你知道二手房交易的詳細(xì)流程嗎?要怎樣才能買到合適的二手房呢?這都是很多購房者心中的問題。那么，以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。

　　二手房交易的詳細(xì)流程

　　一、信息配對買方看房

　　首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時跟風(fēng)昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因為沒有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。

　　二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒有了解到房屋的真實產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。

　　三、雙方交談交納意向金

　　“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。

　　四、買賣雙方簽約

　　簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

　　五、買方交定金

　　所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的 或其替代物。

　　六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

　　在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。

　　七、買方辦理銀行按揭手續(xù)

　　購房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

　　八、買方打首付款

　　購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

　　九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

　　(1)完稅

　　買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費

　　(2)辦理過戶登記

　　雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

　　十、賣方交房給買方

　　買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進(jìn)行檢查，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點，質(zhì)量問題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。

　　十一、買方領(lǐng)取房屋權(quán)證

　　辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領(lǐng)取房屋權(quán)證，同時房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

　　十二、銀行放款給賣房人

　　保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。

　　十三、物業(yè)交接

　　審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。

　　十四、買方支付末期房款

　　在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

　　二手房買賣應(yīng)注意的風(fēng)險

　　(一)來自交易主體方面的風(fēng)險

　　即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格、具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人,支付能力不強(qiáng)或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

　　(二)來自交易房屋的風(fēng)險

　　主要有:

　　1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;

　　2、房屋權(quán)屬存有爭議;

　　3、房屋為共有出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意

　　4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

　　5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

　　6、已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會形成新的住房困難的;

　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;

　　8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。

　　(三)來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險

　　房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)極相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　(四)來自房屋評估方面的風(fēng)險

　　二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估。在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。

　　(五)來自二手房交易合同方面的風(fēng)險

　　主要為交易合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。

　　買二手房預(yù)防冒名頂替的方法

　　1、將承租房出售

　　先將房屋從產(chǎn)權(quán)人手上租賃下來，然后偽造房東的身份證以及房產(chǎn)證，再到中介處掛牌將房屋出售。

　　2、與房東有特定關(guān)系，冒用房東的名義出售

　　由于與房東有一定的關(guān)系，比如親戚關(guān)系或朋友關(guān)系，將房東的身份證和房產(chǎn)證騙到手，再冒用房東的名義將房子賣掉。

　　3、利用委托公證，以房東代理人的名義出售

　　先找一個與房東外貌相似的人，再持房東的身份證(者干脆持假身份證)到公證處辦理委托公證，以房東名義委托自己將房子賣掉。

　　當(dāng)然，不管哪種方式都會經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心的審核，但是，交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進(jìn)行實質(zhì)審核而只能進(jìn)行形式審核。比如，交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假，而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此，買方對賣方真實身份的審查不能寄希望于交易中心。

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