沈陽(yáng)二手房購(gòu)房的流程是什么
如今，很多人在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)首先靠二手房，那么，在沈陽(yáng)，二手房購(gòu)房的流程是什么呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編提供的二手房購(gòu)房的流程，希望對(duì)你有幫助。
二手房購(gòu)房的流程
(1)買賣雙方建立信息溝通渠道。買方需要了解房屋的整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件 ，包括房屋權(quán)證書、身份證件及其它證件。 在確定購(gòu)房前，首先要對(duì)房子本身的狀況全面的了解，了解清楚在進(jìn)行下一步，避免出現(xiàn)不必要的問題在后續(xù)環(huán)節(jié)發(fā)生，從而影響整個(gè)購(gòu)房交易。
(2)如果賣方提供的房屋合法，可以上市進(jìn)行交易的話，買方便可交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。合同的內(nèi)容要具體、全面一些，將可能發(fā)生糾紛的問題盡可能的寫到合同內(nèi)，避免日后的糾紛出現(xiàn)。
(3)買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)相關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。只有通過房地產(chǎn)交易管理部門的審查后，房屋才能進(jìn)行后續(xù)的交易，這一環(huán)節(jié)不可忽略。
(4)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
(5)繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
(7)對(duì)貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)買方領(lǐng)取房屋權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二手房貸款過戶流程
領(lǐng)表：領(lǐng)取《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認(rèn)單》，并填表。
交易：買賣雙方驗(yàn)人簽字。
查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果)。
鑒定：做《房屋安全鑒定報(bào)告》。
核價(jià)：財(cái)政部門根據(jù)《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評(píng)估房?jī)r(jià)。
交營(yíng)業(yè)稅：繳納營(yíng)業(yè)稅(地稅部門開具確認(rèn)單)和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。
交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契稅證明。
交手續(xù)費(fèi)：交納交易手續(xù)費(fèi).
封卷：領(lǐng)取證回執(zhí)。
領(lǐng)證：買方拿身份證原件取房證。
二手房購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)
1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;
3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
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