2017年聊城物業(yè)管理辦法
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的2017年聊城物業(yè)管理辦法，希望大家喜歡。
2017年聊城物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理等活動。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場化、專業(yè)化、社會化管理。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
行政執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理部門聯(lián)席會議制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)積極制定扶持政策，采取措施，引導(dǎo)推動舊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)以及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則來進(jìn)行：
(一)同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)物業(yè)項目內(nèi)有規(guī)劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用證明、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記備案并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中向物業(yè)買受人明示。
第十條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，應(yīng)于5個工作日內(nèi)予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房要求具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等服務(wù)功能。
第十二條 建設(shè)單位在報批規(guī)劃時，應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中注明物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和面積。
房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，不得將經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售商品房屋許可范圍。
建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上應(yīng)對物業(yè)服務(wù)用房予以記載，登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)，由所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且不得擅自改變其規(guī)劃用途。
第十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在物業(yè)項目的銷售場所進(jìn)行公示。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定;有關(guān)約定不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十七條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬聲明文件等資料報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(yù)售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十九條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用15日前，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的核實(shí)認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，并經(jīng)過建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仁姓迷O(shè)施設(shè)備，經(jīng)綜合驗(yàn)收后移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求完成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊備;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二十條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;
(二)移交有關(guān)圖紙資料;
(三)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題;
(五)確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果;
(六)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)20日前，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葴?zhǔn)許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)承接查驗(yàn)所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交給專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。上述專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第二十三條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接驗(yàn)收后30日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接驗(yàn)收備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)查驗(yàn)與交接記錄;
(四)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第二十五條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十六條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù);
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第二十七條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。
第二十八條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他應(yīng)急處理事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已交付入住面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數(shù)所占比例達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位可以推薦業(yè)主代表作為臨時召集人;臨時召集人應(yīng)當(dāng)召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
第三十條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起30內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房備案證明。
首次業(yè)主大會會議籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)法律法規(guī)要求的其他資料。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后5個工作日內(nèi)將備案資料抄送縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第三十三條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十四條 物業(yè)管理活動中業(yè)主權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一的資質(zhì)信用動態(tài)考核管理。
第三十六條 業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
屬于前期物業(yè)管理階段的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清繳等事項進(jìn)行協(xié)商約定。
業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門和物價主管部門備案?？h(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在備案完成后3個工作日內(nèi)，將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，還應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;
(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;
(四)建立各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理機(jī)制和工作預(yù)案;
(五)按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;
(六)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議;
(七)配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
解除或終止物業(yè)服務(wù)合同的，雙方應(yīng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下交接義務(wù)，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本辦法第二十一條規(guī)定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)依法或依物業(yè)服務(wù)合同約定交接的其他事項。
未成立業(yè)主委員會的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請辦理交接代管，待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府將其代為保管的該物業(yè)項目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 實(shí)行物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項目委派指定項目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職注冊。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定或者更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)類型分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。推廣物業(yè)服務(wù)分項分等級的“菜單式”收費(fèi)機(jī)制，尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)。
普通商品住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。
已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會或者業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對于無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進(jìn)行催交。
第四十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴;引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目類型、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十八條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓宇顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的政府指導(dǎo)價格確定。
車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第五十條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場地的管理、維護(hù)以及補(bǔ)充業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)。
第五十一條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，其分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。未作出決定前，可以用于補(bǔ)充專項維修資金或者用作業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，并服務(wù)到最終用戶，保障服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位簽訂專業(yè)經(jīng)營服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位代收專業(yè)經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，且不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位提供服務(wù)。
第五十三條 本辦法實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由市人民政府另行制定。
對列入市、縣(市、區(qū))舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)所銷售物業(yè)的保修責(zé)任;合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
在保修期間，建設(shè)單位未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第五十五條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五十六條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。
本辦法實(shí)施前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交或者續(xù)籌。補(bǔ)交或者續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主共同決定。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生以下情形時：
(一)屋面防水滲漏嚴(yán)重危及人身財產(chǎn)安全;
(二)電梯因故障停運(yùn)危及人身安全;
(三)高層樓宇二次供水設(shè)備故障導(dǎo)致供水中斷;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;
(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙。
經(jīng)過房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)后，應(yīng)立即進(jìn)行維修或者更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會同意后，可以直接組織實(shí)施維修或更新。維修工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)持經(jīng)過審計的工程決算書和工程驗(yàn)收合格證明到物業(yè)主管部門辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實(shí)施維修或更新的，物業(yè)主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，從相關(guān)業(yè)主專項維修資金中列支。
第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分賬戶中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理
第五十九條 社區(qū)物業(yè)管理工作，應(yīng)按照“縣(市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實(shí)，物業(yè)主管部門指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
第六十條 縣(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)應(yīng)把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)。對暫時不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)(樓)，應(yīng)組織安排專職人員進(jìn)行保潔、秩序維護(hù)和公共設(shè)施維修;無主管單位的由轄區(qū)辦事處組織落實(shí)，發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。對居住分散的住宅樓，應(yīng)進(jìn)行劃片整合管理。
第六十一條 建立市、縣(市、區(qū))、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))三級物業(yè)管理工作考核機(jī)制?？h(市、區(qū))政府、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，將物業(yè)管理納入政府部門績效考核體系，物業(yè)管理涉及的政府部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及其主管部門，是物業(yè)管理工作考核的主要責(zé)任人。
第六十二條 物業(yè)管理、行政執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對舉報的違法行為應(yīng)及時作出處理。
第六十三條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議制度由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
第六十四條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
第六十五條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十六條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第七章 法律責(zé)任
第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已設(shè)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送物業(yè)服務(wù)合同、信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可依據(jù)《物業(yè)管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的;
(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第七十一條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱業(yè)主大會，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
本辦法所稱全體業(yè)主，在成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，且建筑區(qū)劃內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積占物業(yè)項目總建筑面積不低于百分之五十的居住區(qū)或居住組團(tuán)。
本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第七十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制訂。
第七十三條 本辦法自2013年4月1日起實(shí)施，有效期為5年。《聊城市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》(聊政發(fā)〔2000〕98號)同時廢止。
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