商業(yè)地產(chǎn)投資的好處
房地產(chǎn)作為如今熱門(mén)的投資項(xiàng)目，受到很多投資者的追捧，那么商業(yè)地產(chǎn)投資有什么好處呢？下面是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)投資的好處，歡迎大家閱讀分享借鑒，希望對(duì)大家有所幫助。
商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率計(jì)算方法
一、不折舊
就住宅而言，使用年限在物業(yè)中是最長(zhǎng)的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了感覺(jué)會(huì)有那么美中不足的遺憾;所以一個(gè)新的住宅社區(qū)一般來(lái)說(shuō)住上5至10年都會(huì)選擇更換新的環(huán)境。而這時(shí)出售也會(huì)有折舊的“待遇”，因?yàn)橥庥^舊了給人的感覺(jué)不爽，另外時(shí)間長(zhǎng)了的社區(qū)管理方面往往會(huì)跟不上或不如剛開(kāi)始的時(shí)候那么完善，那么溫暖。而商業(yè)地產(chǎn)卻不折舊，往往是越舊越值錢(qián)，商業(yè)地產(chǎn)講究的是地段、人氣、回報(bào)價(jià)值的體現(xiàn)，所以舊不是問(wèn)題。“旺就行”。
二、不裝修
在非商業(yè)物業(yè)投資中有一件讓投資者頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來(lái)說(shuō)出租時(shí)間在2-3年就得裝修翻新一次，以至讓物業(yè)快租或租上好價(jià)，裝修費(fèi)心費(fèi)力又花錢(qián)，挺煩心。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶(hù)來(lái)裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定合承租者的需求，所以都是自己按著要求來(lái)裝修。而且解除合約時(shí)裝修也是留下不予毀壞的。
三、不憂(yōu)租
一般來(lái)說(shuō)住宅都要到經(jīng)紀(jì)公司放盤(pán)，而且空置的時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)損失顯大。而且投資者還經(jīng)常為出租的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿意放鑰匙給中介，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常煩瑣。商鋪就不同，還未到期就可以提前放盤(pán)，看鋪又不影響到租戶(hù)，非常輕松方便。而且不用為家具電器的事煩心，空空的一無(wú)所有最好。
四、投資回報(bào)高
商鋪很多的回報(bào)率都達(dá)到了8%，而住宅一般在5%以下;商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會(huì)有遞增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時(shí)還能收到一筆可觀的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或頂手費(fèi)。再者商鋪要脫手相對(duì)比較容易，因?yàn)橛泻芏嗪锰?，自然需求也比較大。
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1、商鋪地段。
市中心繁華的市區(qū)可能是最昂貴的商店，而在偏遠(yuǎn)且人跡罕至的街道臨街，我們只能稱(chēng)其為倉(cāng)庫(kù)，其價(jià)格甚至低于同一地區(qū)的住宅。盡管繁榮地區(qū)的商店很好，但價(jià)格卻非常高。如果您以過(guò)高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商店，那么其他條件也不佳，導(dǎo)致租金太低，投資回報(bào)率將大大降低。
2、了解臨街狀況。
林大姐比林小姐好。最好在相交處有兩個(gè)側(cè)面，而不是一個(gè)側(cè)面。人數(shù)更多的一方更好。當(dāng)然，所有這些都必須靈活對(duì)待。市場(chǎng)上的商店是另一種形式，也許只面向過(guò)道。除了考慮上述原則外，這項(xiàng)投資還需要從許多方面考慮其他因素。
3、周邊人流量。
人流只是一個(gè)作為投資商鋪的其中一個(gè)重要指標(biāo)。您可以站在要投資的商店前，計(jì)算每個(gè)時(shí)間段有多少行人經(jīng)過(guò)。行人越多，商店的潛力就越大。通常，不計(jì)算過(guò)往車(chē)輛，因?yàn)椴叫胁湃A是購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象。
4、用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣性。
不要以為沒(méi)有同行與您競(jìng)爭(zhēng)就可以高興。請(qǐng)注意，大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)都發(fā)生在有很多錢(qián)的地方。因此，一旦新開(kāi)的商店放錯(cuò)了位置，它們可能會(huì)面臨冷漠的風(fēng)險(xiǎn)。投資商店必須仔細(xì)研究人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。
5、考慮對(duì)客戶(hù)是否具有便利性。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)必須易于被需要的人使用。例如，在家具市場(chǎng)，如果附近的交通不便，該如何運(yùn)輸?一家不錯(cuò)的餐廳，但停車(chē)位不足;一個(gè)很好的購(gòu)物中心，但是要到達(dá)，必須穿過(guò)兩個(gè)地下通道。這樣的店鋪誰(shuí)都不愿意去。
6、地勢(shì)。
人行道不能低于門(mén)前的道路。下沉的人行道給人感覺(jué)很差，而且無(wú)法通過(guò)幾步進(jìn)入人行道，這使人感到不便。最好與道路處于同一高度或略高一到兩個(gè)高度。不要小看這一點(diǎn)。根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，店面的價(jià)值每?jī)刹较陆?0%。
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商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率如何計(jì)算
計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率，主要看商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)率以及匯報(bào)的時(shí)間長(zhǎng)。
1、商業(yè)地產(chǎn)投資所得利潤(rùn)的計(jì)算方式是，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的總額，在每一年的租金收入的比例。
2、利潤(rùn)的比例從6%——10%之間不等。
3、商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的收取方式一般采取前3年開(kāi)發(fā)商一次性支付給投資人，之后的幾年按照月、季度、半年、一年的期限，由商業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商支付投資人的回報(bào)。
4、利潤(rùn)的比例事先在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的同時(shí)已經(jīng)簽訂，開(kāi)發(fā)企業(yè)租金收取多則盈利，少則虧損。
5、利潤(rùn)率分析計(jì)算公式：利潤(rùn)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)(說(shuō)明：此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。)
6、投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12;這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。
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