稅法知識(shí)之金融業(yè)增值稅知識(shí)_創(chuàng)業(yè)

企業(yè)稅務(wù)合規(guī)是指企業(yè)在遵守稅法的前提下，合理利用稅收政策，達(dá)到減稅降費(fèi)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的。這里小編為大家整理了關(guān)于稅法知識(shí)之金融業(yè)增值稅知識(shí)，方便大家學(xué)習(xí)了解，希望對(duì)您有幫助!

稅法知識(shí)之金融業(yè)增值稅知識(shí)

金融是以銀行為中心的貨幣和信用的授受及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。具體包括貨幣的發(fā)行與回籠，貨幣資金的存入與支取，信貸資金的發(fā)放與償還，企業(yè)之間由商品交易引起的資金結(jié)算與往來，金銀、外匯等金融商品的買賣，有價(jià)證券的發(fā)行、購買、轉(zhuǎn)讓與貼現(xiàn)，信托，保險(xiǎn)，國內(nèi)、國際貨幣結(jié)算等。

在我國境內(nèi)提供金融服務(wù)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。在境內(nèi)銷售提供金融服務(wù)是指金融服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。

金融服務(wù)是指經(jīng)營金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。

貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

融資性售后回租是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

直接收費(fèi)金融服務(wù)是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的'業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所(平臺(tái))管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。

保險(xiǎn)服務(wù)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。包括人身保險(xiǎn)服務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)。

人身保險(xiǎn)服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)，是指以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

金融商品轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。

納稅人提供金融服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

一般納稅人適用稅率為6%;小規(guī)模納稅人提供金融服務(wù)，以及特定金融機(jī)構(gòu)中的一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的金融服務(wù)，征收率為3%。

境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

納稅人的營業(yè)額為納稅人提供金融服務(wù)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

貸款服務(wù)以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。

直接收費(fèi)金融服務(wù)以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額。

金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更。

金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。

經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。

經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(不含本金)，扣除對(duì)外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。

繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點(diǎn)納稅人,經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計(jì)算銷售額：

1.以向承租方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價(jià)款本金，以及對(duì)外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計(jì)算當(dāng)期銷售額時(shí)可以扣除的價(jià)款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。

試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動(dòng)產(chǎn)價(jià)款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。

2.以向承租方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級(jí)商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后實(shí)收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行;2016年5月1日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

稅法知識(shí)之關(guān)于土地增值稅

一、關(guān)于收入的確認(rèn)

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預(yù)售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(二)納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 納稅人預(yù)繳土地增值稅，以及進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。

土地增值稅無論預(yù)繳還是清算，計(jì)稅依據(jù)均不包含增值稅。

二、土地增值稅扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

(三)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。

合法有效憑證，是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證;

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;

4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(五)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(六)納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(含分期項(xiàng)目)的除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同成本費(fèi)用按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，原則上應(yīng)當(dāng)按照各個(gè)分期清算項(xiàng)目所占土地面積占整個(gè)項(xiàng)目比例計(jì)算分?jǐn)偢鱾€(gè)分期項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(七)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

同一清算項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(一)可扣除項(xiàng)目金額的歸集，按照可售建筑面積計(jì)算單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算清算已售部分和未售部分的扣除項(xiàng)目金額;

(二)分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目的清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。

同一個(gè)清算項(xiàng)目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價(jià)金額及繳交的契稅作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。

納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價(jià)值按照規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，虛列的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不予扣除。

納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)要求。

建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。

納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得建筑安裝施工企業(yè)開具的符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照同期同類開發(fā)項(xiàng)目單位面積平均建安成本或建設(shè)部門定期公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。

納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的.費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注公共配套設(shè)施費(fèi)。

(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委員會(huì)或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件。

因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收公共配套設(shè)施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交書面說明。

(二)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不允許扣除。房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。

(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)以及按照規(guī)定應(yīng)由納稅人承擔(dān)并繳納的首期專項(xiàng)維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

(四)公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將公共配套設(shè)施對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)為零。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)間接費(fèi)用。

(一)開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。

(二)開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(一)金融機(jī)構(gòu)，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。

(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人清算時(shí)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(三)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偸侵讣{稅人能夠按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定準(zhǔn)確核算不同開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。

(四)同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率，但該利率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。

(五)納稅人清算時(shí)據(jù)實(shí)列支利息支出的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實(shí)性。

(六)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用的情形。 土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的;不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照納稅人實(shí)際支付的土地出讓金及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用填寫;其他扣除項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫。

進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，包含在開發(fā)成本中的，可作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，如作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不再作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的稅金數(shù)額(不包含增值稅)填寫。

土地增值稅計(jì)算方法

計(jì)算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅計(jì)算公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

土地增值稅計(jì)算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

土地增值稅稅率怎么算

計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

計(jì)算方法：

和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的`部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。

按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實(shí)行按次征收。

土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

稅法基本知識(shí)大全

一、稅法的概念。

它是國家權(quán)力機(jī)關(guān)及基授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的調(diào)整稅收關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。其核心內(nèi)容就是稅收利益的分配。

二、稅收的本質(zhì)。

稅收是國家憑借政治權(quán)力或公共權(quán)力對(duì)社會(huì)產(chǎn)品進(jìn)行分配的形式。稅收是滿足社會(huì)公共需要的分配形式;稅收具有非直接償還性(無償性)、強(qiáng)制義務(wù)性(強(qiáng)制性)、法定規(guī)范性(固定性)。

三、稅收的產(chǎn)生。

稅收是伴隨國家的產(chǎn)生而產(chǎn)生的。物質(zhì)前提是社會(huì)有剩余產(chǎn)品，社會(huì)前提是有經(jīng)常化的公共需要，經(jīng)濟(jì)前提是有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益主體，上層條件是有強(qiáng)制性的公共權(quán)力。中國的稅收是公元前594春秋時(shí)代魯宣公實(shí)行“初稅畝”從而確立土地私有制時(shí)才出現(xiàn)的。

四、稅收的作用。

稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿之一，具有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)資源配置、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的作用。

五、稅收制度構(gòu)成的七個(gè)要素

1、納稅主體，又稱納稅人，是指稅法規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)關(guān)直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款的自然人、法人或其他組織。

2、征稅對(duì)象，又稱征稅客體，是指稅法規(guī)定對(duì)什么征稅。

3、稅率，這是應(yīng)納稅額與征稅對(duì)象之間的比例，是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，反映了征稅的程度。稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率(全額累進(jìn)與超額累進(jìn))和定額稅率三種基本形式。

4、納稅環(huán)節(jié)，是指商品在整個(gè)流轉(zhuǎn)過程中按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的階段。

5、納稅期限，是稅法規(guī)定的納稅主體向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款的具體時(shí)間。一般的按次與按期征收兩種。

6、納稅地點(diǎn)，是指繳納稅款的地方。一般是為納稅人的住所地，也有規(guī)定在營業(yè)發(fā)生地。

7、稅收優(yōu)惠，是指稅法對(duì)某些特定的納稅人或征稅對(duì)象給予免除部分或全部納稅義務(wù)的規(guī)定。從目的上講有照顧性與鼓勵(lì)性兩種。

六、現(xiàn)在的稅收分類及稅種。

按現(xiàn)在大的分類，主要是流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅、行為稅和其他：

1、流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、車輛購置稅等;

2、所得稅：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等;

3、資源稅：資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等;

4、財(cái)產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等;

5、行為稅：印花稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等

6、其他稅：農(nóng)林特產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等