近幾年來,我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)財務(wù)管理的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!

　　物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)財務(wù)管理

　　一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的特點

　　1、物業(yè)公司的財務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個性,它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點是生產(chǎn)與消費(fèi)同時開始、同時結(jié)束。所以,物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高,現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務(wù)管理,在管理上已經(jīng)廣泛實行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)動態(tài)分析方法、加強(qiáng)預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;通過計算機(jī)的應(yīng)用和分析,實行數(shù)字化管理,從而使財務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng),財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　2、物業(yè)公司的財務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面

　　物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個體服務(wù),是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù),企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動,須擁有一定數(shù)量的資金,這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資,到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi),開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金,沒有資金做基礎(chǔ),任何部門的活動都不能進(jìn)行;每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出,從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見,物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛,企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　3、物業(yè)公司的財務(wù)管理的其他方面特點

　　(1)由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及生產(chǎn)活動也與銷售活動無關(guān),大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理服務(wù),其資金運(yùn)動過程及形式必然相對簡單,從而決定了財務(wù)核算對象相對簡單。(2)物業(yè)管理企業(yè)的各項收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身,還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等,使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面。(3)物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

　　二、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理現(xiàn)狀

　　1、管理者缺乏現(xiàn)代理財觀念,不重視成本管理工作

　　傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā),誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長期以來,受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位,沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財務(wù)管理工作,人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi),致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財觀和成本核算觀。

　　2、內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范

　　總體來說,我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范,物業(yè)管理公司還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡單,并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)制度,這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目,這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。

　　3、資金管理的力度不夠

　　資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題,物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。

　　4、財務(wù)報表過于籠統(tǒng),無法滿足各層次的管理需要

　　物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現(xiàn)差錯,無法滿足內(nèi)部管理的需要。

　　三、完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理的建議

　　1、強(qiáng)化成本觀念,建立財務(wù)成本分析控制制度

　　物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標(biāo),提高全員成本素質(zhì)和意識,使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。

　　2、要全面展開財務(wù)分析,保證資金合理運(yùn)用

　　物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi),另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤,使得企業(yè)發(fā)展壯大,就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財務(wù)分析,保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況,了解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資,企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率,及時了解企業(yè)的運(yùn)作情況,要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)行檢查,以有效防范經(jīng)營風(fēng)險,健全財務(wù)控制,保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。最后,企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配,就要對企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評價,贏利多少不僅跟自身有關(guān)系,而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此,對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中,要重視財務(wù)預(yù)測與計劃,現(xiàn)今市場競爭尤為激烈,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進(jìn)行預(yù)測、對成本進(jìn)行預(yù)算,以及對利潤進(jìn)行預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

　　3、加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理

　　物業(yè)管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時,加強(qiáng)資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上,增加資金使用的透明度。另外,進(jìn)行科學(xué)的投資決策,積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚(yáng)長避短,在科學(xué)合理的投資模式下,加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。同時,加強(qiáng)項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監(jiān)督工作。

　　4、建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時,還要不斷細(xì)化完善這項制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費(fèi)員管理辦法》,《預(yù)售電費(fèi)系統(tǒng)工作規(guī)則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費(fèi)員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo);并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對;對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度,才能充分落實好理財自主權(quán),形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制,才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　5、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理必須建立規(guī)范的財務(wù)基礎(chǔ)工作

　　物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策、和國際物業(yè)管理接軌、并謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持,是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一,也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時、完整的財務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。(1)加強(qiáng)對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法;二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求;三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制,確保原始記錄的真實、完整、正確、及時,健全財務(wù)核算資料。(2)加強(qiáng)對定額管理的管理,制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計量驗收管理工作,堵塞漏洞,增收節(jié)支。(4)加強(qiáng)對財務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)預(yù)算制度,明確財務(wù)預(yù)算編制程序及方法,做好財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作,達(dá)到通過財務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營活動、確保各項經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)的目的。(5)加強(qiáng)對財產(chǎn)清查的管理,定期做好財產(chǎn)清查工作,對加強(qiáng)財產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益、確保會計報表質(zhì)量具有十分重要的意義。