2017襄陽市物業(yè)管理?xiàng)l例
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2017襄陽市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理;老舊住宅區(qū)物業(yè)推行多種形式的專項(xiàng)管理。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則;應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、專業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第四條 市住房保障和房屋管理局(以下統(tǒng)稱物業(yè)管理主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)襄城區(qū)、樊城區(qū)和各開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作;各縣(市)和襄陽區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、民政、工商、物價(jià)等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)與物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主為物業(yè)使用人。
業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第六條 業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主(或業(yè)主代表)組成。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%且交付的入住戶數(shù)達(dá)到物業(yè)總戶數(shù)50%的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推舉業(yè)主代表，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)會(huì)議代表不得少于35人。業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見。
第七條 符合本辦法第六條規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組;建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向上述單位或組織提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。 接到書面要求的單位或組織應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起60日內(nèi)，指導(dǎo)、組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第八條 籌備組由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居委會(huì)派代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居委會(huì)的代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求建設(shè)單位提供相應(yīng)的文件資料。文件資料應(yīng)當(dāng)包括： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明; (二)房屋及建筑面積清冊(cè) (三)業(yè)主名冊(cè); (四)建筑規(guī)劃總平面圖; (五)共用設(shè)施設(shè)備交付使用證明; (六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明; (七)其他必要的文件資料。
第九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則(其示范文本由市物業(yè)管理主管部門擬定);
(二)管理規(guī)約(其示范文本由市物業(yè)管理主管部門擬定); (三)選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過以上事項(xiàng)之日起成立。
第十條 業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不當(dāng)?shù)臎Q定;
(三)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng); (五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施; (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用; (八)法律法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)委居會(huì)辦理備案手續(xù)： (一)業(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況; (二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則; (五)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門并申辦變更備案手續(xù)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： (一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用; (七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛; (九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理書面交接手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。
第十四條 本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織召集，由物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)職能部門及專營單位、派出所、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)下列問題：
(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)和業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(二)相關(guān)主體履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題和提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題; (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題; (四)因水、電、氣等公共設(shè)施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題; (五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第十五條 本市實(shí)行物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員參與調(diào)解制度。
各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)設(shè)專兼職人民調(diào)解員，并在社區(qū)內(nèi)予以公布。下列糾紛經(jīng)業(yè)主委員會(huì)調(diào)解無效后，由人民調(diào)解員依法無償進(jìn)行調(diào)解： (一)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理引起的糾紛; (二)業(yè)主與業(yè)主之間的鄰里糾紛以及因物業(yè)維修而產(chǎn)生的糾紛; (三)業(yè)主個(gè)人需要調(diào)處解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他糾紛。
第三章 前期物業(yè)管理
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 本市劃分物業(yè)管理區(qū)域按下列方法執(zhí)行：
(一)按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的紅線圖為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，可申請(qǐng)物業(yè)管理主管部門根據(jù)實(shí)際情況予以劃分;
(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)且相鄰的住宅項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，可劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的住宅區(qū)，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理《商品房預(yù)售許可證》前，持規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。
物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在有關(guān)圖紙上予以注記。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。
第十八條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。
新建物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將簽訂生效的前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)管理主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由物業(yè)管理主管部門擬定。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位對(duì)新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積3萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在申辦《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交前期物業(yè)招投標(biāo)結(jié)果和物業(yè)管理主管部門的審核意見。物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)擬定前期物業(yè)招投標(biāo)管理規(guī)定。
建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購房人在簽訂購房協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)。臨時(shí)管理規(guī)約示范文本由物業(yè)管理主管部門擬定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益，并在物業(yè)銷(預(yù))售前報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。
第十九條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，并按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積2‰或《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50180-93，2002年修訂本)的要求確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理用房一般不得少于60平方米，一般不超過600平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房不得少于20平方米。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣或抵押;未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。
第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起60日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施竣工圖、地上、地下管網(wǎng)工程施工圖等資料; (二)物業(yè)竣工驗(yàn)收資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料; (四)物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書; (五)物業(yè)管理需要的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理主管部門核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
本市物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和外地進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理主管部門備案。
從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行維護(hù)，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。 第二十二條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理主管部門、專營單位、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)居委會(huì)報(bào)告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的; (二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活的;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。
第二十三條 市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定，并會(huì)同市工商行政管理部門擬定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，按照自愿原則，加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依照國家和省有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理主管部門建立健全信用檔案，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作和公平競(jìng)爭(zhēng)。
第二十四條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。
普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定并報(bào)價(jià)格主管部門核定。別墅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及上下浮動(dòng)比例，依據(jù)社會(huì)平均物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，一般兩年為一周期，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門制定，并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 第二十五條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、生活垃圾處理等專營單位應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)并向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用。本辦法實(shí)施后，新建物業(yè)應(yīng)在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)直接規(guī)劃實(shí)現(xiàn)專營單位向業(yè)主最終用戶收費(fèi);原有老舊住宅小區(qū)應(yīng)通過水、電管網(wǎng)技術(shù)改造后實(shí)現(xiàn)專營單位向業(yè)主最終用戶收費(fèi)。向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用的專營單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，按照物價(jià)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收相關(guān)費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。稅務(wù)管理部門和專營服務(wù)單位應(yīng)按照發(fā)票使用管理規(guī)定，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主開據(jù)相關(guān)消費(fèi)發(fā)票提供便利條件。
第二十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作人員公務(wù)巡查、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行人口、計(jì)劃生育、綜合治理等宣傳監(jiān)管工作，以及相關(guān)專營單位對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備檢查維修，需要進(jìn)入住宅小區(qū)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予積極配合，并提供便利條件。
第二十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理告知手續(xù);應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主;按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)或備案的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)或備案手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)通過協(xié)議的方式告知業(yè)主。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)允許施工的時(shí)間;(二)廢棄物的清運(yùn)與處置;(三)住宅相關(guān)設(shè)施的安裝要求;(四)裝修保證金的收取和退還;(五)其他需要約定的事項(xiàng)。 裝飾裝修主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行檢(巡)查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主裝飾裝修提供必要的便利條件，不得違法收取任何費(fèi)用。 第二十八條 對(duì)于原有老舊住宅小區(qū)、零散社區(qū)住宅及暫時(shí)難以實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的區(qū)域，各轄區(qū)政府和有關(guān)職能部門應(yīng)采取有效措施，積極創(chuàng)造條件，對(duì)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備予以改造完善，結(jié)合各物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H，分別開展社區(qū)管理與專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、社區(qū)管理與單位自管相結(jié)合、社區(qū)管理與業(yè)主自管相結(jié)合等其他形式的管理服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十九條 合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，不得影響房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全和正常使用，并應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì)收取的相關(guān)收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車庫和露天停車場(chǎng)(停車位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，可以收取停車服務(wù)費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門核定。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛，需收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，由業(yè)主大會(huì)討論通過并報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理部門審批后方可收取。業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員收取場(chǎng)地占用費(fèi)，支付相應(yīng)報(bào)酬。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)、維修小區(qū)道路和停車設(shè)施，改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。
業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。 第三十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門按政策確定和調(diào)整，并及時(shí)公布。市物業(yè)管理主管部門和市財(cái)政部門負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。
未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金。 第六章 法律責(zé)任
第三十二條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)調(diào)解決;不能自行協(xié)調(diào)解決的，可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第三十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，由相關(guān)主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)予以相應(yīng)行政處罰。
當(dāng)事人對(duì)相關(guān)主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴;逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
與物業(yè)管理有關(guān)的管理部門及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門實(shí)行問責(zé)或給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第七章 附則
第三十四條 本辦法由市住房保障和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。市住房保障和房屋管理局會(huì)同相關(guān)部門按照國家法律、法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。 第三十五條 本辦法自2010年7月1日起施行，有效期5年。
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