二手房購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)流程是什么
由于新房的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，超出了購(gòu)房者的預(yù)購(gòu)范圍，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)二手房。那么，購(gòu)買(mǎi)二手房需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房的流程，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房的流程
第一環(huán)節(jié):在準(zhǔn)備買(mǎi)房前要根據(jù)自己資金的實(shí)力、還款的能力等一些問(wèn)題來(lái)估算自己實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力,還要根據(jù)自己工作生活需要,確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。
第二環(huán)節(jié):選擇房源這一重要環(huán)節(jié)其實(shí)是準(zhǔn)備工作的延續(xù),可以從報(bào)紙、房展會(huì)、正規(guī)有品牌中的介機(jī)構(gòu)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢,初選房源。
第三環(huán)節(jié):實(shí)地看房這是一道比較復(fù)雜而且重要的工序。在相對(duì)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)下,對(duì)我們要購(gòu)買(mǎi)得房屋進(jìn)行實(shí)地考察。要查看一些房屋的資料,如產(chǎn)權(quán)證,房主的身份證等,經(jīng)過(guò)對(duì)比之后定下該房。
第四項(xiàng)環(huán)節(jié):談判并簽定買(mǎi)賣(mài)合同確定目標(biāo)后,就進(jìn)入了和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買(mǎi)賣(mài)合同這一環(huán)節(jié)是購(gòu)房過(guò)程中重要的環(huán)節(jié),買(mǎi)賣(mài)雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到文字上,是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。
第五環(huán)節(jié):辦理貸款目前二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據(jù)自身的財(cái)力和所購(gòu)房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
第六環(huán)節(jié):辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶原來(lái)賣(mài)方的名字要更換成新的買(mǎi)房人的名字。要在中介公司的指導(dǎo)下準(zhǔn)備齊相關(guān)的資料,然后權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
第七環(huán)節(jié):驗(yàn)房入住一定要把所購(gòu)房屋的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清,買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。
二手房簽合同要明確的責(zé)任
?、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
?、诿宽?xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
?、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
?、軕?yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。
二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)
提醒一：核實(shí)賣(mài)方身份 選擇可靠中介
一定要核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證;如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶，過(guò)戶后房與款兩 清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)的前提。
提醒二：到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。
具體而言，需要查看這些內(nèi)容：
1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔 案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處 。
3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
提醒三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)
以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：
1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋。
2、被人民法院或機(jī)關(guān)依法查封的房屋。
3、屬違法或違章建筑的房屋。
此外，如果要購(gòu)買(mǎi)的房屋是公房，賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū);由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。
保證房子不存在私自搭建的情況，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過(guò)房 屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。
提醒四：合同中的補(bǔ)充協(xié)議要寫(xiě)清楚
對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。
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