2017廣州物業(yè)管理條例(2)

時間：2017-06-09 13:47:48 維偉18由分享

　　第四章　物業(yè)的營理與維護

　　第三十條　業(yè)主、業(yè)主委員會或建設單位應當將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。

　　第三十一條　在預售或銷售房屋時，建設單位或其委托的物業(yè)管理公司應當與購房人簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》。

　　業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時，《前期物業(yè)管理服務合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或出租人應當自物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)的轉讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。

　　第三十二條　建設單位應當按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標準計收租金。

　　物業(yè)管理專用房屋產(chǎn)權歸建設單位所有。經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)生代表大會同意，可以按建筑安裝工程造價折算購買，其費用由全體業(yè)主承擔，產(chǎn)權歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補貼物業(yè)管理費用。

　　第三十三條　業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理;業(yè)主委員會成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進行管理，建設單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。

　　第三十四條　建設單位應于物業(yè)交付使用之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：

　　(一)建筑規(guī)劃方案圖、標準層竣工平面圖。

　　(二)房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖。

　　(三)地下營網(wǎng)竣工圖。

　　(四)建筑工程質量檢查合格證、建設工程規(guī)劃驗收合格證。

　　(五)房屋產(chǎn)權明細表。

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。

　　第三十五條　物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理合同解除之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案：

　　(一)物業(yè)管理服務費的結余部分。

　　(二)全部物業(yè)檔案資料。

　　(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場地和財物。

　　第三十六條　任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，報規(guī)劃行政主管部門批準，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

　　機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使、停放，應遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。

　　第三十七條　利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意并向有關部門辦理審批手續(xù)。

　　第三十八條　房屋共用部位、共用設施設備及市政公用設施維修時，相鄰的業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

　　共用部位包括基礎、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設施設備使用的房屋等。

　　第三十九條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理公司應當將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、使用人，對裝修施工中改變房屋結構、加大負荷、影響安全的，應當予以制止并督促改正。

　　第四十條　因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財產(chǎn)損失的。責任人應負責修復或賠償。

　　第五章　物業(yè)管理服務費與物業(yè)維修基金

　　第四十一條　物業(yè)管理服務費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)管理服務費標準應當遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務質量應當與服務收費標準相適應。

　　第四十二條　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報價格行政管理部門備案。

　　物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理公司報價格行政主管部門核定。

　　第四十三條　物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理服務成本、法定稅費和酬金構成。

　　第四十四條　物業(yè)管理服務成本核算包括下列項目：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費。

　　(二)公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護服務費。

　　(四)園林綠地日常維護費，包括淋用水費。

　　(五)環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務費。

　　(六)用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。

　　(七)公用設施設備、部位及場地水電費。

　　(八)建筑物公共設施保險費。

　　(九)建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費。

　　(十)物業(yè)管理合同規(guī)定的費用。

　　公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。

　　物業(yè)管理公司的酬全，應當按照物業(yè)管理服務成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確定。

　　第四十五條　物業(yè)維修基金屬全體業(yè)主共同所有。

　　物業(yè)維修基金是用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。

　　市、區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督、指導物業(yè)維修基金的繳交、使用、劃轉及管理。

　　第四十六條　商品房預售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購買商品房的業(yè)主應按售房款的百分之二分期繳交物業(yè)維修基全。

　　商品房售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設單位應按物業(yè)總投資的百分之二繳交物業(yè)維修基金。建設單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳文另有書面協(xié)議的除外。

　　建設單位應在售房的同時建立物業(yè)維修基金。

　　第四十七條　非購房業(yè)主應按同一物業(yè)市場售房均價的百分之二分期繳文物業(yè)維修基金。

　　前款所稱非購房業(yè)主是指在城市房屋拆遷中獲得房屋產(chǎn)權調(diào)換補償以及持有空置商品房的建設單位等擁有房屋所有權的業(yè)主。

　　第四十八條　實施物業(yè)管理的已購公有住房，或者以優(yōu)惠價格購買的解困、安居、經(jīng)濟適用房，業(yè)主應按同等同類房屋市場售房均價的百分之二繳交物業(yè)維修基金。

　　第四十九條　業(yè)生繳交的物業(yè)維修基金由物業(yè)管理公司代為收繳，存入業(yè)主名下物業(yè)行政主管部門指定的銀行專用帳戶，專項用于物業(yè)維修，不得娜作他用。

　　第五十條　物業(yè)的維修責任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由建設單位承擔外，按下列規(guī)定處理：

　　(一)房屋室內(nèi)部分的維修由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔。

　　(二)房屋單體共用部位和共用設施設備維修費用，由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔。

　　(四)市政公用設施由設施歸屬單位負責維修，其費用由設施歸屬單位承擔。

　　第五十一條　物業(yè)維修使用前，物業(yè)管理公司應當將維修項目在公共顯著位置向全體業(yè)主公布。經(jīng)業(yè)主委員會同意，報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案后方可使用。

　　經(jīng)物業(yè)行政主管部門根據(jù)國家和省、市有關房屋修繕規(guī)定確認應當維修的項目，物業(yè)管理公司應當組織維修，所需費用按第五十條(一)(二)(三)項的規(guī)定支出。

　　第五十二條　業(yè)主轉讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)維修基金隨房屋所有權同時轉讓。

　　第五十三條　業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理、維修等費用。

　　建設單位的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理、維修等費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第五十四條　物業(yè)管理公司應將物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基全的收支帳目每3個月在公共顯著位置向業(yè)主公布一次。

　　第六章　法律責任

　　第五十五條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應由業(yè)主委員會授權物業(yè)管理公司予以制止，并依照業(yè)主公約進行處理。

　　第五十六條　業(yè)主、使用人不按時繳交物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不交付的，累計記帳存入該房屋在房地產(chǎn)行政主管部門的產(chǎn)權資料檔案中，房屋轉讓時由房地產(chǎn)交易機構代為扣除;物業(yè)管理公司也可依法向人民法院起訴。

　　建設單位、業(yè)主不按時繳交物業(yè)維修基金的，業(yè)主委員會可以催繳，限期交付;逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，經(jīng)催收仍不交付的，業(yè)主委員會可依法向人民法院起訴。

　　第五十七條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門責令其限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

　　第五十八條　物業(yè)管理公司違反第三十五條規(guī)定，未向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司移交或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料財物的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，降低或取消其資質等級，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　物業(yè)管理公司違反第十九條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質或已被物業(yè)行政主管部門取消物業(yè)管理資質，從事物業(yè)管理活動的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，降低或取消其資質等級，并可處以3000元以上10000元以下的罰款。

　　第五十九條　物業(yè)管理公司違反法律法規(guī)和本辦法，損害業(yè)主、使用人合法權益的，應當予以賠償，有關行政主管部門應當依法處理。

　　第六十條　物業(yè)行政主管部門及其工作人員玩忽職守、詢私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。