在售樓處購(gòu)房需要哪些流程
在購(gòu)房的時(shí)候，很多人會(huì)選擇在售樓處購(gòu)房，而不是通過(guò)中介。那么，在售樓處購(gòu)房，需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
售樓處購(gòu)房的流程
程第一步：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。
簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括：
(1)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà);銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà);認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件;指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。
(2)認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層;戶(hù)型;房號(hào);面積。
(3)房?jī)r(jià)。包括單價(jià);總價(jià)。
(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
(5)認(rèn)購(gòu)條件。包括：定金金額;簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn);付款地址和帳戶(hù)，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。
第二步：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約
購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。
第三步：預(yù)售登記
買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應(yīng)在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣(mài)方。
第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)
當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證
售樓處購(gòu)房的注意事項(xiàng)
“潛規(guī)則”一：價(jià)格VS差價(jià)
大家可以先佯裝“菜鳥(niǎo)”購(gòu)房者，詢(xún)問(wèn)均價(jià)過(guò)后，表明想要居住的樓層意愿，并且叫售樓員計(jì)算不同樓層需付的價(jià)格，然后趁機(jī)偷瞄售樓員手上的價(jià)格表并進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，得出樓層價(jià)差的答案。
“潛規(guī)則”二：年限VS時(shí)間
比如來(lái)到某樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)正唾沫橫飛地介紹該樓盤(pán)的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，但一經(jīng)詢(xún)問(wèn)，才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商很早就拿下這塊地，目前只剩下40多年的使用年限，這樣的房子買(mǎi)的話(huà)可要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。
“潛規(guī)則”三：面積VS公攤
所謂的建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含。也可以換一種問(wèn)法，“房子的公攤是多少?”一般公攤面積越小，實(shí)際使用面積就是越大，也就是得房率越高。
“潛規(guī)則”四：考察配套規(guī)劃
較好的辦法就是實(shí)地考察：如果售樓員說(shuō)離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么一定要實(shí)地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交一一核實(shí)，問(wèn)問(wèn)周?chē)木用?，?shí)際的住房感受，多方打聽(tīng)免得日后后悔。
“潛規(guī)則”五：物業(yè)歸屬問(wèn)題
較好是選用物業(yè)公司歸屬于開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，例如萬(wàn)科、保利的樓盤(pán)都是自己的物業(yè)公司。有的開(kāi)發(fā)商建完房子三五年后無(wú)影無(wú)蹤，出了問(wèn)題外聘的物業(yè)公司也找不到開(kāi)發(fā)商，那么后期會(huì)帶來(lái)很多麻煩。
“潛規(guī)則”六：戶(hù)型圖VS平面圖
有的窗戶(hù)開(kāi)在狹小的采光井里，開(kāi)了窗采光也不一定好。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小，很大程度決定日后的居住體驗(yàn)，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設(shè)計(jì)圖。
“潛規(guī)則”七：樣板間VS毛坯房
開(kāi)發(fā)商會(huì)把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周?chē)翢o(wú)遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。
售樓處購(gòu)房的好處
01、節(jié)約時(shí)間和精力
開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)一般是單個(gè)的，最多也就是兩三個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)發(fā)，可供選擇的面比較窄。如果購(gòu)房者要了解到一個(gè)區(qū)域的所有樓盤(pán)信息，這個(gè)工作量與時(shí)間量不是一般人能承受的。
而中介代理機(jī)構(gòu)手中代理十幾個(gè)樓盤(pán)，甚至是幾十乃至上百個(gè)樓盤(pán)，具體的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)與特征都會(huì)給購(gòu)房者做參考。
02、規(guī)避潛在的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)
中介代理機(jī)構(gòu)能代理的新房，說(shuō)明證件齊全，可以預(yù)售或現(xiàn)售。如果有糾紛中介代理機(jī)構(gòu)也不會(huì)進(jìn)行代理，要負(fù)法律責(zé)任滴。
03、不收取新房中介費(fèi)
許多需要購(gòu)買(mǎi)新房的“準(zhǔn)買(mǎi)家”在購(gòu)房時(shí)第一選擇是找開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橘?gòu)房者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為通過(guò)中介代理機(jī)構(gòu)選擇購(gòu)買(mǎi)新房，則中介代理機(jī)構(gòu)一定要收取中介費(fèi)，而這個(gè)服務(wù)傭金是開(kāi)發(fā)商的廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，跟房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系，由開(kāi)發(fā)商從營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用中支付。
04、新房團(tuán)購(gòu)
開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)主動(dòng)開(kāi)展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的。既然購(gòu)房者去售樓處購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)白白讓利，如果讓利則一定是和中介代理機(jī)構(gòu)一致的。
相反，有時(shí)中介代理機(jī)構(gòu)則和開(kāi)發(fā)商約定，一次成交若干套(團(tuán)購(gòu))給予購(gòu)房者一定的讓利點(diǎn)數(shù)，這樣更優(yōu)惠了購(gòu)房者。
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