物業(yè)崗位職責的案例分析2018
現(xiàn)在很多的物業(yè)管理不當，出現(xiàn)盜竊或者漏水的物業(yè)人員崗位職責的問題等等，所以人們在選擇物業(yè)都是會簽訂合同的，以下是學習啦小編為你整理的2018物業(yè)崗位職責的案例分析相關資料，希望大家喜歡!
物業(yè)崗位職責案例分析
某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人生安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案發(fā)時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大夏。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，某要求被告某物業(yè)管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，無法無挬，可予準許。故做如下判決： 原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。
被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務合同中沒有關于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e決定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔承擔相應的法律責任。”物業(yè)管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業(yè)管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只有履行了安全防范義務，但任無法阻止損害結果發(fā)生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。 在本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所以公共場所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。
物業(yè)部應承擔的義務
1.全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務。
2.接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。
3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。
4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。
5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。
有關物業(yè)管理公司應根據(jù)國家規(guī)定，結合管轄小區(qū)實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主大會違反物業(yè)管理規(guī)定應如何處理? 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。 物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任;造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反條例，市房地產(chǎn)局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
物業(yè)管理權的行駛者
一、什么是物業(yè)管理權?
物業(yè)管理權是指物業(yè)管理公司進行管理活動時所行使的權利。物業(yè)管理權是物權派生出的一種權利，從這個意義上講，行使管理權的人應當是建筑物及其附屬物的所有權人和共有權人，即業(yè)主。
二、住宅區(qū)的物業(yè)管理權由誰行使?
住宅區(qū)的物業(yè)管理權由業(yè)主行使。業(yè)主一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的 所有權人。業(yè)主行使物業(yè)管理權一般通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會而得以實現(xiàn)。
業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達到50%以上時，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應會同開發(fā)建設單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主大會必須有持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行(投票權按住 宅房屋一房一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面積為一票，100平方米以下的非住宅房屋、有房地產(chǎn)權利證書的每證一票)。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
三、業(yè)主大會有如下職權：
?、龠x舉、罷免物業(yè)管理委員 會的組成人員;
?、诒O(jiān)督管委會的工作;
③聽取和審查管委會的工作報告;
?、軟Q定住宅區(qū)(或其他 物業(yè))內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項;
?、菪薷臉I(yè)主公約;
⑥改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定;
?、吲?準管委會章程。
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