2017二手房購(gòu)房手續(xù)的流程
在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中,很多人會(huì)因?yàn)闆](méi)有事先了解購(gòu)房的流程,而耽誤太多時(shí)間。那么,在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候,都有哪些購(gòu)房流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料,希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房手續(xù)流程
一、看房:買(mǎi)方看房選房、雙方談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng);
二、查檔:買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門(mén)查房檔案;
三、簽合同:買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任,然后簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同,把上述內(nèi)容寫(xiě)入合同,支付定金給中介公司;
四、賣(mài)方辦理?yè)?dān)保:賣(mài)方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證,賣(mài)方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);
五、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng):買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào),買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng),銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方,約7-8個(gè)工作日變可辦理成功;
六、贖樓:買(mǎi)方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后,擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓,擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保,進(jìn)行贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù);
七、房屋過(guò)戶(hù):買(mǎi)方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記核心三樓簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,遞交房產(chǎn)過(guò)戶(hù)申請(qǐng),擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí),需5個(gè)工作日;
八、房產(chǎn)證過(guò)戶(hù):買(mǎi)方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證,擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在所在地的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記核心作抵押登記,銀行把首期款給賣(mài)方,新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方,約10個(gè)工作日左右;
九、交房:買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接,水、電等過(guò)戶(hù),買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。
二手房交易的注意事項(xiàng)
一:要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本
要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本,讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件,你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名,如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
其次,看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二:到房管局查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性
讓中介帶你到房管局查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,包括查房產(chǎn)的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人。
三:要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋
一般來(lái)說(shuō),軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
四:現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同,二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等,都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前,消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶(hù)型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電,查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢(xún)問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。
五:注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題
購(gòu)買(mǎi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況,如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
六:對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上,消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估,這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。
七:注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶(hù)、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
八:合法徹底辦理過(guò)戶(hù) 注意交費(fèi)時(shí)間
要求業(yè)主過(guò)戶(hù)遞資料完成才給50%房款,拿到受理回執(zhí),確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過(guò)戶(hù)遞資料完成才給50%中介費(fèi),到交完樓才給齊,或者與第三方簽訂協(xié)議。
簽訂裝修合同的注意事項(xiàng)
1、書(shū)面文件要齊全:經(jīng)雙方認(rèn)可的工程預(yù)算書(shū)以及全套設(shè)計(jì)、施工圖紙,均為合同有效構(gòu)成要件。有些裝飾公司在與消費(fèi)者簽定裝修合同時(shí),這些書(shū)面文件不齊全,給以后進(jìn)行家裝工程帶來(lái)了隱患。消費(fèi)者應(yīng)把以上三項(xiàng)文件及支付費(fèi)用的單據(jù)妥善保存。
2、合同主體要明確:合同中應(yīng)首先填寫(xiě)甲方、乙方名稱(chēng)和聯(lián)系方式,很多公司只蓋一個(gè)有公司名稱(chēng)的章,必須要求裝飾公司將內(nèi)容填滿,并進(jìn)行核對(duì)。此外,還應(yīng)注意簽定合同裝修公司名稱(chēng),是否與合同蓋章的公司名稱(chēng)一致。
3、權(quán)利義務(wù)要清楚:為保證工程順利進(jìn)行,裝修合同中規(guī)定了甲乙雙方應(yīng)盡的義務(wù)。裝修過(guò)程中,難以避免出現(xiàn)偶然因素影響施工進(jìn)度,比如施工現(xiàn)場(chǎng)的安全問(wèn)題、施工人員身體狀況等等,在合同中應(yīng)逐一細(xì)化,讓雙方的責(zé)任歸屬更加明確。
4、增減項(xiàng)要加入合同中:如果在施工過(guò)程中,因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目的增減或其他因素,須對(duì)原合同進(jìn)行變更的,消費(fèi)者與裝修公司必須協(xié)商一致,并簽定書(shū)面的變更協(xié)議,與此相關(guān)的工期、工程預(yù)算及圖紙都要做出變更,并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。
5、監(jiān)理要明確:合同中規(guī)定了可以實(shí)行工程監(jiān)理,作為工程監(jiān)理人,其身份是獨(dú)立于裝修公司之外的。如果家裝公司承諾為消費(fèi)者提供免費(fèi)監(jiān)理,應(yīng)在合同中對(duì)裝修工程的質(zhì)量監(jiān)督效果進(jìn)行約定。
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