北京二手房購(gòu)房需要哪些流程
北京作為我國(guó)的首都，房?jī)r(jià)也是相當(dāng)高的，因此很多人在購(gòu)房的時(shí)候會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。那么，在北京購(gòu)買(mǎi)二手房的流程是什么?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的北京二手房購(gòu)房流程，希望能幫到你們。
北京二手房購(gòu)房流程
1、準(zhǔn)備買(mǎi)房
買(mǎi)方首先要看自己有沒(méi)有購(gòu)房資格。以北京為例，沒(méi)有北京戶(hù)口，想在北京買(mǎi)房，需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無(wú)房產(chǎn)。其次需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)房款總數(shù)有一定的預(yù)期?？梢酝ㄟ^(guò)各種渠道了解在售新房樓盤(pán)的具體情況，制定一個(gè)大概的購(gòu)房計(jì)劃。
2、看房選房
二手房的房源可在網(wǎng)上瀏覽房源信息，也可去門(mén)店找專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)。核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰很重要，避免日后的糾紛。去看房時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、周邊配套。
房屋質(zhì)量主要看樓體墻面、室內(nèi)墻壁有沒(méi)有裂縫等重大質(zhì)量問(wèn)題;小區(qū)環(huán)境主要看安保強(qiáng)度、綠化率，小區(qū)住戶(hù)的組成成分等，判斷社區(qū)的安全和居住舒適度;周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場(chǎng)等，交通配套、醫(yī)療配套等。
3、簽約定房
購(gòu)房者如果想買(mǎi)房子，可以向房東繳納一部分的意向金，證明自己買(mǎi)房的誠(chéng)意。交意向金后，會(huì)有一個(gè)意向金收據(jù)。然后跟房東談房?jī)r(jià)，談妥以后簽訂購(gòu)房合同。重要的事情要落實(shí)到合同中，合同中需要明確的包括首付、過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷走的時(shí)間，條件、違約責(zé)任，以及房屋核驗(yàn)出問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等。
4、貸款
選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)國(guó)管公積金和市管公積金的不同，帶齊相關(guān)材料，申辦貸款。
5、付款
如果是按揭貸款，那么你只需要支付首期房款;如果是全額付款，建議你先做資金。
無(wú)論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)完成。支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。
6、繳稅過(guò)戶(hù)
簽訂購(gòu)房合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到繳稅大廳辦理繳稅業(yè)務(wù)，繳納的稅費(fèi)種類(lèi)有契稅、個(gè)稅、稅，如果是經(jīng)適房，還需繳納土地出讓金，公房需要多繳納綜合地價(jià)款。繳稅成功后，買(mǎi)賣(mài)雙方才能去不動(dòng)產(chǎn)登記辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
7、物業(yè)交割
要注意前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電煤氣等費(fèi)用有沒(méi)有結(jié)清。需要讓前業(yè)主將這些結(jié)清之后，再準(zhǔn)備入住事宜。
8、入住
在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)該在對(duì)應(yīng)的購(gòu)房流程中，將事情講清楚，寫(xiě)明白。
北京二手房過(guò)戶(hù)的注意事項(xiàng)
1、了解房屋產(chǎn)權(quán)
首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。
2、了解交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)還在被別人租賃，如果買(mǎi)房者只看房子的房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)的手續(xù)，而不注意房子是否存在租賃的情況，有可能買(mǎi)到不能及時(shí)入住或者使用的房產(chǎn)。
3、了解土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看屬于劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。除此之外還應(yīng)注意土地的使用年限。
4、了解市政規(guī)劃是否影響
有些二手房可能面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)需要全面了解房子的詳細(xì)情況。
5、了解福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
6、了解物管費(fèi)用是否拖欠
買(mǎi)房之前需要了解其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及天然氣、暖氣、煤氣費(fèi)用是否長(zhǎng)期拖欠，不然自己可能要承擔(dān)一筆額外費(fèi)用。
7、了解單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。另外有一些房子職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
8、了解中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如非法中介從銀行騙取非法貸款，如果被發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能要買(mǎi)房者自己承擔(dān)。
9、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
北京二手房過(guò)戶(hù)的時(shí)間
一、繳納定金并且約定好過(guò)戶(hù)時(shí)間。
二、到房管局或者是服務(wù)大廳去辦理過(guò)戶(hù)的手續(xù)，簽定買(mǎi)賣(mài)契約。
三、雙方協(xié)商交清接水電煤暖和物業(yè)費(fèi)。
四、買(mǎi)家應(yīng)按時(shí)間領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證。
一般情況下房管局的辦證速度是在15個(gè)工作日(20天)之內(nèi)辦完。
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