在生活中，隨著新房的房價越來越高，很多人不得不選擇購買二手房，但是，在購買二手房之前，是需要提前了解購房的程序的，這樣才不會被坑。以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的流程，希望能幫到你們。

　　二手房購房的流程

　　1、看房:主要需要注意的是房屋的性質(商品房、自建房、經濟適用房等等)確定所選的房屋有上市進行買賣的資格。并且清楚自己需要承擔的各項稅費。為了避免可能出現的問題,在補充合同里加上維護自己(買房人)的利益的條約(主要是賣房人一方的原因導致不能進行交易,需要賠償損失。)

　　還需要注意的是房產的日期及房產證上是否有其他人的署名,假如房產由幾個人共同擁有,那么辦理相關手續(xù)時都要在場。

　　2、估計房價,找好中介。房價估計可以就看看條件位置差不多的其他房源的定價,中介一定要找有好口碑的,合法正規(guī)的。中介費要一次談清,不要牽扯到其他費用。

　　接下來提交訂金。一般訂金不會超過成交價的五分之一。因為一些原因,訂金太高是不會被認可的。

　　3、簽合同。買賣雙方及中介共同確定好訂金、首付、貸款辦理的時間及辦理過戶手續(xù)的時間。承擔物業(yè)費的明細等等購買細節(jié),然后就可以簽訂包含這些細節(jié)的合同了。(假如發(fā)現房屋處在租期,可以與賣房人進行協商:賣房人將自過戶之日起的房租,交與買房人。合同一式兩份。)

　　4、買房資格審訊。住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門在5個工作日內,對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭,方可辦理存相關手續(xù)。

　　5、貸款辦理。帶上自己的身份證明,收入證明,婚姻狀況證明等辦理銀行貸款,期間也會涉及到評估費、公積金貸款有擔保費等等,具體的銀行相關工作人員都會提供幫助。

　　6、辦理過戶手續(xù)及交稅。買房人依據中介的建議帶上相關證件去政府相關部門辦理,一般 就可以辦理下來。還要依據自己所購買二手房的情況進行交稅,不同的房屋收稅是不同的。

　　二手房購房的注意事項

　　一、核實產權是否清晰

　　賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣房。

　　二、核實房屋狀況

　　1、房屋建筑狀況

　　如房屋坐落的位置、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。

　　2、房屋小區(qū)狀況

　　如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。

　　3、房屋權利情況

　　如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。

　　三、明確交易程序

　　二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。

　　1、看房、簽約

　　看房滿意后，買方決定購房，應與賣方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。

　　2、按合同約定付房款

　　一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。

　　前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在或可立即解除抵押等權利限制條件，按交易進度支付房款，即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。

　　后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。

　　3、交房

　　①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

　?、谖飿I(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。

　　③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

　　4、過戶

　　過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：

　?、俚椒抗芫洲k理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。

　?、谶^戶所涉稅收和費用的承擔。

　　③買方的人數。買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。

　?、軕艨谶w出。在賣方(原戶主)未遷出前，現行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。

　　四、明確違約責任

　　和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

　?、俸贤x務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　②每項主要義務均應有違約責任一一對應。

　　③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態(tài)。

　?、軕s定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。

　　二手房簽約的注意事項

　　一、房屋的基本情況

　　二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息：房子地址、建筑類別、面積、房產證件號等。對于出售房子的租賃情況也應該在合同中告知清楚，避免可能出現買房能到了房產證卻無法行使房屋使用權的情況。此外，房屋是否存在抵押情況也需要明確告知購房者，以免對以后辦理產權證的時間以及房款的交付方式造成影響。

　　二、房屋面積

　　合同中的房屋面積應該約定好房屋是按套轉讓的，這樣可以達成買賣雙方對于面積理解的共識，避免因為雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。

　　三、房產過戶和稅費

　　合同中應該包括房屋產權證過戶的方式、時間以及稅費的支付方式，這樣約定好后能夠在辦理房產過戶時按合同規(guī)定的時間履行，約定好雙方的行為，能使交易的安全性得以保障。

　　四、房款的支付方式和時間

　　房款這個問題為了避免日后的糾紛，在簽訂合同時一定要有相關的條款來進行約定。對于購房者來說，應該按照合同約定的付款時間和支付方式來進行房款的結算。

　　五、交房時間

　　二手房的交房時間和逾期賠償也應當進行約定，這樣可以保證購房者在約定的時間可以取得房屋的使用權，如果賣家逾期交房，對于購房者來說可以根據合同的內容來要求逾期賠償，在法律上保護自己的權益。

　　六、合同變更

　　二手房購房合同中，如果合同有內容變更的話，需要賣方、買方、中介三方都知曉，對于這個條款也應當在合同中約定出來。避免購房合同的更改存在不知情的現象發(fā)生，造成合同私自篡改，從而引起糾紛。

　　七、責任約定

　　合同中應該約定好可能出現問題的處理方法，約定好買賣雙方和中介于買賣雙方在二手房交易過程中的責任，避免日后發(fā)生糾紛而導致無法追責，提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現問題也能有據可查、有法可依。

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