購(gòu)房違約的賠償方式是什么
在購(gòu)房的時(shí)候，一般都會(huì)簽訂購(gòu)房合同，這樣可以防止雙方違約，而一旦發(fā)生違約情況，就需要進(jìn)行賠償啦。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房違約的賠償方式，希望能幫到你們。
購(gòu)房違約的賠償方式
1、按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
2、合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
3、如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛訴諸司法后，開(kāi)發(fā)商以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過(guò)低，購(gòu)房者可以請(qǐng)求增加，法院會(huì)支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時(shí)適用，可擇一較高者適用。
購(gòu)房違約需要注意的情況
1.購(gòu)房合同中對(duì)購(gòu)房違約金的多少有約定，則必須按照購(gòu)房合同的約定來(lái)處理。
2.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。
3.除非買(mǎi)方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除買(mǎi)房合同。
4.買(mǎi)房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到低。
5.在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)策以及未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來(lái)，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。
6.購(gòu)房合同中對(duì)購(gòu)房違約金的多少有約定，則必須按照購(gòu)房合同的約定來(lái)處理。
7.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。
8.除非買(mǎi)方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，可提出解除買(mǎi)房合同。
9.買(mǎi)房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到低。
10.在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)策以及未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來(lái)，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來(lái)。
購(gòu)房合同的違約責(zé)任的確定方式
由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同大多屬于格式格式，對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對(duì)比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。
《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第17條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
另外，在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：
1、出賣(mài)人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。這顯然是針對(duì)先賣(mài)后抵、一房數(shù)賣(mài)的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣(mài)人存在欺詐行為。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。
購(gòu)房違約買(mǎi)方維權(quán)的方式
一、注意收集保留賣(mài)方違約的證據(jù)
大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約的原因是賣(mài)方見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲后，要求加價(jià)，并表示如果買(mǎi)方不同意加價(jià)則不配合繼續(xù)履行合同;賣(mài)方反價(jià)違約，坐地漲價(jià)后買(mǎi)方要注意收集保存賣(mài)方違約的實(shí)質(zhì)證據(jù)。
因?yàn)楫?dāng)賣(mài)方出現(xiàn)違約意思表示時(shí)，并不一定就構(gòu)成法律意義上的違約行為。如還沒(méi)有到需要賣(mài)方配合履行合同或合同約定的履行期限未屆滿(mǎn)，買(mǎi)方也無(wú)賣(mài)方明確表示拒絕賣(mài)房的證據(jù)，那么此時(shí)如果起訴到法院，賣(mài)方抗辯加價(jià)只是雙方協(xié)商價(jià)格，還未到履行期限，自己并未違約。買(mǎi)方的訴訟請(qǐng)求就很難獲得支持。
我國(guó)民事訴訟法規(guī)定證據(jù)的表現(xiàn)形式可以分為：當(dāng)事人陳述、書(shū)證、物證、視聽(tīng)資料、證人證言、電子數(shù)據(jù)、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄八種。
賣(mài)方拒絕履行合同違約的證據(jù)主要包括電話錄音、短信、微信、郵件等，及賣(mài)方拒絕履行合同的實(shí)際行為。買(mǎi)方在同賣(mài)方交涉過(guò)程中要注意保存錄音及雙方相互溝通往來(lái)的短信，微信及其他書(shū)面材料。
二、預(yù)防賣(mài)方惡意磋商，一房二賣(mài)
買(mǎi)方要防止賣(mài)方為拖延時(shí)間惡意磋商，將房屋另賣(mài)他主。如果發(fā)現(xiàn)賣(mài)方惡意磋商，打算將房屋另買(mǎi)，買(mǎi)方就不能再猶豫必須當(dāng)機(jī)立斷起訴。
三、選擇正確的訴訟方案
我國(guó)合同法規(guī)定違約責(zé)任有三種方式：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失。這三種責(zé)任承擔(dān)方式適用于不同的違約情形，買(mǎi)方要根據(jù)自身案件情況選擇正確的訴訟方案。
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