及出入時間。

　　B. 對不熟悉客戶，管理人員應耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。

　　C. 或通知將造訪的租戶單位，查證實況，登記后準其進入。

　　(6) 如何防止推銷人員進入大廈干擾租戶?

　　因推銷人員擅自闖入，會影響租戶辦公，可采?。?/p>

　　A. 在大堂設(shè)立“謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據(jù)。

　　B. 大堂保安人員應隨時提高警覺，有識辨推銷人員的能力，以對其進行適當?shù)谋P問，阻止其進入大廈。

　　C. 加強巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動的情況。

　　D. 在非辦公時間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進入。

　　(7) 停車場車輛被盜，責任誰負?

　　管理公司對上述情況，應承擔多少責任，目前，我國尚無明確的法規(guī)規(guī)定。車輛被盜的責任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結(jié)果亦不盡一致。

　　A. 管理公司在停車場管理規(guī)定中告示車主，不承擔任何經(jīng)濟賠償，并不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責任的理由。

　　B. 車輛被盜不應由管理公司承提全部的賠償，車主所納的停車費，不是車輛保管費，又不是車輛保險費，實際上收取是車輛的場地使用費。

　　C. 以權(quán)利，義務(wù)對等的原則出發(fā)，車輛被盜，管理公司只承擔部分的賠償責任。最后應由法院的判決。

　　D. 建議政府立法部門對車輛被盜制定嚴格的賠償標準，而車主應購買車輛保險，如車輛被盜時，可向保險公司索賠。

　　E. 管理公司應做好停車場的車輛進出記錄。加設(shè)防盜監(jiān)控系統(tǒng)，加

　　強巡查工作，以保障車輛安全的停放。

　　(8) 員工違法造成業(yè)戶損失，管理公司應承擔否?

　　管理公司為業(yè)戶提供服務(wù)，保障業(yè)戶人身及財產(chǎn)的安全，唯有部分員工“監(jiān)守自盜”造出違法行為，使業(yè)戶蒙受財產(chǎn)損失：

　　A. 員工違法犯罪，管理公司難辭其責，在招聘員工入職，簽訂勞動合同，公司對員工應負監(jiān)管義務(wù)，要監(jiān)管及教育員工，約束其行為，作為員工的雇主應多或少承擔監(jiān)管失當?shù)呢熑巍?/p>

　　B. 管理公司對業(yè)戶的財產(chǎn)損失要承擔賠償?shù)呢熑?，是部分而非全部，要視具體的情況而定，管理公司應對員工的品德思想進行教育，加強培訓工作，加強監(jiān)管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀守法。

　　寫字樓物業(yè)管理常見問題處理辦法

　　(9) 樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理?

　　一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔，必須查明原因。

　　A. 漏水原因由于地面防水施工質(zhì)量差，或水管質(zhì)量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區(qū)分不同的責任承擔人。

　　B. 在業(yè)主收樓，并無進行裝修前，在保修期內(nèi)應由發(fā)展商承擔，保修期過后由業(yè)主自負。

　　C. 由于業(yè)主收樓后進行裝修改動，由于震動，改裝，改建都可能導致原有防水層破壞，該業(yè)主要承擔所有責任。

　　D. 如屬給排水管的質(zhì)量問題，能證明為發(fā)展商原有的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由發(fā)展商負責，保修期過后由業(yè)主負責。

　　(10) 地下水道堵塞造成下層業(yè)戶受損，誰負責任?

　　物業(yè)的地下水道，為相關(guān)各業(yè)主共用，由于設(shè)計或使用不當會發(fā)生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現(xiàn)象或造成室內(nèi)水浸或財產(chǎn)的損失：

　　A. 由于排水管設(shè)計不當，經(jīng)國家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)定，無論物業(yè)投入多長時間，保修期是否已過，應由發(fā)展商承擔維修及糾正設(shè)計的責任。

　　B. 如屬產(chǎn)品質(zhì)量問題，保修期內(nèi)由發(fā)展商承擔，已過保修期由業(yè)主自行維修。

　　C. 堵塞情況因上層用戶維修或使用時亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應負疏通或賠償損失的責任。

　　D. 下水道為公用部份，原因不能查證時，應由大廈各業(yè)戶共同負維修的責任，費用可共攤。(維修費用包括由受損樓層及以上的樓層業(yè)主共同承擔。

　　(11) 對大廈“中央空調(diào)”溫度適當?shù)奶幚?

　　由于商場/寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應溫度等需求各有不同，而出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的現(xiàn)象!管理公司應采取：

　　A. 合理安排中央空調(diào)系統(tǒng)主機的配置，因用戶不同的需求應合理配置空調(diào)主機的臺數(shù)和功率。要考慮各種需求的時間性，白天與晚上或通宵供應量不同，可分別開啟大或小功率的主機以調(diào)節(jié)空調(diào)的供應量，以節(jié)省能源。

　　B. 合理安排空調(diào)供應系統(tǒng)的供應分布，對不同的用戶進行分別供應，

　　可分別計算用量和收費，以達到公平合理的管理目的。

　　C. 制定大多數(shù)人接受的供應溫度及標準，以符合節(jié)能及經(jīng)濟原則，空調(diào)的供應以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區(qū)不同大廈的情況有異，要根據(jù)上述的“滿意率/成本”的原則去結(jié)合大廈的實際情況，作出適當溫度標準，并向租戶說明該標準的制定理由，可依季節(jié)，天氣預告去調(diào)節(jié)室內(nèi)的空調(diào)溫度。

　　D. 寫字樓內(nèi)的空調(diào)溫度，一般控制范圍：

　　1) 冬季：溫度控制在18~22℃

　　相對濕度為40%~60%

　　2) 夏季：溫度控制在22~25℃

　　相對濕度為40%~65%

　　而商場在節(jié)假日內(nèi)，人流量多的時間內(nèi)適當將空調(diào)溫度調(diào)低，人流量少或平日則適當?shù)卣{(diào)高。

　　(12) 遇意外觸電事件的處理?

　　發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理方法

　　A. 應馬上關(guān)閉電源，在未關(guān)電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。

　　B. 利用絕緣物將電線或人拉開。

　　C. 立即進行人工急救，并電告醫(yī)院派員進行搶救。

　　(13) 大廈/商場迷失小童及客戶投案的處理?

　　小童迷失的處理：

　　A. 發(fā)現(xiàn)迷失小童，利用大廈緊急廣播，發(fā)布尋人消息。

　　B. 對迷失小童了解情況。

　　C. 利用女服務(wù)人員盡量安慰小童，靜待其家長認領(lǐng)。

　　客戶投案的處理：

　　A. 分析案件的性質(zhì)，是屬刑事、意外或其他事故

　　B. 請示上級決定是否與警方聯(lián)系

　　C. 做好現(xiàn)場保護及記錄時間及情況的經(jīng)過。

　　(14) 對醉酒鬧事及行乞、售賣、非法停留人員的處理：

　　對醉酒鬧事者的處理：

　　A. 對尚未完全失去理智的醉漢，可好言相勸或移到室內(nèi)待酒醒。

　　B. 遇發(fā)“酒瘋”者，避免引致群眾圍觀或妨礙交通及治安秩序，可動員群眾將其移至室內(nèi)，待其酒醒。

　　C. 如醉酒打人罵人，破壞公物，應立即報派出所處理。

　　D. 遇酒精中毒，生命危險情況，應立即送院搶救。

　　對行乞者，非法停留人仕的處理：

　　A. 將行乞、售賣或非法停留人仕，應禮貌地勸喻離開大廈現(xiàn)場。

　　B. 防止其停留及造出不雅的行為，而影響大廈/商場的形象。

　　C. 大廈/商場公共地方應適當設(shè)置“禁止行乞”或“禁止非法售賣”

　　等告示牌，以維護良好的秩序。

　　(15) 對租戶/用戶的裝修建筑材料及建筑垃圾的處理?

　　各類建筑材料的管理：

　　A. 嚴禁放置公共地方阻塞通道

　　B. 將黃砂石子，以一定數(shù)量用鋼筋圍護網(wǎng)圍護，磚瓦以一定規(guī)格整齊堆放，紙筋、水灰以鐵皮箱裝載，進料不宜太多，而水泥應堆放在木板上，作整包堆放。

　　C. 防止有裝修人員在公共地面作業(yè)，應保持公共地方的清潔。

　　D. 裝修時適當加設(shè)圍墻，圍板，應造好維護設(shè)施。

　　建筑垃圾的處理：

　　A. 嚴禁與生活垃圾混雜。

　　B. 應集中地點堆放，一定容積數(shù)量后應及時清除。

　　C. 堆放點應有人負責堆積，嚴禁平鋪或隨便亂倒亂放。

　　D. 可利用的建筑垃圾應及時進行清理、分類進行加工處理或再利用。 E. 加強保安人員的巡查，防止有違章行為。

　　(16) 裝修期內(nèi)對有關(guān)管道的保護?

　　在施工期間，往往有建筑管道或下水道堵塞現(xiàn)象，施工時應注意：

　　A. 衛(wèi)生間，浴室的平頂，墻面裝修前，必須浴缸加塞、瓷馬桶、水盤等加蓋，避免管道堵塞。

　　B. 泥工工具，如鐵板、泥桶等嚴禁在面盆、浴缸或水噴內(nèi)洗刷，應在規(guī)定的大水桶或水池內(nèi)洗刷，讓其灰漿沉淀 ，再作建筑垃圾清除。

　　C. 翻修屋面后應由施工隊對落水管、水斗等進行一次檢查，清除內(nèi)部垃圾及碎瓦塊。

　　D. 凡下水道蓋、如陰井蓋、必須遮蓋牢后，方能在其上進行外墻粉刷施工。

　　E. 定期檢查各下水道的疏通情況，包括在施工中及施工完成的場地，避免時間長，難以治理，堵塞下水道。

　　F. 注意腐蝕性強的廢液，如油漆用的堿水、鹽酸液，應集中處理，防止對金屬管道受到損壞。

　　(17) 管理公司對空置房、空置商鋪如何管理?

　　一般物業(yè)項目的出售，會在不同時間內(nèi)先后售出，如管理不善，會引致：

　　A. 影響發(fā)展商及物業(yè)項目的形象，及財物的受損。

　　B. 應對空置單位加強巡視，保持室內(nèi)設(shè)備設(shè)施的完整及清潔。

　　C. 鎖好各類門窗，防止有人進入留宿，或大小便，影響地方及環(huán)境的清潔。

　　D. 下雨前后巡視室內(nèi)情況，發(fā)現(xiàn)破壞及受損部位及早通知施工單位維修或更換。

　　E. 將未售出單位應每周向發(fā)展商及銷售部門報告情況。

　　(18) 對空置單位、空置商鋪管理費，應由誰承擔?

　　一般房產(chǎn)物業(yè)的租售，會在不同時間先后售出，對上述單位管理費的承

　　擔費用現(xiàn)階段仍有待國家的“物業(yè)管理”條例正式法例布后再決定。而現(xiàn)時可用過往習慣辦法收取。

　　A. 對空置單位房屋征收管理費，應由發(fā)展商補貼50%的費用。(即單位面積*每平方米費用*50%計算。)

　　B. 對空置商鋪征收管理費，應由發(fā)展商承擔100%的管理費用，因商場開始營業(yè)，整體物業(yè)管理的費用經(jīng)已產(chǎn)生。

　　(19) 對房屋“維修費基金”如何征收?

　　依據(jù)住宅物業(yè)管理條例實施后，在1999年以后入住的各物業(yè)項目業(yè)主必須繳納房屋“維修基金”，可依各省市、地區(qū)的不同，自訂征收標準，一般房屋“維修基金”

　　A. 多層物業(yè)(不帶電梯)

　　其總房價的2%~3%計處算。

　　B. 高層物業(yè)(帶電梯)

　　其總房價2.5%~3.5%計算。

　　征收“維修基金”的作用為物業(yè)項目日后進行大維修資金用途，公共部位包括：承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、層面、樓梯、走廊通道、門廳、車庫、公共設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備、道路、燈具、池、井、渠道、游泳池、各類球場及其他公共設(shè)施等。

　　另外房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余維修基金不予退還，可隨時同房屋所有權(quán)同時過戶。

　　20.房屋業(yè)主是否須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”呢?

　　依據(jù)我國建設(shè)部于1999年10月所頒布條例，所有業(yè)主在收樓入住前須加簽“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”。其作用是保障大部分業(yè)主的權(quán)益，各業(yè)主必須服從管理公司的合法管理，各自遵守業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，作業(yè)一個共同認可的管理標準，以保障小區(qū)有一個舒適、安全、方便的生活環(huán)境。

　　21.物業(yè)管理公司所提供的有償服務(wù)如何分類?

　　(1)物業(yè)管理公司提供的有償服務(wù)主要是以下幾類：

　　1). 向用戶提供內(nèi)部設(shè)施安裝維修服務(wù)。

　　2). 向用戶提供內(nèi)部專項清潔、洗衣服務(wù)。

　　3). 向用戶提供商務(wù)(如打字、復印等)、旅游資源等服務(wù)。

　　4). 向用戶提供特種保安服務(wù)。

　　5). 向用戶提供會所、洗車場等配套服務(wù)。

　　(2)有償服務(wù)費的收取。

　　1) 用戶要求提供有償服務(wù)，如屬安裝或維修服務(wù)的，先由物業(yè)部發(fā)《工作單》給工程部，工程部持單施工，施工完成后應要求用戶對有償服務(wù)進行驗收并在《工作單》上簽字認可。

　　2) 有償服務(wù)的收費標準，如公司已制定有固定標準的，按標準執(zhí)行。如沒有標準的，以物業(yè)公司與用戶協(xié)商的收費標準為收費依據(jù)。

　　3) 服務(wù)完成后，由物業(yè)部于當月發(fā)出《有償服務(wù)收費通知單》，通知用戶繳款。

　　22.業(yè)主/用戶收樓時應繳交哪些費用?

　　入住時一次性繳交費用：

　　(1) 水電周轉(zhuǎn)金：寫字樓、商場(鋪)不超過15元/平方米收取。水電費周轉(zhuǎn)金必須專戶儲存，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诠际褂们闆r，接受業(yè)(用)戶或業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)(用)戶直接通過銀行自動繳費的，可不收取。

　　(2) 裝修保證金：多層寫字樓、商場(鋪)最高不超過1500元/戶(50平方米以內(nèi))，超過部分加收15元/平方米;高層寫字樓、商場(鋪)最高不超過3000元/戶(50平方米以內(nèi))，超過部分加收30元/平方米。業(yè)(用)戶裝修完工，經(jīng)物業(yè)管理公司驗收，沒有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)退回業(yè)(用)戶。

　　(3) 裝修垃圾余泥清運費：原則上由業(yè)(用)戶自行清運，需由物業(yè)管理公司清運的，按實際發(fā)生費用收取，并報分管理價局備案。