2017年西安市物業(yè)管理條例全文(2)
承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持物業(yè)承接查驗相關資料向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十六條 新建物業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設施建設合同》要求，并在建設工程規(guī)劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;
(三)物業(yè)管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起十五日內，向業(yè)主委員會移交辦公用房。
物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務企業(yè)使用。任何單位和個人不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者改作他用。
第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：
(一)前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離的;
(三)物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者資質證書的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當在物業(yè)服務企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，決定管理模式。
第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務費由建設單位承擔，交付使用后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費。
第四章 物業(yè)服務與管理
第六十條 從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業(yè)管理服務，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
第六十一條 業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。
交接雙方應當對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀進行確認，并報物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。
第六十三條 物業(yè)服務合同應當包括下列內容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務標準要求;
(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的維修和養(yǎng)護要求;
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;
(七)合同的期限、變更和解除;
(八)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;
(九)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十)住宅專項維修資金的管理使用;
(十一)物業(yè)管理服務用房;
(十二)雙方當事人約定的其他事項。
第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)服務合同，并遵守下列規(guī)定：
(一)按照物業(yè)服務的規(guī)范和標準提供服務;
(二)及時向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務;
(四)協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作;
(五)接受居民委員會指導和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關工作。
物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務。
第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第六十六條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會核查。
實行包干制收費方式的，物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節(jié)價的收費標準應當在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎上，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第六十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第六十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)怯涍M出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。
物業(yè)管理區(qū)域內安裝監(jiān)控安防設施設備的，物業(yè)服務企業(yè)應當定期維修、養(yǎng)護，確保正常運行。
第六十九條 本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會及相關部門報告：
(一)發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;
(三)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大傷亡事件;
(五)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
第七十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)經(jīng)營設施設備由專業(yè)經(jīng)營單位負責維修、養(yǎng)護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。
專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責專業(yè)經(jīng)營設施設備日常維修、養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修、養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。
第七十一條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。決定移交的，建設單位應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位進行驗收。
驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護和管理;驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關標準和規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。
第七十二條 專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶服務并收取費用，對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。
專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收相關費用，并支付一定的代收服務費。代收服務費標準由雙方協(xié)商確定。專業(yè)經(jīng)營單位、受委托的物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主轉嫁代收服務費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七十三條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，也沒有要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個月告知對方當事人。
第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應當撤出管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員，并向業(yè)主委員會履行下列交接義務：
(一)移交本條例第五十三條規(guī)定的相關資料;
(二)移交物業(yè)資料，實行酬金制的，還應當移交物業(yè)服務期間的財會資料;
(三)物業(yè)管理用房;
(四)清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。
因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅е码娞?、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設施設備無法正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)應當修復并承擔相應責任。
第七十五條 配套設施不齊全的老舊住宅小區(qū)應當按照政府補助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。
市、區(qū)、縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當制定年度改造計劃，安排專項資金，用于老舊住宅小區(qū)的改造提升。對產(chǎn)權單位自主開展的改造提升，市、區(qū)、縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當給予適當補貼。
第七十六條 老舊住宅小區(qū)改造提升完成后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定管理模式。
未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務，所需費用由物業(yè)使用人承擔。
第七十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第七十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示并及時更新：
(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書，物業(yè)服務企業(yè)項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等;
(三)電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
(四)代收代繳事項;
(五)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;
(六)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益情況;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。
第七十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的信用信息實行動態(tài)管理，向社會公布評價結果。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當做好轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第八十條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當按照不動產(chǎn)權屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經(jīng)業(yè)主大會同意。
第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
(一)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
(二)在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業(yè)樓層內新建、改建、擴建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目;
(三)占用或者損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(四)違法搭建建筑物、構筑物，開挖、擴建地下室;
(五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品;
(七)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通;
(八)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(九)超過規(guī)定標準排放噪聲;
(十)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主有權依照法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟;業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。
第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位在銷售物業(yè)時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。
第八十三條 占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。
第八十四條 占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
物業(yè)服務企業(yè)可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業(yè)服務企業(yè)所有。
機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務時，在物業(yè)管理區(qū)域內臨時停放，不得收取費用。
第八十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經(jīng)營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六章 物業(yè)保修金與住宅專項維修資金
第八十六條 建設單位應當依照國務院及其建設行政主管部門的規(guī)定對物業(yè)保修期內的建設工程質量承擔保修義務。不動產(chǎn)權屬初始登記前，建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。
物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。
物業(yè)管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內依法申請仲裁或者提起訴訟，由責任人在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業(yè)保修金。逾期不申請仲裁或者不起訴的，視為其認可承擔維修責任。
第八十七條 物業(yè)保修期限屆滿后，業(yè)主自用部位、自用設施設備的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責;業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行維修、養(yǎng)護，并承擔相應的費用。
第八十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金。出售公有住房的，業(yè)主應當交存住宅專項維修資金，公有住房售房單位應當在售房款中提取住宅專項維修資金。
業(yè)主交存的住宅專項維修資金歸業(yè)主所有;從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。
住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期限屆滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專項維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，應當補交住宅專項維修資金。
第八十九條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收住宅專項維修資金。
業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當提供陜西省住宅專項維修資金專用收據(jù);未提供專用收據(jù)的，建設單位不得將房屋交付使用;已入住的住宅小區(qū)，仍有部分未售出房屋的，由建設單位在辦理不動產(chǎn)權屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。
第九十條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，住宅專項維修資金代管部門應當將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會在商業(yè)銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。開戶銀行應當與物業(yè)管理行政主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。
物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當對業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監(jiān)督。
第九十一條 使用住宅專項維修資金相關業(yè)主有約定的，從其約定;無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤：
(一)用于小區(qū)共用設施設備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區(qū)業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該幢業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支;
(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該單元業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支。
使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第九十二條 業(yè)主轉讓物業(yè)的，住宅專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專項維修資金業(yè)主交存的應當退還業(yè)主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
第九十三條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并同時向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請：
(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;
(二)樓體外立面脫落的;
(三)電梯故障，經(jīng)特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的;
(四)消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的;
(五)二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外;
(六)專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會收到申請后，應當立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業(yè)服務企業(yè)立即組織維修。
未聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關業(yè)主按照本條規(guī)定履行相關責任。
第九十四條 應急使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金中直接列支。
應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第九十五條 市人民政府應當制定住宅專項維修資金管理辦法。住宅專項維修資金管理辦法應當包括保值增值管理、使用計劃報告、應急使用、財務預決算管理、審計監(jiān)督和業(yè)主查詢對賬等制度。
第七章 監(jiān)督管理
第九十六條 市、區(qū)、縣人民政府應當建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標責任考核。
第九十七條 市、區(qū)、縣人民政府應當建立健全物業(yè)管理協(xié)調機制，督促有關部門依法履行監(jiān)督管理職責，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會可以召集由業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、公安派出所、居民委員會等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第九十八條 市物業(yè)管理行政主管部門應當履行下列職責：
(一)制定物業(yè)管理相關政策措施;
(二)依法審核物業(yè)服務企業(yè)資質;
(三)建立物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺和物業(yè)管理信用信息平臺;
(四)統(tǒng)籌物業(yè)保修金、住宅專項維修資金監(jiān)督管理工作;
(五)監(jiān)督指導各區(qū)、縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)組織物業(yè)管理相關培訓;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第九十九條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應當履行下列職責：
(一)指導街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;
(二)指導和監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動;
(三)前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、承接查驗、業(yè)主委員會備案;
(四)按照職權劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金、住宅專項維修資金;
(五)劃分物業(yè)管理區(qū)域;
(六)征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的信用信息，并接受查詢;
(七)建立相關物業(yè)管理檔案;
(八)定期培訓街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會物業(yè)管理相關工作人員和業(yè)主委員會組成人員;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第一百條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當設置專門機構，配備專職人員，并履行下列職責：
(一)組織、指導成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責;
(二)組織成立物業(yè)管理委員會;
(三)業(yè)主委員會、物業(yè)交接備案;
(四)調解物業(yè)管理糾紛;
(五)采集物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息，調查業(yè)主滿意度;
(六)指導和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交;
(七)按照本條例第三十二條第一款、第二款規(guī)定代管相關檔案資料、印章及財物;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第一百零一條 開發(fā)區(qū)管理委員會應當履行本條例第九十九條、第一百條規(guī)定的職責。
第一百零二條 相關部門應當按照各自職責，負責下列工作：
(一)建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動;
(二)規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理用房規(guī)劃，負責對違法建筑的認定;
(三)城市管理部門負責依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為;
(四)工商行政管理部門負責監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動;
(五)價格行政主管部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費活動;
(六)公安機關負責監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動;
(七)質監(jiān)行政主管部門負責特種設備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查市場計量行為;
(八)發(fā)展改革行政管理部門負責協(xié)調電力設施的運行;
(九)燃氣、供熱行政管理部門負責監(jiān)督檢查燃氣運行、集中供熱活動;
(十)水行政主管部門負責供水設施建設的監(jiān)督管理及供水設備運行的監(jiān)督檢查;
(十一)環(huán)境保護行政主管部門負責監(jiān)督檢查違法排放污水、飲食服務業(yè)油煙污染等活動。
第一百零三條 任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會及其他有關部門投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。
有關單位在接到投訴、舉報后應當?shù)怯?，屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內回復辦理情況;不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關單位應當于二個工作日內回復是否受理，并按時回復辦理情況。
行政執(zhí)法單位需要進入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當提供便利。
第八章 法律責任
第一百零四條 違反本條例第九條第三款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會未在規(guī)定期限內組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，由市、區(qū)、縣人民政府責令限期改正;逾期不改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第一百零五條 違反本條例第十條、第五十三條、第七十四條第一款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不報送、移交有關資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第七十四條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令追回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零六條 違反本條例第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會及其組成人員實施相關禁止行為的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業(yè)主委員會組成人員因個人行為造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百零七條 違反本條例第四十七條、第八十二條第二款規(guī)定，建設單位未明示、公示相關信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第一百零八條 違反本條例第四十九條第一款，第五十條第一款、第二款，第五十二條第一款，第五十六條第一款、第三款，第六十一條，第六十五條第一款，第七十三條第一款，第八十一條第三項，第八十五條規(guī)定，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會依照《陜西省物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰。
第一百零九條 違反本條例第六十條規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理服務、超越資質等級承接物業(yè)管理服務或者出租、出借、轉讓資質證書的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百一十條 違反本條例第六十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未及時報告物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的重大事件的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。
第一百一十一條 違反本條例第七十條第一款、第七十一條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護和管理責任的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百一十二條 違反本條例第七十八條第五項、第六項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第一百一十三條 違反本條例第八十九條第一款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代收住宅專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期移交;逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十四條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務院或者陜西省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關負責實施。
第一百一十五條 作出吊銷資質證書或者二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求舉行聽證的權利。
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第一百一十六條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關部門的工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依法處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十七條 物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第一百一十八條 本條例中有關用語的含義：
(一)物業(yè)，是指房屋及其配套的設施設備和相關場地;
(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(三)專業(yè)經(jīng)營設施設備，是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、熱交換站等設施設備及相關管線。
第一百一十九條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。
第一百二十條 本條例自2017年1月1日起施行。
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2017年西安市物業(yè)管理條例全文(2)
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