開發(fā)商的辦證義務(wù)有哪些
在買房的時候，一定要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商的辦證義務(wù)有哪些，可以免去自己不少麻煩。下面學(xué)習(xí)啦小編給大家說說開發(fā)商的辦證義務(wù)有哪些，希望能幫到大家!
開發(fā)商的辦證義務(wù)有哪些
1權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應(yīng)材料(如單元測繪圖紙等)的，開發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務(wù);二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。
2.當(dāng)開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項規(guī)定資料(共約計13件)備齊交給權(quán)屬登記部門進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應(yīng)視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。
3.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開發(fā)商應(yīng)在完成整個房地產(chǎn)項目的初始登記后，還負(fù)有為買受人主動辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時提供有關(guān)證件，開發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時止。
開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理房產(chǎn)證嗎
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》)第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
那么，我們該如何理解開發(fā)商所謂的“協(xié)助義務(wù)”呢?
按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，房屋權(quán)屬證書的辦理取得，應(yīng)由買受人按照國家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
由此可認(rèn)定，開發(fā)商在履行義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，這里的“協(xié)助義務(wù)”并不是指開發(fā)商對于辦理房產(chǎn)證承擔(dān)“次要義務(wù)”。
由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的許多有關(guān)的證明文件均需要開發(fā)商提供，而且如果開發(fā)商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證根本無法辦理，因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發(fā)商對買受人申請辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條進(jìn)一步明確了該項協(xié)助義務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”，并且“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”該辦法還規(guī)定了開發(fā)商不履行該義務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的接受警告、罰款和責(zé)令限期改正的行政責(zé)任。
由于上述《條例》、《辦法》屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章，對保護(hù)廣大購房人的合法權(quán)益力度有限，為此，2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”
而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定，購買預(yù)售商品房的在商品房交付后超過一年零九十天，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。
沒進(jìn)行房產(chǎn)登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的直接后果是什么呢?按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
也就是說，如果購房后不進(jìn)行登記沒有取得房屋所有權(quán)證書，這個房子從法律意義來講就不是購房人的，一旦開發(fā)商破產(chǎn)，用房子抵債，購房者很可能會錢房兩空。而且，如果沒有進(jìn)行房產(chǎn)登記取得產(chǎn)權(quán)證，購房者就不能抵押，也不能用自己的房屋貸款，更不用說買賣、贈與、繼承了?？傊瑳]有產(chǎn)權(quán)證將會引發(fā)一系列問題，帶來一系列麻煩。
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